의정부지방법원 2025타경5240. 경기도 포천시 군내면 구읍리 포천아이파크 104동 203호 아파트입니다. 권리 구조는 단순합니다. 말소기준권리는 2023년 7월 14일 설정된 주식회사국민은행 근저당권이며, 이후 발생한 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 승계하는 권리는 없습니다.
다만 이 사건의 핵심은 채권 규모입니다. 현재 최저매각가 200,900,000원으로 진행될 경우 국민은행 근저당 채권최고액 255,200,000원 전액을 배당하지 못하고 약 97,909,178원이 남습니다. 이는 낙찰자가 부담하는 금액은 아니지만, 채권 초과 구조라는 점은 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5240 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 군내면 구읍리 740 포천아이파크 104동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 포천아이파크 · 아파트 이용 중 |
| 소유자 | 윤서연, 이태용 (공유자 각 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 200,900,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 236,580,247원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인은 확인되지 않으며, 매수인이 인수할 보증금·임차권은 없습니다. 말소기준권리인 국민은행 근저당 이후의 KB국민카드 가압류, 서울보증보험 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
포천아이파크 동일 평형 기준 최근 실거래는 2024년 10월부터 2026년 7월까지 확인됩니다. 전체 평균 거래가는 274,750,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.86㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 74.97㎡ | 16 | 284,000,000원 |
| 2026.03 | 74.97㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 74.97㎡ | 7 | 288,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 274,750,000원 |
최근 12개월 평균은 272,200,000원, 최신 거래는 280,000,000원입니다. 최저매각가 200,900,000원은 최근 12개월 평균 대비 73.8% 수준으로, 최근 거래 대비 할인 여지는 있습니다. 다만 최근 12개월 거래와 이전 거래 비교 추세는 -1.6%로 완만한 하락 흐름입니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,612,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 255,200,000원 | 197,287,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 22,977,848원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 17,018,730원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 295,196,578원 중 197,287,400원이 배당되고, 97,909,178원이 미배당으로 남습니다. 그러나 미배당 채권은 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 포천종합경기장 북측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장을 통한 대중교통 접근은 무난합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등 지정 사항이 있습니다.
- 환금성. 포천아이파크 498세대, 2017년 준공 단지로 거래는 확인되지만 최근 추세는 -1.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수 여부 확인. 임차인은 없으며 낙찰자가 부담할 승계 권리는 없습니다.
- 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 272,200,000원과 최신 거래 280,000,000원을 우선 비교하세요.
- 채권 구조. 국민은행 근저당 미배당은 발생하지만 낙찰자 부담으로 전환되지 않습니다.
- 명도 확인. 감정평가상 거주인 부재로 임대 여부는 미상이며 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 흐름 확인”
포천아이파크 203호는 권리분석상 낙찰자가 떠안을 위험이 없는 물건입니다. 다만 좋은 경매 물건은 깨끗한 권리만으로 결정되지 않습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 할인 구간이지만, 최근 거래 흐름은 하락 방향입니다. 권리는 합격이고, 최종 판단은 시세 흐름과 환금성을 함께 보는 물건입니다.
