의정부지방법원 2025타경71100. 동두천시 하봉암동 다온탑스빌 1동 2층 202호, 감정상 방3·거실겸주방·욕실·발코니 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 가장 앞선 담보권이 아니라, 2022년 1월 7일 전입·점유와 확정일자를 갖춘 임차인 오숙자의 권리가 2023년 6월 14일 말소기준 가압류보다 먼저 성립했다는 점입니다. 원칙대로라면 대항력 있는 임차보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 충분히 배당되지 않는 회차에서 미배당분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사는 임차권자 오숙자의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026년 7월 1일 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 오숙자 임차권에 대해서는 매수인 인수를 실질 0원으로 평가합니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 보증금반환채권의 양수인으로 보므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 선행, 이후 HUG 확약

말소기준은 2023년 6월 14일 주식회사오케이저축은행 가압류 52,962,751원입니다. 이후 동두천시 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 오숙자는 말소기준보다 앞선 2022년 1월 7일 주민등록·점유개시와 확정일자를 갖췄기 때문에 본래는 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인입니다. 2024년 1월 22일에는 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

오숙자는 배당요구도 했고, 확정일자를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 전입·점유가 말소기준보다 앞서 원래는 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 임차인입니다. 그러나 주택도시보증공사가 이 임차보증금반환채권을 양수해 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기했으며, 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 임차인에 한해서 승계 위험을 제거한 것으로 봅니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 대신 ‘유찰 횟수·환금성’을 본다

이 물건은 감정가와 현재 최저매각가가 모두 150,000,000원입니다. 다만 동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 현재 가격을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 다온탑스빌은 총 6세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 9.0회, 매각률은 0.0%로 나타납니다.

④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)

배당표상 현재 회차에서는 집행비용 2,900,000원, 임차보증금 140,000,000원, 오케이저축은행 7,100,000원으로 매각대금 150,000,000원이 모두 배분됩니다. 주택도시보증공사는 오숙자 임차보증금반환채권의 양수인으로 기재되어 있으므로 실제 임차인이 추가로 한 명 더 있는 것으로 보거나 보증금 140,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 없을 때와 있을 때

확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 배당으로 채우지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 실제 시나리오도 120,000,000원 매각 시 22,480,000원, 96,000,000원 매각 시 46,128,000원의 인수를 계산하고 있습니다. 그러나 해당 임차권에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 있기 때문에 실질취득비용은 각 회차의 낙찰가 자체로 봅니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방3, 거실겸주방, 욕실, 발코니 등으로 구성됩니다.
• 입지. 동두천시 상봉암동 소재 지하철1호선 소요산역 북동측 근거리에 위치하고, 인근은 근린생활시설·단독주택·공동주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 8m, 서측으로 폭 약 4m 도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 231,500원/㎡, 토지면적 235.0㎡, 평지의 사다리형 토지입니다.
• 건물 상태 메모. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 승강기. 감정 기준시점 현재 검사미필 등으로 승강기 운행이 정지된 상태로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 다온탑스빌은 총 6세대의 소규모 공동주택이며, 경매 통계상 평균 유찰 9.0회·매각률 0.0%로 나타나 환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 재확인. 2026.07.01.자 HUG 확약서에 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 실제 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 원본을 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차. 확약이 있어도 매각 후 임차권등기 말소에 필요한 실제 서류와 절차가 무엇인지 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 동일·유사 면적의 최신 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 150,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말아야 합니다.
• 9회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 권리 때문인지 가격·입지·건물 상태·수요 부족 때문인지 현장조사로 구분해야 합니다.
• 승강기 운행정지. 검사미필 사유, 재검사 가능 여부, 수리·검사 비용과 정상화 시점을 관계기관 및 관리주체에 확인해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 당해세, 공용부분 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 점검해야 합니다.

맺으며 — “주된 권리위험은 풀렸지만, 가격은 별개다”

이 사건은 겉으로 보면 보증금 140,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커지는 전형적인 위험 구조입니다. 실제 시나리오도 10회 유찰 시 22,480,000원, 11회 유찰 시 46,128,000원의 인수를 계산합니다. 하지만 주택도시보증공사가 오숙자의 보증금반환채권을 양수한 뒤 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 이 때문에 주된 권리 리스크는 실질 인수 0원으로 정리됩니다.

남는 문제는 가격과 환금성입니다. 감정가와 현재 최저가는 150,000,000원이고 이미 9회 유찰됐지만, 최신 비교 실거래 근거가 없어 싸다고 평가할 수 없습니다. 6세대의 소규모 다세대, 평균 유찰 9.0회, 매각률 0.0%, 승강기 운행정지까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리위험은 확약으로 상당 부분 해소, 가격·환금성은 보수적으로 검증”입니다.