의정부지방법원 2025타경70497. 의정부시 의정부동 드림팰리스8차 5층 501호는 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이상용이며, 2021.04.23. 거래가 165,000,000원에 취득했습니다. 이후 의정부시 압류, 국가 압류, 임차권등기 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
등기상 말소기준권리는 2021.11.05. 의정부시 압류입니다. 하지만 임차인 김소연의 전입신고와 확정일자는 모두 2021.03.19.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
이 사건의 핵심은 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수하고 우선변제권을 승계한 뒤, 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 했다는 점입니다. 이 확약은 해당 보증금의 인수 위험을 해소하는 중요한 근거입니다. 그러나 확약의 보호 범위 밖에 있는 별도 점유자가 존재한다면 그 사람의 권리까지 자동으로 소멸하거나 포기되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경70497 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1269번길 19, 5층 501호 (의정부동, 드림팰리스8차) |
| 물건종류 | 집합건물 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 8층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 이상용 (2021.04.23. 매매, 거래가 165,000,000원) |
| 감정가 | 174,000,000원 |
| 최저매각가 | 85,260,000원 (감정가의 49%) |
| 유찰 횟수 | 10회 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 176,197,521원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.05. 의정부시 압류 (갑구 6번) |
| 등기상 임차보증금 | 165,000,000원 (김소연, 변경 후 김이안) |
| 확약서 제출일 | 2026.07.01. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2021.03.19.입니다. 임차인 김소연이 전입신고와 점유를 시작하고 확정일자를 받은 날로, 의정부시 압류가 설정된 2021.11.05.보다 앞섭니다.
갑구 6번 의정부시 압류를 말소기준으로 보면, 이후 등기된 국가 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.04.17. 등기된 주택임차권도 매각으로 말소되는 권리로 표시되어 있지만, 등기보다 앞서 성립한 임차인의 대항력은 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확약과 미상 점유를 분리해야 한다
실제 임차인으로 명확하게 확인되는 사람은 김소연(변경 후 김이안) 1명입니다. 별도로 ‘기사항전’이라는 임차인 관련 기재가 있으나, 전입일·보증금·점유 부분이 확인되지 않아 별도 임차인의 실재 여부부터 검증해야 합니다. ‘시보증’으로 기재된 보증기관 승계 신고는 김소연 보증금에 관한 대위·승계 관계이므로 실제 임차인 수나 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 구분 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김소연 변경 후 김이안 |
501호 전부 주거용 임차권등기 |
2021.03.19. 2021.03.19. |
165,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
확약 적용
2023.04.17. 배당요구 관련 신고. 보증금 반환채권은 주택도시보증공사에 양도·승계됨. 해당 보증금의 실질 인수 0원.
|
| 기사항전 실체 확인 필요 |
미상 | 미상 / 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
성명 기재의 정확성, 실제 점유 여부, 전입일 및 계약관계를 확인해야 함. 확약 적용 여부도 확인되지 않음.
|
| 시보증 보증기관 승계 신고 |
별도 점유 아님 | 2021.03.19. 2021.03.19. |
0원 별도 합산 없음 |
보증기관 승계
우선변제 승계
2025.03.27. 배당요구 신고. 김소연 보증금의 대위·승계 신고로 실제 임차인에 중복 포함하지 않음.
|
따라서 김소연 보증금에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 아래에 표시하는 미배당 인수 추정액은 이 확약이 없을 때의 일반적인 권리계산 결과이며, 실제 인수액과 구별해야 합니다.
③ 실질취득가 — 보증금보다 낮은 낙찰가의 함정
현재 최저매각가 85,260,000원은 김소연의 보증금 165,000,000원보다 작습니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나므로, 낙찰가만으로 투자금액을 판단해서는 안 됩니다.
| 현재 최저매각가 | 85,260,000원 |
|---|---|
| 선순위 임차보증금 | 165,000,000원 |
| 예상 임차보증금 배당 | 83,325,320원 |
| 일반적인 룰상 인수 추정 | 81,674,680원 |
| 확약 적용 후 해당 임차인 인수 | 0원 |
| 확약 기준 실질취득 | 85,260,000원 (부대비용·별도 권리 위험 제외) |
| 추가 점유자 관련 인수 | 미확정 · 별도 확인 필요 |
확약이 적용되지 않는 일반적인 경우에는 현재 회차의 낙찰대금과 인수 추정액을 합산한 166,934,680원이 실질적인 취득 부담이 됩니다. 보증금 165,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조에서 발생하는 특성입니다. 집행비용 등 배당상 차이가 반영되어 정확히 보증금과 같지는 않지만, 유찰에 따라 최저가가 내려가도 총부담이 그만큼 줄지 않는다는 점이 핵심입니다.
