서울남부지방법원 2025타경12421. 가산동 비즈트위트 바이올렛 5차 806호입니다. 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)이고, 건물은 지하3층·지상15층 중 제8층에 위치합니다. 현재 소유자는 고성호이며, 2020.10.27 설정된 박형성 근저당권 67,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 가압류·압류·현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기권리만 보고 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 실제 임차인으로 조사된 홍완의 1명이 있고, 전입일은 2020.10.06입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없지만, 전입시점이 말소기준권리보다 앞서 대항력 성립 가능성과 보증금 잔액 인수 위험을 반드시 열어둬야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12421 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제8층 제806호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정 이용상태 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상15층 · 제8층 제806호 · 사용승인일 2014.09.05 |
| 소유자 | 고성호 (2020.09.04 매매, 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 68,480,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍완의 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도
말소기준권리는 2020.10.27 박형성 근저당권 67,000,000원입니다. 이후 현대캐피탈·우리금융캐피탈·케이비국민카드·하나은행·신용보증기금·경기신용보증재단 등의 가압류와 여러 압류, 2025.09.30의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 들어온 권리로 매각으로 소멸합니다. 등기부 권리만 놓고 보면 후순위 인수는 없습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍완의 | 2020.10.06 | 미상 | 미상 | 2025.10.30 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 대위·승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금으로 합산할 대상은 없습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아, 현재 최저가 68,480,000원에 낙찰된다고 해도 실질취득 = 낙찰가 + 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다. 인수액이 확정되기 전까지는 68,480,000원을 실질 매입가격으로 간주해서도 안 됩니다.
② 가격 판단 — 유찰률은 시세가 아니다
감정가는 107,000,000원, 현재 최저가는 68,480,000원으로 감정가의 64%입니다. 이미 2회 유찰됐지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지 확인할 수 없습니다. 따라서 “감정가보다 36% 낮다”는 사실만으로 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 68,480,000원 | 66,847,360원 | 356,968,754원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 54,784,000원 | 53,397,888원 | 370,418,226원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 43,827,200원 | 42,638,310원 | 381,177,804원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 등기상 채권 미배당은 커집니다. 현재 회차에서도 신청채권자 홍완의의 청구액 120,000,000원에 대한 예상배당은 0원입니다. 다만 이 배당 시뮬레이션은 임차인의 미상 보증금과 당해세가 확정된 뒤 달라질 수 있으므로, 이 표를 곧바로 매수인 인수액 0원의 근거로 사용할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,632,640원 |
| 2. 근저당 · 박형성 | 67,000,000원 | 66,847,360원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 75,184,483원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 18,737,159원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 29,105,851원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 63,944,232원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 20,078,585원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 9,500,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,265,804원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 홍완의 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가 68,480,000원에서는 집행비용 1,632,640원과 박형성 근저당 66,847,360원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권총액 423,816,114원 중 356,968,754원이 미배당으로 남는 구조입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있거나 임차인 보증금 배당이 반영되면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동주민센터 북서측 인근이며, 도시형생활주택·오피스텔·아파트·지식산업센터·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역(지하철 1호선·7호선)이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 해당 부지는 업무시설 오피스텔 240실, 도시형생활주택 299세대 및 제1·2종 근린생활시설의 부지로 이용되고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지·경보, 소화, 승강기, 기계식주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측·남동측으로 폭 약 9미터 포장도로, 북동측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 감정 자료에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 홍완의의 임대차계약서, 실제 보증금, 점유관계, 전입 유지 여부와 확정일자를 확인해야 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 배당요구와 인수는 별개. 2025.10.30 배당요구가 확인되지만, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 가능성이 남습니다.
- 동일 이름 관계 확인. 임차인 홍완의와 강제경매 채권자 홍완의의 관계, 보증금 지급경위와 채권 발생원인을 원문으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 현재 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 실제 임차보증금과 별도 시세를 확인한 뒤 실질취득 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가보다 임차보증금이 먼저다”
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 2020.10.27 박형성 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 위험은 등기부 밖 임차관계에 있습니다. 홍완의의 전입은 2020.10.06으로 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상 상태입니다. 현재 최저가 68,480,000원은 감정가의 64%이지만, 실거래 비교자료도 없고 실질취득금액도 계산되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “임차보증금이 얼마이고, 그중 얼마가 배당되지 않아 매수인에게 넘어오는가”입니다. 그 금액이 확인되기 전에는 가격 판단도, 안전한 입찰가 산정도 보류하는 편이 맞습니다.
