의정부지방법원 2025타경70497. 의정부동 드림팰리스8차 5층 501호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이상용이며 2021.04.23. 165,000,000원에 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2021.11.05. 의정부시 압류입니다. 그런데 김소연은 그보다 앞선 2021.03.19. 전입·점유·확정일자를 갖고 있어 원래는 매각으로 단순 소멸한다고만 볼 수 없는 선순위 대항력 임차인입니다.
핵심은 이후 제출된 확약입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 김이안 (변경전: 김소연)의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.07.01. 제출했습니다. 따라서 김소연 관련 미배당 보증금은 계산상 남더라도 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경70497 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1269번길 19, 5층 501호 (의정부동, 드림팰리스8차) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 8층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 이상용 · 2021.04.23. 매매 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 |
| 유찰 | 8회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 176,197,521원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 미상 점유는 잔존
말소기준권리는 2021.11.05. 의정부시 압류입니다. 이후 2024.07.22. 국의 압류와 2025.01.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김소연의 대항력 기준일은 2021.03.19.로 말소기준보다 빠릅니다. 이 때문에 원칙적으로 미배당 보증금 인수 위험을 검토해야 하지만, 2026.07.01. 제출된 대항력 포기·말소 확약으로 김소연 관련 실질 인수는 0원입니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 임차·점유 기재 2명, 보증기관 승계 1건
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소연 | 501호 전부 · 2021.03.19. | 165,000,000원 | 有 | 有 | HUG 승계·대항력 포기 |
| 기사항전 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주택도시보증공사 | 김소연 보증금반환채권 승계 | 별도 합산 없음 | 포기 | 승계 | 보증기관 대위·승계 |
보증기관 신고는 김소연의 보증금에 대한 대위·승계이므로 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다. 실제 보증금으로 확인되는 금액은 김소연의 165,000,000원입니다. 주택도시보증공사가 같은 채권을 승계해 신고한 부분은 중복 합산 대상이 아닙니다.
③ 가격 — 현재 시세 판단보다 권리 확인이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 174,000,000원입니다. 등기부에 확인되는 과거 매매가는 이상용의 2021.04.23. 취득가 165,000,000원입니다. 다만 이 거래가만으로 현재 시세를 판단할 수는 없으므로, 본 건을 ‘현재 시세보다 싸다’고 평가하지 않습니다.
특히 이 사건은 8회 유찰 이력이 있으면서도 현재 회차의 최저매각가가 감정가 100%인 174,000,000원으로 제시되어 있습니다. 가격 매력도를 높게 평가하기보다, 반복 유찰의 배경과 미상 점유 관계를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 1. 임차인 김소연 보증금 (우선변제) | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 176,197,521원 | 5,764,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시나리오상 신청채권자의 미배당액은 170,433,521원입니다. 주택도시보증공사의 권리는 김소연 보증금반환채권 승계와 연결된 것으로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 확약 반영 전 계산과 실질 인수 구분
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 174,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 139,200,000원 | 28,548,800원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 111,360,000원 | 55,999,040원 | 0원 |
위 실질 인수 0원은 김소연 관련 확약에 한정한 판단입니다. 기사항전의 보증금과 대항력은 확인되지 않아 이 표의 금액에 포함할 수 없으며, 별도 인수 위험이 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 의정부경찰서 동측 인근. 공동주택·단독주택·오피스텔 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 및 출입 가능. 인근 노선버스정류장과 전철역인 가능역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 5층 501호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 토지면적 207.0㎡, 공시지가 1,868,000원/㎡입니다.
- 규제. 특정용도제한지구·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 포함되며 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.07.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 매각기일까지 유효하게 적용되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 기사항전의 실제 신원·전입일·점유개시일·보증금·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 주택도시보증공사의 신고는 김소연 보증금반환채권 승계이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 8회 유찰 사유 확인. 반복 유찰의 배경이 권리관계·점유·물건 상태 중 어디에 있는지 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
- 현재 시세 별도 확인. 확인되는 165,000,000원은 2021.04.23. 거래가액입니다. 현재 시장가격을 대체하지 않습니다.
- 배당 변동 확인. 제시된 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리가 완전히 닫힌 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 위험이었던 김소연의 선순위 대항력 보증금 165,000,000원은 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수 위험이 제거됐습니다. 따라서 이 부분만 놓고 낙찰가에 미배당 보증금을 다시 더하는 분석은 맞지 않습니다.
그러나 별도로 기재된 주거 점유자 기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않았고, 그 사람에게 김소연 관련 확약의 효과가 미치지도 않습니다. 여기에 8회 유찰 이력까지 겹쳐 있습니다. 현재 확인 가능한 실질취득은 174,000,000원이지만, 미상 점유자의 권리가 밝혀지기 전에는 그 금액을 최종 취득비용으로 단정하기 어렵습니다. 주된 인수는 해소, 미상 점유는 보류. 이 물건의 승부처는 가격보다 먼저 확약 밖 임차관계 확인입니다.