그러나 이 사건은 확약이 존재합니다. 김소연 보증금 인수액을 실제로 부담하지 않는 것으로 판단하면 현재 회차의 실질취득 기준금액은 85,260,000원입니다. 이는 확약이 유효하게 적용된다는 전제의 금액이며, 별도로 존재할 수 있는 임차인의 보증금과 명도비·세금·기타 비용은 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,934,680원 |
| 1. 김소연 임차보증금 반환채권 주택도시보증공사 우선변제권 승계 |
165,000,000원 | 83,325,320원 |
| 2. 강제경매 신청채권 주택도시보증공사 |
176,197,521원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 현재 회차 최저매각가 기준의 추정치입니다. 집행비용 1,934,680원을 차감한 금액 83,325,320원이 선순위 임차보증금 반환채권에 배당되는 계산입니다. 신청채권 관련 미배당 추정액은 176,197,521원입니다. 확약에 따라 김소연 보증금의 미배당 부족분 81,674,680원은 매수인에게 실제 승계되지 않는 것으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 하락해도 위험이 자동으로 사라지지 않는다
현재 10회 유찰된 상태이며, 추가 유찰 시 최저매각가가 더 낮아지는 시나리오가 있습니다. 다만 유찰은 가격 인하인 동시에 시장에서 매수 수요가 충분하지 않았을 가능성을 보여주는 신호입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수 추정 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 감정가 49% |
85,260,000원 | 81,674,680원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 감정가 39% |
68,208,000원 | 98,419,744원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 감정가 31% |
54,566,400원 | 111,815,795원 | 0원 |
룰상 인수 추정액은 확약 적용 전 선순위 임차보증금의 미배당분 계산 결과입니다. 확약 적용 인수 0원은 김소연(변경 후 김이안)의 보증금에 한정되며, 추가 점유자의 권리가 확인되는 경우 인수 부담은 별도로 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 경기도 의정부시 의정부동 소재 의정부경찰서 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근과 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 전철역인 가능역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 5층 501호로, 기본 위생·급배수설비, 난방설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 아파트와 구분하여 거래 사례와 환금성을 검토해야 합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 특정용도제한지구, 과밀억제권역, 철도보호지구 및 상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 사다리형의 대체로 평탄한 토지이며, 공시지가는 1,868,000원/㎡입니다.
- 건축 관련 사항. 위반건축물 표시가 없으며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 10회 유찰이라는 이력은 매수 수요와 가격 적정성을 다시 점검해야 할 주요 신호입니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 긍정적으로 평가할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.01. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에서 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 실제로 명시되어 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 양수 관계 확인. 김소연에서 김이안으로 변경된 임차인 표시와 주택도시보증공사의 채권 양수·승계 관계가 일치하는지 대조해야 합니다.
- 추가 점유의 실체 확인. ‘기사항전’이라는 기재가 독립된 임차인인지, 잘못 기재된 정보인지 확인해야 합니다. 실제 점유자가 있다면 전입일·보증금·계약관계를 별도로 검토해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 주택도시보증공사의 확약은 해당 임차보증금에 관한 것이므로 다른 독립된 임차인의 권리까지 포기된 것으로 판단해서는 안 됩니다.
- 배당 및 세금 확인. 의정부시 압류와 국가 압류 관련 조세채권의 법정기일, 당해세 등 실제 배당순서에 영향을 주는 사항을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 채권 양수만으로 현재 점유 상황을 단정할 수 없습니다. 현장 방문을 통해 실제 거주자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 미납 관리비가 있는지 확인하고 공용부분 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용을 검토해야 합니다.
- 실거래 검증. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격, 최신 거래, 가격 추세를 확인하고 현재 최저가 또는 실질취득 부담과 비교해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 10회 유찰에 영향을 준 가격·점유·권리·물건 상태 등의 요인을 현장과 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 입찰보증금 및 일정 확인. 매각기일은 2026.11.10.입니다. 실제 입찰보증금, 매각조건, 기일 변경 및 입찰 가능 여부는 법원 공고로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 오피스텔”보다 중요한 것은 확약의 범위
이 사건은 감정가 174,000,000원에서 최저가 85,260,000원까지 내려온 10회 유찰 주거용 오피스텔입니다. 표면적인 할인율만 보면 눈길이 가지만, 선순위 임차보증금 165,000,000원을 반드시 함께 봐야 합니다.
일반적인 배당·인수 계산에서는 81,674,680원의 미배당 보증금이 발생합니다. 다행히 주택도시보증공사가 2026.07.01. 제출한 확약에 따라, 해당 임차인 보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 전제가 유지된다면 현재 회차의 실질취득 기준금액은 85,260,000원입니다.
그러나 별도로 확인해야 할 임차인 관련 기재가 있고, 10회 유찰이라는 강한 위험 신호도 있습니다. 해당 점유 정보의 실체, 확약 적용 범위 및 실제 거래 시세를 확인하기 전에는 가격이 싸다거나 매수 위험이 없다고 단정할 수 없습니다.
결론은 ‘주된 보증금 인수는 확약으로 해소되지만, 추가 점유와 환금성은 보류’입니다. 현재 최저가의 낮은 비율보다 별도 인수권리의 존재 여부와 실제 매각 가능한 시장가격을 먼저 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
