대구지방법원 2025타경4002. 포항시 북구 죽도동 7층 701호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 148,000,000원에서 다섯 차례 유찰되어 최저매각가가 24,873,000원까지 떨어졌다는 사실이 아니라, 2022.07.08 전입·점유한 김현수의 주택임차권입니다. 임차보증금은 160,000,000원, 확정일자는 2022.06.16이며 배당요구도 되어 있습니다. 말소기준인 2025.08.05 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 임차권이므로 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 24,873,000원을 기준으로 집행비용 847,714원을 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 24,025,286원입니다. 보증금 160,000,000원 중 135,974,714원이 남아 매수인에게 이어집니다. 따라서 ‘2,487만원짜리 아파트’가 아니라, 낙찰대금과 임차보증금 인수가 결합되어 실질적으로 약 1.60억원 수준에서 취득비용이 형성되는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4002 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 죽도동 77-19 7층 701호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 제7층 제701호 83.8185㎡ 전부 |
| 소유자 | 최은대 (2020.06.08 매매 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 24,873,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,449,146원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 이용상태 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 보증금 1.60억이 매수인을 따라온다
과거 농협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.08.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 김현수의 전입·점유는 2022.07.08이고 확정일자는 2022.06.16, 임차권등기는 2024.07.08입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현수 | 제7층 제701호 83.8185㎡ 전부 | 160,000,000원 | 2022.07.08 / 2022.06.16 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 1.60억으로 봐야 한다
실거래 자료상 전용 83.82㎡ 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 145,000,000원이고 표본은 1건이며, 최신 거래도 2023.02의 145,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 158,000,000원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 시세가 이전 거래보다 -11.9% 낮아진 하락 추세이기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 83.82㎡ | 10 | 145,000,000원 |
| 2022.02 | 83.82㎡ | 4 | 166,000,000원 |
| 2021.11 | 83.82㎡ | 6 | 163,000,000원 |
| 전체 평균 | 83.8185㎡ | 3건 | 158,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.8185㎡ | 1건 | 145,000,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 17.2%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 반영하지 않은 숫자입니다. 실제 판단 기준은 약 160,000,000원의 실질취득입니다. 이는 최근 145,000,000원 거래보다 높은 수준이고, 전체 평균 158,000,000원과 비교해도 가격상 우위가 없습니다. 특히 시장 추세가 -11.9%이므로 전체 평균만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,873,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 847,714원 |
| 1. 임차인 김현수 보증금 | 160,000,000원 | 24,025,286원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 169,449,146원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 김현수의 보증금 부족분은 135,974,714원이며 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 169,449,146원은 예상배당 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 24,873,000원 | 135,974,714원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 17,411,100원 | 143,302,300원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 12,187,770원 | 148,431,610원 | 0원 |
회차가 진행될수록 매각가는 24,873,000원에서 17,411,100원, 12,187,770원으로 내려가지만 매수인 인수액은 135,974,714원에서 143,302,300원, 148,431,610원으로 올라갑니다. 낙찰가 하락이 곧 총 취득부담의 하락으로 연결되지 않는 이유입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구포항역사 교차로 남측 약 180m 지점의 도심 주택지대로, 소규모 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통 사정도 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 10층 건물 중 7층 701호이며, 감정평가서상 사용승인일은 2006.12.06입니다. 승강기·도시가스 개별난방·소방설비 등이 있습니다.
- 도로·토지. 남측 폭 6m 아스팔트 포장도로와 접하며 도시지역·일반상업지역입니다. 토지면적은 325.6㎡, 공시지가는 635,300원/㎡입니다.
- 현황조사 한계. 잠금장치와 점유자 부재로 내부 조사가 불가능해 외부에서 개략적으로 조사하고 통상적인 관리상태를 상정해 평가했습니다.
- 환금성. 실거래 자료상 3건의 거래가 확인되고 최근 12개월 표본은 1건입니다. 거래 추세는 -11.9%이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.2회, 매각률은 0.0입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 24,873,000원만 놓고 할인율을 계산하지 말고, 김현수 보증금 160,000,000원과 예상 인수액 135,974,714원을 함께 계산해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 임차보증금 전액이 배당되지 않는 한 미배당 잔액은 매수인이 인수하므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 145,000,000원이고 거래 추세는 -11.9%입니다. 전체 평균 158,000,000원만 기준으로 응찰가를 잡지 않아야 합니다.
- 점유·내부 상태 확인. 감정 당시 잠금장치와 점유자 부재로 내부 조사가 불가능했습니다. 내부 상태와 실제 인도 상황을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 자료와 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,487만원에 사는 아파트”가 아니다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 148,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 24,873,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리관계를 결합하면 전혀 다른 그림이 됩니다. 김현수의 보증금은 160,000,000원이고, 대항력이 있어 배당으로 회수되지 않는 금액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 예상 인수액은 135,974,714원입니다.
따라서 핵심 비교 대상은 최저가 24,873,000원이 아니라 실질취득 약 160,000,000원입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 145,000,000원이고 추세는 -11.9%입니다. 이미 5회 유찰됐다는 사실까지 겹치므로, 이 사건은 최저가가 싸 보여도 실질취득은 최근 시세 이상인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 회차의 핵심은 할인율이 아니라 보증금 승계 부담입니다.
