대구지방법원 2025타경4002. 경북 포항시 북구 죽도동에 위치한 진홍다옴채 아파트 7층 701호입니다. 전용면적은 83.8185㎡, 감정가는 148,000,000원이며 현재 최저매각가는 103,600,000원입니다. 채권자 주택도시보증공사가 169,449,146원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
이 사건을 감정가 대비 할인율만으로 판단해서는 안 됩니다. 임차인 김현수의 전입일은 2022.07.08, 확정일자는 2022.06.16입니다. 경매개시결정일인 2025.08.05보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 보증금 160,000,000원에 대한 임차권등기도 존재합니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 매각조건이 붙어 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용입니다. 따라서 선순위 임차권의 일반적인 인수계산과 실제 조건부 매각의 결과를 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4002 (강제경매 · 포항지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 죽도동 77-19 7층 701호 도로명주소: 경상북도 포항시 북구 칠성천길 60-5 |
| 단지명 | 진홍다옴채 (감정평가상 통칭: 진흥다옴채) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 83.8185㎡ · 지상 10층 중 7층 |
| 소유자 | 최은대 (2020.06.08 매매, 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 103,600,000원 (6회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 169,449,146원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 2025.08.05 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 임차권 | 김현수 · 보증금 160,000,000원 · 선순위 대항력 및 우선변제권 |
| 매각조건 | 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 해소
기존 농협은행 근저당권은 모두 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 경매개시결정보다 먼저 성립한 김현수의 임차권입니다. 전입 및 확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞서고, 2024.07.08 임차권등기까지 마쳤으므로 일반적인 매각이라면 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 / 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김현수 제7층 제701호 83.8185㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
160,000,000원 | 전입 2022.07.08 확정 2022.06.16 |
대항력 有 우선변제 有 선순위 임차권 |
조건 이행 시 실질 0원 일반 계산상 잔액 58,650,400원 |
김현수의 임차권등기일은 2024.07.08이며, 배당요구가 확인됩니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로서 별도 표기하며, 임차인 수나 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
임대차계약일은 2022.06.10이고 확정일자는 2022.06.16입니다. 선순위 임차인의 우선변제권으로 매각대금이 먼저 배분되는 구조이므로, 주택도시보증공사의 신청채권 169,449,146원에는 예상배당이 없습니다.
③ 시세 비교 — 할인율보다 거래의 시점이 중요하다
진홍다옴채는 16세대 규모의 아파트입니다. 동일 면적대에서 확인되는 거래는 2021년부터 2023년까지의 거래이며, 가장 최근 확인되는 거래는 2023.02의 145,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 83.82㎡ | 10층 | 145,000,000원 |
| 2022.02 | 83.82㎡ | 4층 | 166,000,000원 |
| 2021.11 | 83.82㎡ | 6층 | 163,000,000원 |
| 전체 평균 | 83.82㎡ | 3건 | 158,000,000원 |
전체 평균은 158,000,000원이지만 과거 거래가격이 포함돼 있어 현재 가격을 직접 나타내지는 않습니다. 특히 2023.02 거래가격은 145,000,000원으로, 이전 거래들과 비교한 가격 추세도 -11.9%입니다. 과거 평균가격만을 근거로 감정가 대비 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
조건부 권리 포기·말소가 이행된다면 최저가 기준 실질취득금액은 부대비용을 제외하고 103,600,000원이며, 확인 가능한 최신 거래가격 145,000,000원의 71.4% 수준입니다. 다만 최신 거래 자체가 2023년 자료이므로 이를 2026년의 현재 시세나 최근 12개월 거래가격으로 간주할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,250,400원 |
| 1. 임차인 김현수 보증금(우선변제) | 160,000,000원 | 101,349,600원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 169,449,146원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에서 집행비용 2,250,400원을 공제한 101,349,600원이 선순위 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 예상배당은 0원, 소유자 잔여금도 0원입니다.
보증금의 일반 계산상 미배당액은 58,650,400원이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인의 해당 인수액은 실질 0원입니다. 예상배당액과 조건부 매수인 인수액을 혼동해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당 잔액과 실질 인수액 구분
| 회차 | 예상 매각가 | 일반 계산상 미배당 보증금 | 조건 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 (70%) | 103,600,000원 | 58,650,400원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (56%) | 82,880,000원 | 79,011,840원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (45%) | 66,304,000원 | 95,289,472원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 늘어납니다. 하지만 이 사건은 해당 잔액에 관한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각합니다. 따라서 조건이 동일하게 유효하게 이행된다는 전제에서는 각 회차의 해당 임차권 인수액이 실질 0원입니다.
위 미배당액은 각 회차의 일반적인 배당계산상 수치입니다. 실질 인수 0원은 매각조건 이행을 전제로 하며, 취득 부대비용·명도비용 등은 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구포항역사 교차로 남측 약 180m 지점에 위치합니다. 주변은 소규모 아파트·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 도심 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통 사정도 편리한 편입니다. 남측으로 폭 6m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조의 지상 10층 건물 중 7층 701호입니다. 위생·급배수, 소방설비, 승강기 및 도시가스 개별난방 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역이며, 토지 공시지가는 635,300원/㎡입니다. 가축사육제한구역 및 소로3류 접합 사항이 확인됩니다.
- 건물 현황. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다. 다만 잠금장치와 점유자 부재로 내부 조사가 이루어지지 않아 외부 상태 및 통상적인 관리상태를 상정해 감정평가했습니다.
- 환금성. 16세대 규모로 동일 면적 거래 표본이 제한적이며, 최신 확인 거래가 2023년 자료입니다. 단지 평균 유찰 횟수도 4.9회로 거래 및 재매각 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원본 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 정확히 기재돼 있는지 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 김현수의 임차권등기와 주택도시보증공사의 권리 귀속·포기 범위를 확인하고, 해당 권리의 실제 말소 절차까지 확인하세요.
- 금액 구분. 일반 계산상 미배당 58,650,400원과 조건 이행 시 실질 인수 0원을 혼동하지 마세요. 조건 이행 여부에 따라 실질취득 부담이 크게 달라집니다.
- 실거래 재확인. 확인 가능한 최신 거래는 2023.02의 145,000,000원입니다. 과거 전체 평균 158,000,000원만을 현재 시세로 사용하지 말고 새로운 비교 거래와 인근 경쟁 물건을 점검하세요.
- 내부 상태·점유 확인. 감정평가 당시 내부 조사가 불가능했습니다. 실제 점유자와 내부 수선 필요성, 인도 및 명도 가능성을 별도로 확인하세요.
- 관리비·취득비용. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 부분과 취득세·등기비용·명도비용 등을 확인해 총취득 부담을 산정하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “6회 유찰보다 권리 포기 조건이 먼저다”
이 사건은 선순위 임차권을 보유한 김현수의 보증금 160,000,000원이 권리분석의 출발점입니다. 현재 최저가에서 일반 계산상 미배당액은 58,650,400원이지만, 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인의 해당 인수액은 실질 0원이 됩니다.
따라서 매각조건이 확실하게 이행되는지가 최우선 확인사항입니다. 그 전제가 충족되면 조건부 실질취득금액은 최저가 103,600,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다. 그러나 2023년 이후의 거래가격 확인이 제한적이고, 기존 거래 추세는 -11.9%이며, 16세대 소규모 단지의 환금성과 내부 미확인 문제도 남아 있습니다.
권리는 조건부 해소, 가격은 최신 시세 재검증. 감정가의 70%라는 숫자보다 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소의 확실성과 실제 총취득비용을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
