의정부지방법원 2024타경4059. 양주시 장흥면 일영리의 토지와 여러 동의 근린생활시설이 일괄매각되는 사건입니다. 공부상 가동·나동은 제1·2종근린생활시설과 표구점, 라동·마동은 제1·2종근린생활시설이고, 현황은 작업실 및 갤러리로 이용 중입니다. 부속 다동은 관리실로 사용 중입니다. 말소기준은 2022년 8월 5일 설정된 수협은행 채권최고액 2,160,000,000원의 근저당권이며, 경매개시결정은 그 이후인 2024년 6월 26일입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 권리는 단순하지만, 이 사건의 핵심은 등기보다 임차관계입니다. 김상현은 2021.01.25., 배달래는 2021.10.06., 주식회사 더갤러리는 2022.04.05. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 김상현 5,000,000원과 배달래 1,000,000원은 배당표상 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 주식회사 더갤러리는 대항력은 확인되지만 보증금이 확인되지 않아 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경4059 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 장흥면 일영리 64-40 일원 · 등기 건물 주소 경기도 양주시 장흥면 일영리 64-42 제가동호 · 도로명주소 권율로29번길 115-124 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 근린생활시설·표구점 등 / 현황 작업실·갤러리 · 부속 다동 관리실 |
| 소유자 | 변수윤 |
| 감정가 / 최저가 | 2,829,899,860원 / 1,386,651,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,870,723,669원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.05. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 확인
2016년 서울축산업협동조합 근저당과 2018년 박용환 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2020년 신영부동산신탁 명의의 신탁등기 역시 2022.08.05. 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 수협은행 근저당입니다. 수협은행의 근저당권과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수 6,000,000원, 추가 금액은 미확정
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우상희 | 가동 1층 | 2024.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 정혜진 | 미상 | 2023.06.15 | 5,000,000원 / 750,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김상현 | 미상 | 2021.01.25 | 5,000,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 배달래 | 나동 1층 | 2021.10.06 | 1,000,000원 | 있음 | 없음 | 1,000,000원 인수 |
| 주식회사 더갤러리 | 나동 1층 | 2022.04.05 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 황태연 | 마동 2층1호 | 미상 | 5,000,000원 / 560,000원 | 가능·미상 | 미상 | 판정불가 |
| 김수철 | 마동 2층 2호 | 미상 | 5,000,000원 / 550,000원 | 가능·미상 | 미상 | 판정불가 |
김상현과 배달래의 보증금 합계 6,000,000원은 배당 없이 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 최저매각가 1,386,651,000원에 낙찰된다고 가정하면 확인된 권리부담까지 포함한 실질취득액은 최소 1,392,651,000원입니다. 여기에 주식회사 더갤러리의 보증금이 존재하거나, 황태연·김수철의 전입시점이 말소기준보다 빠른 것으로 확인되는 경우 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,386,651,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,266,510원 |
| 인수 · 김상현 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 배달래 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 수협은행 | 2,160,000,000원 | 1,370,384,490원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 수협은행 채권최고액 2,160,000,000원 중 1,370,384,490원이 배당되고 789,615,510원이 미배당으로 남습니다. 김상현·배달래의 6,000,000원은 배당금에서 공제되는 항목이 아니라 매수인이 별도로 승계하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 수협은행 배당 | 미배당 | 확인된 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,386,651,000원 | 1,370,384,490원 | 789,615,510원 | 6,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 970,655,699원 | 958,549,142원 | 1,201,450,858원 | 6,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 679,458,989원 | 670,264,399원 | 1,489,735,601원 | 6,000,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장흥면 행정복지센터 북서측 인근으로, 단독주택·소규모 공장·농경지·임야 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 일반 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 가동·나동은 공부상 제1·2종근린생활시설 및 표구점, 라동·마동은 제1·2종근린생활시설이지만 현황은 작업실 및 갤러리입니다. 부속 다동은 관리실로 이용 중입니다.
- 건물. 가동·나동은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 3층, 라동·마동은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 2층입니다. 기본 위생·급배수·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 감정평가 기재에는 생산관리지역·가축사육제한구역·성장관리권역으로, 토지 요약에는 계획관리지역·성장관리계획구역 등이 표시되어 있어 입찰 전 토지이용계획 확인이 중요합니다.
- 위치 확인. 부속 다동은 건축물대장상 일영리 64-42이나 현황 일영리 64-40 및 64-42 양 지상에 위치하고, 라동·마동은 건축물대장상 64-42이나 현황 64-40에 위치합니다. 목록7은 지목 및 현황이 도로입니다.
- 환금성. 작업실·갤러리·근린생활시설이 섞인 복합 비주거 물건이고 현재까지 2회 유찰되어, 일반 주거형 자산보다 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주식회사 더갤러리 보증금 확인. 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 확인되므로, 보증금 규모와 임대차계약 내용을 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 황태연·김수철 전입시점 확인. 보증금은 각 5,000,000원이지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 및 승계 여부를 현재 상태로는 확정할 수 없습니다.
- 실질취득가로 판단. 현재 확인된 최소 실질취득액은 1,392,651,000원이며, 추가 인수액이 확인되면 그만큼 취득원가가 증가합니다.
- 건축물 위치 대조. 다동·라동·마동의 건축물대장 소재지와 현황 위치 차이가 기재되어 있으므로 경계·현황·건축물대장을 서로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 여러 동의 건물이 함께 매각되는 구조이고 목록7은 도로이므로, 각 목록의 면적·경계·접근관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수 구조는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “인수액이 어디까지인지”가 먼저다
이 사건은 감정가 2,829,899,860원에서 2회 유찰되어 최저가가 1,386,651,000원까지 내려왔습니다. 그러나 경매에서 할인율보다 중요한 것은 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하는가입니다. 김상현·배달래의 6,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산되어 최소 실질취득액이 1,392,651,000원이 되고, 주식회사 더갤러리의 보증금과 황태연·김수철의 대항력 여부가 확인되면 부담액이 더 늘어날 수 있습니다.
등기부상 말소기준은 명확하지만, 임차관계와 건축물의 현황 위치가 완전히 정리된 사건은 아닙니다. 또한 최근 실거래 수치가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “싸게 보이는가”가 아니라 “추가 인수가 얼마인지, 현황과 공부가 실제로 어떻게 맞물리는지”를 입찰 전에 끝까지 확인하는 것입니다.
