60,706,000원
대구지방법원 2025타경3992. 포항 구룡포 시가지 중심지대의 ‘구룡포여의주타워’ 가동 2층 203호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 공부 용도는 위락시설(유흥주점)입니다. 현재는 공실 상태이며 천정 등 일부 공사가 필요한 상태로 조사됐습니다. 감정가 516,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 60,706,000원, 감정가의 11.76%입니다.
권리 구조의 기준점은 2021.06.28 설정된 이곡새마을금고 근저당권 채권최고액 600,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 경북신용보증재단 가압류 30,000,000원, 포항시 압류 2건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 들어온 권리로 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 이후 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐고, 새마을금고중앙회가 경매 채권자로 등기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3992 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 2층203호 |
| 도로명 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 호미로 225 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 위락시설(유흥주점) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 · 지하2층·지상9층 중 2층 203호 · 사용승인일 2006.12.06. |
| 소유자 | 강동호 · 2021.06.28 소유권이전 · 거래가액 790,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 516,000,000원 / 60,706,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 588,461,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 기준권리 이후는 소멸
등재된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음입니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 현재 영업 준비를 위한 내부공사가 진행 중인 상태로 보이며 임대관계는 확인하지 못했다고 기재돼 있어, 실제 점유 상태는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가의 11.76%까지 내려온 6회 유찰
감정가 516,000,000원인 물건의 현재 최저매각가는 60,706,000원입니다. 6회 유찰된 현재 회차의 비율은 11.76%입니다. 다음 시나리오에서는 7회 유찰 시 42,494,200원, 8회 유찰 시 29,745,939원으로 내려가는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,492,708원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 이곡새마을금고 | 600,000,000원 | 59,213,292원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 경북신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 630,000,000원에 대해 현재 회차 예상 채권자 배당은 59,213,292원이고 미배당은 570,786,708원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구룡포읍 구룡포리 수협교차로 북측, 구룡포항을 끼고 있는 구룡포 시가지 중심지대에 위치합니다. 상업·업무용 건물과 근린생활시설이 밀집된 상업지대입니다.
- 교통. 시가지 내 간선도로변에 소재해 제반 교통사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 위락시설(유흥주점)이지만 현재 공실이며, 천정 등 일부 공사가 필요한 상태입니다. 영업 준비를 위한 내부공사가 진행 중인 상태로 보인다는 조사 내용도 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 20m, 남서측 폭 12m, 북동측 및 북서측 폭 6~8m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,520.0㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 2,243,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·규제자유특구·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전·화재탐지시설 등 소방시설, 승강기와 지하주차장이 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 11.76%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 같은 건물·인근 상가의 실제 임대료와 매매 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도·영업 가능성. 공부상 위락시설(유흥주점)이고 현재 공실입니다. 인수 후 실제 활용계획과 해당 용도에 필요한 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공사 상태. 천정 등 일부 공사가 필요한 상태이고 내부공사가 진행 중인 것으로 조사됐습니다. 추가 공사 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 등재된 임차인은 없지만 임대관계는 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 내부 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
권리만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2021.06.28 설정된 600,000,000원 근저당권이고 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 가격과 활용성입니다. 이 물건은 공부상 위락시설(유흥주점)인 공실 상가로 천정 등 일부 공사가 필요한 상태이고, 이미 6회 유찰돼 감정가 516,000,000원의 11.76%인 60,706,000원까지 내려왔습니다. 실거래 자료가 없는 만큼 이 할인폭을 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 결론으로 연결해서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 별도 검증. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가보다 실제 상가 가치와 활용 가능성을 확인하는 데 있습니다.
