* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 해당 보증금반환채권에 유효하게 적용되고 이행되는 것을 전제로 합니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 별도입니다.

의정부지방법원 2025타경71100. 동두천시 하봉암동에 위치한 다온탑스빌 제1동 202호입니다. 2021년 준공된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 다세대주택으로, 방 3개와 거실 겸 주방, 욕실, 발코니 등을 갖춘 주거용 물건입니다. 감정가 150,000,000원으로 출발했지만 11회 유찰을 거치며 현재 최저매각가가 73,500,000원까지 내려왔습니다.

이 물건은 단순히 할인율만 보고 접근하면 위험합니다. 임차인 오숙자는 2022.01.07 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 이는 말소기준권리인 2023.06.14 오케이저축은행 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당 인수를 고려해야 합니다.

하지만 2026.07.01 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 판단을 바꿉니다. 공사는 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 행사하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이에 따라 해당 임차권의 실질 인수 위험은 해소되는 구조입니다. 다만 확약서 원본과 적용 범위, 실제 말소 이행 가능성은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

말소기준권리는 2023.06.14 오케이저축은행의 가압류입니다. 이후의 동두천시 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각에 따라 등기상 소멸하는 권리로 분석됩니다. 과거 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소되었습니다.

다만 등기상 임차권이 매각으로 말소되는 것과 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 별개의 판단입니다. 오숙자의 전입·점유 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로, 확약이 없었다면 배당 부족분이 매수인에게 남을 수 있었습니다. 이번 사건은 주택도시보증공사의 확약이 그 위험을 해소하는 핵심 근거입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 140,000,000원의 의미

오숙자는 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 해당 보증금반환채권의 양수인·우선변제권 승계인으로, 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 양자의 140,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

중요한 구별. 확약서의 효과는 오숙자의 임차보증금반환채권과 그 승계 관계에 한정됩니다. 다른 점유자나 별도 권리관계가 존재한다면 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 따라서 별도 점유관계, 현황조사 결과와 확약서 적용 범위를 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 49% 할인과 실제 가격 메리트는 다르다

현재 최저매각가는 73,500,000원으로 감정가 150,000,000원의 49%입니다. 표면적으로 할인 폭은 크지만, 다온탑스빌의 실제 매매거래와 비교하여 이 금액이 저렴하다고 확정할 근거는 없습니다.

다온탑스빌은 6세대 규모이며 준공일은 2021.10.18입니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율을 동일시할 수 없습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 11회로, 가격 형성 및 환금성에 주의해야 하는 물건입니다.

각 회차의 명목 인수액은 확약을 적용하기 전의 미배당 보증금 추정치입니다. 해당 확약이 유효하고 이행된다면 세 시나리오 모두 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다. 향후 회차 가격은 예상 시나리오이며 실제 매각조건은 법원 공고 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)

제시된 예상배당 기준으로 집행비용 1,723,000원과 임차보증금 우선변제 71,777,000원에 매각대금 전액이 배분됩니다. 주택도시보증공사는 오숙자의 보증금반환채권 양수인이므로 같은 보증금을 독립된 채권으로 이중 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동두천시 상봉암동 소재 지하철 1호선 소요산역 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 남측 약 8m, 서측 약 4m 도로와 접합니다.
• 건물. 2021.10.18 준공된 다온탑스빌로 총 6세대 규모입니다. 철근콘크리트구조에 개별난방과 승강기설비를 갖추고 있으며, 해당 호실은 2층입니다.
• 승강기. 감정평가 당시 승강기는 검사 미필 등으로 운행정지 상태였습니다. 현재 운행 여부와 재검사·보수·재가동 비용은 관계기관 및 관리주체 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역·성장관리권역·군사기지 및 군사시설 보호구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 231,500원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대주택으로 대단지 공동주택과는 거래 및 수요 구조가 다릅니다. 11회 유찰이라는 경매 이력을 고려하면 재매각 가능성과 실제 수요 확인이 특히 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.01 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·우선변제권만 주장·임차권등기 말소 동의 문구가 정확하게 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 오숙자 임차권등기의 말소 조건과 확약서 적용 범위를 확인하고, 배당 부족에도 매수인에게 보증금 인수 의무가 남지 않는지 최종 점검해야 합니다.
• 점유·인도. 임차권등기와 실제 현재 점유상태는 구별해야 합니다. 점유자 확인, 인도협의 및 필요시 법적 명도절차에 드는 비용을 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 150,000,000원이나 현재 최저가 73,500,000원만으로 가격 적정성을 판단하지 말고, 인근 유사 다세대주택의 실거래·매물·임대수요를 확인해야 합니다.
• 승강기 상태. 감정 당시 운행정지 이력에 대해 현재 사용 가능 여부, 검사 진행, 보수비용 및 비용 부담 주체를 확인해야 합니다.
• 압류·세금. 동두천시 및 국민건강보험공단의 압류 등기 말소와 별개로, 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권·법정 우선채권을 검토해야 합니다.
• 관리비·수선비. 관리비 체납, 공용부분 부담, 건물 관리상태, 누수 및 시설 보수비용을 점검해야 합니다.
• 매각조건 재확인. 매각기일 2026.11.10의 최저가, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 특별매각조건을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 확약과 환금성”

이 물건의 가장 큰 특징은 선순위 대항력 임차인과 이를 해소하는 확약서가 동시에 존재한다는 점입니다. 오숙자의 보증금 140,000,000원은 현재 최저가보다 크므로, 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어나 실질취득 부담이 보증금 수준에 머무는 구조였습니다.

그러나 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 확약이 유효하고 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*이고, 최저매각가 73,500,000원을 취득비용의 기초로 볼 수 있습니다. 확약 전 명목 부족분 68,223,000원을 실제 인수액처럼 다시 더해서는 안 됩니다.

그렇다고 바로 좋은 투자라고 결론낼 수는 없습니다. 11회 유찰, 6세대 소규모 다세대, 승강기 운행정지 이력, 실거래 시세 검증의 어려움이 동시에 존재하기 때문입니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소되는 방향이지만, 매각가격이 실제 시장가격보다 충분히 낮은지는 아직 확인되지 않았습니다.

종합 판단은 C등급. 확약 효력 확인을 전제로 한 권리 위험의 감소는 긍정적이나, 반복 유찰과 환금성·시설 리스크 때문에 할인율만으로 높게 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 “확약서를 믿을 수 있는가”와 “실제로 얼마에 되팔거나 활용할 수 있는가”입니다.