113,190,000원
의정부지방법원 2025타경3251. 의정부동 자하시티빌딩 9층 902호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023년 5월 30일 하나은행 근저당권 168,000,000원입니다. 이후의 의정부시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 과거 신탁등기와 세무서 압류도 이미 말소됐습니다.
등기권리 자체는 비교적 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 윤혜진 씨의 전입일은 2025년 3월 21일로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으나, 신은혜 씨는 전입일조차 확인되지 않습니다. 보증금과 확정일자도 알 수 없어, 현재 최저가에 더해야 할 인수금이 있는지 판단하려면 매각물건명세서와 점유관계의 추가 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3251 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 201-9 자하시티빌딩 9층 902호 도로명: 경기도 의정부시 평화로562번길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 오피스텔 이용 · 지하 1층/지상 14층 건물의 9층 |
| 소유자 | 홍지현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 113,190,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 145,953,021원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.30. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유는 미완성
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤혜진 | 2025.03.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신은혜 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
윤혜진 씨. 전입신고일이 2023년 5월 30일 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 배당요구 여부는 알 수 없지만, 선순위 대항력에 따른 매수인 인수 대상은 아닙니다.
신은혜 씨. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 미상입니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 점유 요건을 갖춘 것으로 확인될 경우 보증금 인수 문제가 생길 수 있으므로, 현재 배당표의 인수액 0원을 확정치로 사용해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 113,190,000원으로 감정가 231,000,000원의 49%입니다. 다만 동일 건물이나 동일 용도의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 사건상 근린시설이면서 현황은 오피스텔이고, 2회 유찰된 물건이라는 점을 함께 봐야 합니다.
| 회차 가정 | 감정가 비율 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 113,190,000원 | 57,194,660원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 79,233,000원 | 90,593,194원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 55,463,100원 | 113,935,236원 |
③ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,384,660원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 168,000,000원 | 110,805,340원 |
| 근저당 미배당 | - | 57,194,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수(현재 산정) | - | 0원 |
현재 배당모형은 집행비용과 하나은행 근저당만 반영한 결과입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 반영되지 않았으며, 신은혜 씨의 대항력과 보증금이 확인되면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙초등학교 남측 인근이며, 주변은 상업시설·주택·오피스텔·소규모 아파트가 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 의정부역(1호선)이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 도시가스보일러 난방설비와 에어컨 설비가 있습니다.
- 도로. 부지 남측 약 8미터, 동측 약 6미터 포장도로에 접한 소로각지입니다.
- 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·의정부중앙초 상대보호구역이며, 공시지가는 3,868,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 1층·지상 14층 건물이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 상업시설과 주거용 시설이 혼재하고 사건상 용도와 현황 이용이 다르게 표현돼 있어, 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신은혜 씨 전입일 확인. 말소기준권리인 2023.05.30.보다 빠른지 주민등록 전입세대와 원본 명세서로 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 대항력 여부뿐 아니라 낙찰 후 미배당 보증금 인수 가능성을 계산해야 합니다.
- 윤혜진 씨 보증금 확인. 대항력은 없지만 최우선변제 요건과 배당요구 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 현재 효력과 매각 후 말소·처리 관계를 등기부 및 관련 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용이라는 점을 현장과 관련 공부에서 확인하고 금융·세금·임대 운용 조건을 검토해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가라고 판단하지 말고 자하시티빌딩 또는 인근 유사 근린시설·오피스텔의 최신 거래와 임대료를 조사해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 2명의 실제 점유 범위, 계약 상대방, 이사 의사와 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 공용부분 부담 여부를 관리주체와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 미상 임차인이 먼저”
이 물건은 2회 유찰돼 최저가가 113,190,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 투자 매력을 판단할 단계는 아닙니다. 실제 임차인 2명 가운데 윤혜진 씨는 대항력이 없으나 신은혜 씨의 전입일과 보증금은 미상입니다. 이 임차인이 선순위 대항력을 갖춘 것으로 확인되면 낙찰가 밖의 보증금 인수가 생겨 실질취득가가 올라갈 수 있습니다.
또한 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용은 오피스텔이고 최근 실거래 비교도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 감정가 대비 할인은 크지만 권리와 시세가 모두 미확정입니다. 신은혜 씨의 권리관계를 먼저 확정하고, 그 결과를 반영한 실질취득가를 인근 최신 시세와 비교한 뒤에야 입찰 여부와 가격을 정할 수 있습니다.
