의정부지방법원 2024타경92520. 의정부시 호원동 은하수아트빌 4층 402호, 다세대주택입니다. 감정가는 160,000,000원이지만 10회 유찰돼 현재 최저매각가는 4,520,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 2.83% 수준입니다. 그러나 등기에는 2019년부터 효력을 갖춘 이수민의 임차보증금 200,000,000원 주택임차권이 2023년 등기돼 있고, 전입일도 말소기준인 2024년 국 압류보다 앞섭니다.
따라서 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 미배당 임차보증금의 승계입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 4,520,000원 가운데 집행비용 481,360원을 먼저 빼고, 임차인에게 4,038,640원이 배당됩니다. 그 결과 보증금 미배당분 195,961,360원이 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰대금과 이를 합치면 200,481,360원으로, 감정가 160,000,000원의 125.3%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경92520 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 백석로 13-6, 4층402호 (호원동,은하수아트빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 46.65㎡ · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 최하근 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 4,520,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 150,772,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다
말소기준은 2024.01.10. 국의 압류입니다. 그런데 임차인 이수민은 임대차계약일자 2019.07.19., 점유개시일자 2019.07.19., 주민등록일자 2019.07.23., 확정일자 2019.07.19.이고, 주택임차권등기는 2023.08.08. 접수됐습니다. 즉 말소기준보다 앞선 임차인으로 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 하지만 매각대금으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 남은 금액은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이수민 | 제402호 전부 | 200,000,000원 | 2019.07.23 / 2019.07.19 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이수민은 2023.08.08. 임차권등기가 접수됐고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 452만원이 매입원가가 아니다
현재 확인되는 실거래 가격 자료는 없습니다. 따라서 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래와 직접 비교해 “시세보다 싸다”고 판단할 근거가 없습니다. 확인 가능한 기준인 감정가 160,000,000원과 비교하면, 현재 회차 실질취득액 200,481,360원은 감정가의 125.3%입니다.
은하수아트빌은 2018.01.25. 준공, 총 8세대 규모입니다. 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 16.6회, 매각률은 0.0%로 제시돼 있습니다. 이 사건 자체도 이미 10회 유찰된 만큼, 단순히 낮아진 최저가를 가격 메리트로 해석하기보다 인수권리와 환금성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 481,360원 |
| 1. 임차인 이수민 보증금 | 200,000,000원 | 4,038,640원 |
| 2. 경매신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 150,772,770원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 150,772,770원 전액이 미배당되고, 임차인 이수민 보증금의 미배당분 195,961,360원이 매수인 인수로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호동초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 범골역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 402호이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며 서측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며 공시지가는 1,677,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이며 관련 경매 통계상 평균 유찰 16.6회, 매각률 0.0%로 제시돼 있어 재매각 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 기준 4,520,000원 낙찰대금 외에 195,961,360원의 인수액이 계산됩니다.
- 임차보증금 원본 대조. 임차권 등기 보증금 200,000,000원과 매각물건명세서상 잔존 보증금 134,322,435원, 배당 시뮬레이션상 인수 195,961,360원의 적용관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 11회 유찰 시 실질취득 200,456,952원, 12회 유찰 시 200,439,866원으로 총 부담이 거의 줄지 않습니다.
- 실거래 확인. 현재 실거래 비교자료가 없어 실제 시장가격 대비 실질취득 2억원 수준의 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 8세대 규모와 경매 평균 유찰 16.6회, 매각률 0.0% 통계를 감안해 향후 매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “452만원짜리 집”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 오해는 감정가 1.6억원짜리 주택을 452만원에 살 수 있다고 보는 것입니다. 대항력 있는 이수민의 보증금 200,000,000원이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 배당 가정상 195,961,360원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 실질취득액은 200,481,360원으로, 감정가보다도 높습니다.
게다가 추가 유찰이 되더라도 낙찰가가 줄어든 만큼 인수액이 늘어 총 부담은 계속 약 2억원에 머뭅니다. 실거래 가격 자료도 없어 현재 시장가격과 직접 비교할 근거가 부족하고, 10회 유찰·8세대 규모·관련 경매 평균 유찰 16.6회라는 환금성 신호도 가볍지 않습니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 낮지 않습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수액과 실제 시장가의 대조입니다.
