의정부지방법원 2025타경2760. 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 씨동 7층 718호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 2022년 8월 26일 주식회사에스디엘이 소유권을 취득한 날 국민은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 의정부시 압류 2건이 이어졌으나 모두 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
등기상 인수권리는 없고 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가보다 크게 낮지만, 동일 건물이나 유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 공장형 지식산업센터는 입주조건을 별도로 확인해야 하고, 임대관계도 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2760 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-2 한강듀클래스의정부고산 씨동 7층 718호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 문화로 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 10층 중 7층 |
| 사용승인일 | 2022.08.12 |
| 소유자 | 주식회사에스디엘 |
| 감정가 / 최저가 | 493,000,000원 / 169,099,000원 (4회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 425,699,691원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기 발행일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022년 8월 26일 설정된 국민은행 근저당권 495,600,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류 450,000,000원, 국민은행의 임의경매개시결정, 의정부시 압류 2건은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022년 8월 19일의 신한자산신탁 소유권보존 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인율과 시장가격은 다르다
현재 최저매각가는 169,099,000원으로 감정가 493,000,000원의 34.3%입니다. 네 차례 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 이 수치는 감정가와의 비교일 뿐 실제 매매시세와의 비교가 아닙니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 최저가가 시장가격보다 낮다는 결론은 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 169,099,000원 | 165,931,614원 | 779,668,386원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 135,279,200원 | 132,585,291원 | 813,014,709원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 108,223,360원 | 105,908,233원 | 839,691,767원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 늘어나지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 물건의 입찰 판단은 미배당 규모가 아니라 지식산업센터의 실제 거래가격·입주 가능성·임대 및 점유상태에 맞춰야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,099,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,167,386원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 495,600,000원 | 165,931,614원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 945,600,000원 중 채권자 예상배당은 165,931,614원이며, 미배당액은 779,668,386원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있으나, 제시된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 입주조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 입지. 고산초등학교 북서쪽 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 세종포천고속도로 동의정부 IC가 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물의 7층 718호이며 사용승인일은 2022.08.12입니다.
- 도로. 북동쪽으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·고산 지구단위계획구역·고산 공공주택지구·과밀억제권역이며 공시지가는 1,858,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공장형 지식산업센터이고 4회 유찰된 물건이므로, 주거용 집합건물과 다른 매수수요와 입주요건을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입주조건. 공장(지식산업센터) 입주조건을 확인하고 실제 사용계획이 조건에 맞는지 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율과 실제 시장가치는 구분해야 합니다. 실거래 비교 없이 저가 낙찰로 단정하지 마세요.
- 점유·임대관계. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현재 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 압류 관련 배당. 의정부시 압류 2건의 구체적인 금액과 성격에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 이력. 4회 유찰된 물건이므로 현재 최저가에서도 실제 수요와 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 매각 진행상태를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형이 곧 가격 안전형은 아니다”
이 물건은 등기상 구조만 보면 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 감정가 493,000,000원에서 네 차례 유찰돼 169,099,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 인정하기는 어렵습니다.
비교 가능한 실거래 시세가 없고, 이용상태는 공장형 지식산업센터이며 입주조건 확인이 필요합니다. 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형, 가격은 검증 필요입니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 실제 입주 가능성과 점유상태, 시장에서 다시 처분할 수 있는 가격을 확인하는 데 있습니다.
