의정부지방법원 2025타경221. 동두천시 지행동 186-18 소재 공동주택과 토지를 묶어 매각하는 사건입니다. 목록 1~19가 일괄매각 대상이며, 목록 1은 목록 3~19 구분건물의 대지권 목적인 토지입니다. 목록 3~19는 총 17개 호수로, 감정평가상 공동주택(단지형연립주택)으로 이용 중입니다. 하나의 소규모 주거시설을 여러 호수로 분할 취득하는 것이 아니라, 전체 매각목록을 한꺼번에 인수하는 방식입니다.

현재 최저매각가격은 3,341,871,000원으로 감정가 대비 70%입니다. 하지만 할인율은 감정가와의 차이를 나타낼 뿐 실제 거래시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 특히 유치권의 성립 여부와 공사 미완료 부분의 비용을 확인하기 전에는 실질 취득비용을 확정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 점유 문제는 별개

말소기준권리는 2024.08.16 설정된 동암신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 도현섭 가압류와 이호석·이형진 명의 후순위 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 근저당권 채권최고액을 단순 합산하면 3,692,000,000원이지만, 이는 실제 확정채무액이나 매수인의 인수액을 뜻하지 않습니다.

② 핵심 쟁점 — 공사대금 803,038,590원 유치권 신고

매각물건명세서에는 워너종합건설 주식회사가 공사대금 803,038,590원에 대해 유치권을 신고한 사실이 기재되어 있습니다. 이에 대해 신청채권자인 동암신용협동조합은 점유사실이 허위라는 이유로 유치권 배제신청서를 접수했습니다.

감정평가에는 건물 내외부 일부 도장공사 및 난방배관공사가 완료되지 않은 상태라고 기재되어 있습니다. 따라서 공사대금 분쟁뿐 아니라, 실제 사용 또는 매각을 위해 추가 공사가 필요한지도 조사해야 합니다.

③ 가격 비교 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가 4,774,101,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 3,341,871,000원입니다. 감정가 대비 70%까지 낮아졌지만, 동일한 일괄매각 조건의 비교 실거래가 확인되지 않아 최근 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다.

이 물건은 토지와 17개 구분건물을 함께 매각하므로, 개별 호수의 일반적인 실거래가격이나 단순 면적당 가격을 그대로 적용하기 어렵습니다. 인수 권리 외에도 공사 마무리 비용, 점유 문제, 일괄 취득자금과 매각 가능성을 종합적으로 검토해야 합니다.

* 위 인수액은 배당모형상 등기·임차권 인수액입니다. 유치권의 실제 성립 여부, 인도·소송 비용, 미완료 공사비 및 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다. 미래 회차의 가격은 유찰을 가정한 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,341,871,000원 가정)

현재 최저가 매각을 가정하면 채권자에 대한 예상 배당총액은 3,306,052,290원이고, 채권액 기준 미배당 합계는 2,072,547,710원입니다. 도현섭의 가압류 채권에는 일부만 배당되고, 후순위 근저당권에는 배당액이 없는 것으로 계산됩니다.

동암신용협동조합 예상배당 2,992,000,000원은 근저당권 채권최고액을 사용한 계산으로, 신청채권액 2,785,657,729원과 다릅니다. 실제 배당은 확정 채권액과 법정 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 유치권 신고금액은 배당표상의 확정 배당채권 또는 매수인 인수채무로 취급하지 않았습니다.

⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동두천시 지행동 지행초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 연립·다세대주택, 주상용건물, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 공동주택으로, 목록 3~19는 제2층 제201호 외 16개 호수입니다. 기본적인 위생·급배수·전기·승강기 설비가 갖춰진 것으로 조사되었습니다.
• 미완료 공사. 건물 내외부 일부 도장공사와 난방배관공사가 미완료된 상태입니다. 사용 가능 여부와 추가 공사비를 개별 호수별로 확인해야 합니다.
• 토지. 지행동 186-18 토지는 843.0㎡, 평탄한 사다리형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측 및 북동측 포장도로와 접하고 단지 내 도로가 연결됩니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다.
• 환금성. 17개 호수와 토지를 일괄 취득해야 하므로 단일 주택보다 필요한 자금 규모가 큽니다. 개별 호수의 분리 처분 가능성, 대지권 관계, 실제 임대·매매 수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권 원본 확인. 워너종합건설 주식회사의 유치권 신고서, 공사계약·정산내역, 신청채권자의 유치권 배제신청서 및 이후 절차를 확인하세요.
• 점유 실사. 공사업체의 실제 점유 여부와 방식, 출입 통제, 각 호수의 현재 점유자를 직접 조사해야 합니다. 임차인 확인 없음이 곧 공실이나 명도 부담 없음은 아닙니다.
• 미완료 공사비 산정. 도장 및 난방배관 미완료 범위를 확인하고 건축·설비 전문가의 견적을 받아야 합니다.
• 일괄매각 목록 대조. 목록 1~19의 토지와 건물, 각 호수 전유부분, 대지권 지분 및 도로 관련 권리관계를 확인하세요.
• 건물 표시 확인. 등기상 주1동과 건축물대장상 103동의 관계를 정확히 대조하고 향후 처분·등기에 문제가 없는지 확인하세요.
• 공동담보 관계 확인. 동암신용협동조합 공동담보목록 제2024-90호와 후순위 근저당 공동담보목록 제2025-14호를 열람하고 대상 부동산 및 담보관계를 검토하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 17개 호수의 실제 처분가능가격, 임대수익, 공사비와 유치권 분쟁비용을 각각 검토하세요.
• 최신 서류 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건 진행내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸과 안전한 취득은 다르다”

이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.08.16 동암신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤따르는 가압류와 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 배당모형상 인수액은 0원입니다.

그러나 실무상 더 중요한 것은 803,038,590원의 공사대금 유치권 신고입니다. 성립 여부가 불분명하고 신청채권자가 점유사실을 다투고 있습니다. 동시에 일부 도장공사와 난방배관공사가 완료되지 않았으며, 17개 호수와 토지를 일괄 취득해야 하는 자금 부담도 큽니다.

감정가에서 1회 유찰된 70% 가격은 사실이지만, 동일 조건의 실거래가격이 확인되지 않아 시세상 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 후속 유찰로 최저가가 내려가더라도 유치권·점유·공사비 위험이 저절로 해소되는 것은 아닙니다.

종합 판단은 C등급(43점). 등기상 소멸 구조는 긍정적이지만, 유치권 성립 여부와 실제 점유, 미완료 공사비 및 일괄매각의 환금성 문제가 해소되기 전까지는 적극 입찰보다 현장조사와 권리관계 확인을 우선해야 하는 사건입니다.