의정부지방법원 2024타경6802. 경기도 양주시 은현면 도하리 385-5 소재 물건으로, 건축물대장상 제2종근린생활시설(제조업소)이며 실제로 공장, 공장 및 화장실로 이용 중입니다. 토지는 공장용지 2,949㎡이고, 목록 일부는 도로 지분입니다. 제시외 건물과 수변전시설을 포함해 일괄매각하되 지상의 이동가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
등기상 현재 소유자는 주식회사진양입니다. 말소기준권리는 2019.12.30. 설정된 신한은행 근저당권으로 채권최고액은 840,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당·가압류·압류와 이 사건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 1명도 말소기준보다 훨씬 뒤에 전입해 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경6802 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 은현면 도하리 385-5 · 경기도 양주시 은현면 그루고개로 306-21 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) · 공장 및 화장실로 이용 중 |
| 토지 | 공장용지 · 2,949㎡ · 계획관리지역 · 공업용 |
| 건물구조 | 일반철골구조 판넬경사지붕 단층 · 샌드위치판넬 · 에폭시마감 · 하이샷시창호 |
| 소유자 | 주식회사진양 |
| 감정가 / 최저가 | 1,824,155,000원 / 893,836,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 787,230,159원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 2019.12.30. 주식회사진양으로 이전됐고, 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 을구 12번 신한은행 근저당이 말소기준입니다. 이후의 한신주식회사 근저당, 정만임 근저당, 한국전력공사·중소벤처기업진흥공단·경기신용보증재단 가압류, 국·양주시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 공유종 | 198.3480㎡ | 2024.12.03 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
공유종의 전입일은 2024.12.03.으로 말소기준인 2019.12.30.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상입니다.
③ 매각조건 — 공장·토지·제시외 일괄매각
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각하며 수변전시설도 포함됩니다.
- 컨테이너 제외. 지상의 이동가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 공장 이용. 건축물대장상 제2종근린생활시설(제조업소)로서 공장 및 화장실로 이용 중입니다.
- 도로 지분. 목록 일부는 도로이며 지분매각입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 893,836,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,338,360원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한신주식회사 | 238,200,000원 | 42,497,640원 |
| 4. 가압류 · 한국전력공사 | 14,231,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 정만임 | 360,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 53,180,654원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 29,166,662원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 1,534,778,316원 중 882,497,640원이 배당되고, 652,280,676원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 그대로 0
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 49% | 893,836,000원 | 882,497,640원 | 652,280,676원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 39% | 715,068,800원 | 705,518,112원 | 829,260,204원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 31% | 572,055,040원 | 563,934,490원 | 970,843,826원 | 0원 |
유찰이 추가되더라도 이 사건의 배당 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 신청채권은 현재 회차에서는 충족되지만 5회·6회 유찰 시에는 충족되지 않는 시나리오입니다. 매각가가 낮아질수록 후순위 채권자의 미배당이 커지는 구조이지, 그 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도하저수지 남측 인근으로 중소규모 공장·창고, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 토지. 공장용지 2,949㎡, 계획관리지역, 공업용, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등이 포함됩니다.
- 도로. 목록 일부는 도로이며 지분매각이고, 중로2류 접합 조건이 확인됩니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬경사지붕 단층이며, 샌드위치판넬 벽체·에폭시 바닥·하이샷시 창호 구조입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.12.30. 신한은행 근저당이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 공유종은 대항력이 없지만 실제 점유 범위 198.3480㎡와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물·수변전시설. 일괄매각 범위와 현황, 유지·철거 비용을 직접 확인하세요.
- 컨테이너. 지상 이동가능 컨테이너는 매각 제외이므로 소유관계와 반출 여부를 확인하세요.
- 도로 지분. 목록 일부가 도로 지분매각이므로 출입·사용관계와 현황을 원본 도면 및 현장에서 확인하세요.
- 용도·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 비행안전구역, 배출시설설치제한지역 등 실제 영업·증축·시설변경에 영향을 주는 규제를 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 인근 공장·창고 및 토지의 실제 매매 사례를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 쉽지 않다
이 물건의 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2019.12.30. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 공유종도 전입이 2024.12.03.으로 늦어 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 권리가 아니라 가격과 활용성입니다. 감정가 1,824,155,000원에서 4회 유찰돼 893,836,000원까지 내려왔지만, 공장·제조업소와 토지·도로 지분을 함께 평가해야 하는 비주거 물건이고 시장 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “권리는 정리형, 가격은 현장·시세 검증형”입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 실제 공장 활용가치와 인근 거래가격이 입찰가를 결정해야 합니다.
