대구지방법원 포항지원 2025타경4002. 포항시 북구 죽도동 진홍다옴채 7층 701호 아파트입니다. 외관상으로는 감정가 1.48억, 현재 최저가 3,553만원이라는 큰 할인폭이 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건의 본질은 가격이 아니라 인수권리입니다. 을구 5번 임차권등기 김현수의 보증금 1.6억이 존재하고, 전입·확정일자·배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
따라서 낙찰가가 내려가도 인수금액이 커지는 구조입니다. 현재 회차에서 임차인은 34,494,388원을 배당받고, 부족한 125,505,612원을 매수인이 부담합니다. 최저가 3,553만원만 보고 접근하면 안 되는 대표적인 대항력 인수형 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 포항지원 2025타경4002 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 죽도동 77-19 7층 701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 83.8185㎡ |
| 소유자 | 최은대 (2020.06.08. 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 35,534,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,449,146원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 을구 1번 농협은행 근저당권(2015.11.02)입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 5번 임차권등기는 말소기준권리 이전 대항력을 가진 임차권으로, 매각물건명세서에도 매수인 인수 가능 권리로 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 인수 위험
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김현수 | 160,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
진홍다옴채 동일 평형 최근 실거래는 3건이며 평균 거래가는 158,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 83.82㎡ | 10 | 145,000,000원 |
| 2022.02 | 83.82㎡ | 4 | 166,000,000원 |
| 2021.11 | 83.82㎡ | 6 | 163,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 158,000,000원 |
현재 회차 실질취득 예상액은 161,039,612원으로 실거래 평균보다 약 304만원 높습니다. 유찰로 낙찰가가 내려가도 대항력 임차인 인수액이 증가해 총투입액은 크게 줄지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,534,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,039,612원 |
| 1. 임차인 김현수 보증금 | 160,000,000원 | 34,494,388원 |
| 2. 농협은행 근저당권 | 154,800,000원 | 0원 |
| 3. 농협은행 근저당권 | 118,800,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금 확인. 낙찰가가 아니라 낙찰가+미배당 임차보증금으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 김현수 임차권등기는 대항력 있는 권리로 매수인 부담 가능성이 있습니다.
- 명도 계획. 임차인 보증금 반환 및 점유 이전 협의를 고려해야 합니다.
- 환금성. 16세대 소규모 아파트로 거래 사례가 많지 않아 매도 전략을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 총투입액을 보라”
포항 진홍다옴채 701호는 4회 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌지만, 대항력 임차인 보증금이라는 핵심 변수가 있습니다. 현재 낙찰 기준 매수인이 부담할 가능성이 있는 금액은 125,505,612원이며, 실질취득은 약 161,039,612원입니다. 경매의 할인은 권리 구조에 따라 달라집니다. 이 물건은 “싸게 사는 경매”보다 “인수 위험을 감안하고 판단하는 경매”에 가깝습니다.