의정부지방법원 2025타경4032. 철원군 동송읍 이평리 모벡스빌 4층 401호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 유영찬이고, 2020.04.22 매매를 원인으로 거래가액 80,000,000원에 취득했습니다. 이어 2020.05.08 철원군산림조합이 채권최고액 46,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년 들어 압류·가압류가 연이어 등기됐지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 등기상 후순위 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 이정범 1명이 확인되지만, 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 최저가가 크게 낮아졌다고 해서 임차보증금 인수가 따라 증가하는 유형은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4032 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 848-61 모벡스빌 4층 401호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평로95번길 24-1 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 88.29㎡ · 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 유영찬 · 2020.04.22 매매 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 철원군산림조합 / 34,572,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리들은 매각으로 소멸
말소기준은 2020.05.08 철원군산림조합 근저당권입니다. 2025.08.06 포천세무서장 압류, 이후 철원군산림조합과 농림수산업자 신용보증 관련 가압류, 한국주택금융공사·국민은행 가압류, 2025.09.03 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정범 | 2024.11.07 | 2025.11.07 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰로 최신 거래 대비 46.9%
모벡스빌은 7세대, 사용승인 기준일은 2007.11.13입니다. 비교 면적은 88.29㎡이고, 확인된 실거래는 2건입니다. 2022.03에는 4층 88.2㎡가 81,000,000원, 2024.02에는 3층 88.2㎡가 94,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 88.2㎡ | 3 | 94,000,000원 |
| 2022.03 | 88.2㎡ | 4 | 81,000,000원 |
| 전체 평균 | 88.29㎡ | 2건 | 87,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 88.29㎡ | 1건 | 94,000,000원 |
가격 판단에서는 과거 거래를 섞은 87,500,000원보다 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 94,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 이번 최저가는 44,100,000원으로 최근 시세의 46.9%입니다. 또한 최근 거래는 이전 거래보다 16.0% 높은 흐름으로 집계돼 있어, 제공된 실거래만 놓고 보면 하락 추세로 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 2. 근저당 · 철원군산림조합 | 46,800,000원 | 42,906,200원 |
| 3. 가압류 · 철원군산림조합 | 75,418,494원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 철원군산림조합 | 40,032,334원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자산신용보증기금관리기관농 | 427,371,470원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 226,849,895원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국주택금융공사 | 54,616,161원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 6,477,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 877,565,901원 중 예상 배당은 42,906,200원이며 미배당은 834,659,701원으로 산정됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 채권최고액과 제공된 배당 가정에 따른 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동송읍행정복지센터 동측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 401호입니다. 전기·위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 412.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 도로에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 156,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 모벡스빌은 7세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 가격 할인 폭과 별개로 실제 매수수요와 재매각 가능성을 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이정범의 보증금·확정일자·우선변제 여부를 매각물건명세서와 관련 서류에서 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2020.05.08 철원군산림조합 근저당권과 그 이후 압류·가압류의 순위를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 가격 비교. 최저가 44,100,000원은 최신 거래 94,000,000원의 46.9%이지만 실거래 표본은 2건입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 30,869,999원, 4회 유찰 시 21,608,999원으로 제시돼 있습니다. 가격 하락과 환금성 사이의 균형을 봐야 합니다.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서는 근저당권에도 미배당이 발생하고 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다.
- 현장 확인. 다세대주택은 개별 호실 상태가 거래가격에 미치는 영향이 크므로 내부상태와 점유관계를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “가격 할인은 크고, 확인 포인트는 임차관계다”
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.05.08 철원군산림조합 근저당권이고, 임차인 이정범은 2024.11.07 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 압류·가압류도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 90,000,000원에서 2회 유찰돼 44,100,000원까지 내려왔습니다. 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 94,000,000원으로, 현재 최저가는 그 46.9%입니다. 가격 측면의 할인 폭은 큽니다. 다만 7세대 규모에 실거래 표본이 2건뿐이고, 임차인의 보증금·확정일자·우선변제 여부도 미상입니다. 권리의 큰 줄기는 안전하지만, 임차관계의 세부 확인과 환금성 검토를 마친 뒤 가격 메리트를 판단하는 물건입니다.
