의정부지방법원 2024타경4622. 동두천시 지행동 지행주공아파트 205동 16층 1604호, 전용 49.79㎡ 아파트입니다. 소유자 신현철 명의의 물건에 2022년 동두천농업협동조합 근저당권이 채권최고액 9,600만원으로 설정됐고, 2024년 진흥농자재마트 주식회사가 강제경매를 신청했습니다. 말소기준은 2022년 농협 근저당이며, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
2004년 국민은행 근저당 2,600만원은 2007년 이미 말소됐으므로 현재의 인수 위험과 무관합니다. 다만 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 권리상 인수액 0원과 별개로, 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경4622 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 평화로 2316-13, 205동 16층1604호 (지행동, 지행주공아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.79㎡ · 18층 중 16층 |
| 단지 | 지행주공2단지 · 491세대 · 1999.08.28 준공 |
| 소유자 | 신현철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2022.06.08 동두천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 진흥농자재마트 주식회사 / 56,207,401원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 2022년 동두천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 접수된 진흥농자재마트 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2004년 설정된 국민은행 근저당은 2007년 해지로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 아래지만 하락장
동일 면적 49.79㎡의 최근 12개월 실거래는 5건이며, 평균은 102,800,000원입니다. 최저매각가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 87,500,000원으로 최근 12개월 평균의 85.1%입니다. 최신 거래는 2026년 7월 11층의 108,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.79㎡ | 11 | 108,000,000원 |
| 2026.02 | 49.79㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2025.10 | 49.79㎡ | 17 | 98,000,000원 |
| 2025.09 | 49.79㎡ | 11 | 105,000,000원 |
| 2025.09 | 49.79㎡ | 14 | 98,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.79㎡ | 5건 | 102,800,000원 |
전체 12건 평균은 118,750,000원이지만, 여기에는 2022년 4월 170,000,000원, 2022년 6월 155,000,000원, 2025년 5월 155,000,000원과 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,975,000원 |
| 1. 근저당 · 동두천농업협동조합 | 96,000,000원 | 85,525,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 진흥농자재마트 주식회사 | 56,207,401원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 152,207,401원, 예상 배당액은 85,525,000원이며 미배당액은 66,682,401원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 손실 가능액으로, 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 지행역 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·연립·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지행역이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 18층 아파트 중 16층이며, 위생·급배수·도시가스·승강기·화재·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,069,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 491세대 단지로 거래 표본은 존재하지만, 최근 거래가격이 98,000,000원~108,000,000원이고 거래 추세가 -21.0%여서 보수적인 매도가격 설정이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대 및 인도 조건을 재확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 118,750,000원보다 최근 12개월 평균 102,800,000원과 최신 거래 108,000,000원을 기준으로 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 21.0% 낮습니다. 최저가와 최근 평균의 차이를 전부 안전마진으로 계산하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 미배당액 66,682,401원은 채권자 측 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 가격은 61,249,999원, 3회 유찰 가격은 42,874,999원이지만 진행 여부와 실제 최저가는 법원 공고를 확인하세요.
- 매각기일 확인. 기재된 매각기일 2026.06.23의 실제 진행·변경·결과를 법원 공고에서 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비와 당해세 등 매각대금 외 부담 가능 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 깨끗합니다. 2022년 동두천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 강제경매개시결정은 소멸하며, 확인된 임차인과 매수인 인수금액도 없습니다. 실질취득액 8,750만원은 최근 12개월 평균 1억280만원의 85.1%로 최근 시세 아래입니다.
다만 최근 거래군은 과거보다 21.0% 낮아졌습니다. 감정가 대비 30% 할인만 강조하기보다는, 최신 거래 1억800만원과 최근 평균 1억280만원을 기준으로 추가 가격 하락과 점유 확인 비용을 반영해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 조건부 합격입니다.
