의정부지방법원 2025타경71539. 양주시 광사동 솔리더스빌딩 3층 304호로, 법원 분류는 근린시설이며 감정 이용상태는 교육연구시설인 학원입니다. 최철호가 2013.05.10 이전 경매에서 취득한 날 김제수산업협동조합에 채권최고액 325,000,000원의 근저당을 설정했고, 2015.04.02 조산필에게 소유권이 이전됐습니다. 이어 2015.04.08 근저당 채무자도 조산필로 변경됐으며, 김제수산업협동조합이 청구액 250,000,000원으로 임의경매를 신청한 구조입니다.
등기권리만 보면 현재 경매의 말소기준은 2013.05.10 근저당입니다. 2025.02.10 임의경매개시결정과 2025.03.19 양주시 압류는 모두 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기상 인수 0원과 점유·명도 위험 0은 같은 뜻이 아닙니다. 학원으로 이용 중이고 임대관계가 미상인 만큼 운영 주체와 점유 근거를 확인하지 않은 채 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71539 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광사동 656-5 솔리더스빌딩 3층 304호 · 경기도 양주시 고읍남로 5-20 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 교육연구시설(학원)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 6층 · 승강기·위생·급배수설비 |
| 소유자 | 조산필 (2015.04.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 60,337,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김제수산업협동조합 / 250,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2013.05.10 을구 17번 근저당권 · 채권최고액 325,000,000원 |
| 공동담보 | 솔리더스빌딩 3층 305호 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 1, 2 모두 교육연구시설(학원)으로 이용 중 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수는 0원
2010년에 설정됐던 봉산새마을금고 근저당들과 주식회사한국축산의희망서울사료 근저당, 당시 압류·경매개시결정은 2013년 임의경매 매각 과정에서 이미 정리됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2013.05.10 김제수산업협동조합 근저당입니다. 이 근저당 자체와 이후의 임의경매개시결정·압류는 이번 매각으로 소멸하므로 등기권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임대관계 — 학원 이용, 임대관계 미상
| 현재 이용상태 | 교육연구시설(학원) |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 확인된 임차인 | 특정 임차인 정보가 확인되지 않음 |
| 대항력·우선변제 | 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 보증금 및 확정일자 확인 전 단정 불가 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가 359,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 60,337,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 16.81%까지 내려온 상태지만, 확인 가능한 실거래 비교값이 없으므로 최저가가 현재 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 근린시설·학원 용도는 주거용 부동산보다 임대수익, 공실, 관리상태와 실제 사용수요의 영향을 크게 받으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 60,337,000원 | 266,149,066원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 42,235,900원 | 283,924,346원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 29,565,129원 | 296,367,043원 |
④ 예상배당표 (매각가 60,337,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,486,066원 |
| 1. 근저당 · 김제수산업협동조합 | 325,000,000원 | 58,850,934원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당 채권최고액 325,000,000원 중 58,850,934원이 배당되고 266,149,066원이 미배당으로 남는 추정입니다. 이 미배당액은 근저당이 매각으로 소멸하므로 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 양주2동행정복지센터 남측 인근에 있으며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 6층 건물로, 복합 판넬 외벽과 내부 인테리어, 샷시 창호가 적용돼 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비와 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 부지 남서측과 남동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 883.5㎡의 가로장방형 평지로 상업용 건부지이며, 공시지가는 2,307,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며, 중로2류에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 학원으로 사용되는 집합상가이고 5회 유찰된 만큼, 주거용 물건보다 매수층과 재매각 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 목록 1, 2의 정확한 위치·면적·대지권과 매각 제외 물품을 매각물건명세서 및 감정평가서 원본에서 대조하세요.
- 학원 운영 주체. 현재 점유자가 소유자, 임차인 또는 다른 사용권자인지 현장에서 확인하고 임대차계약서·사업자등록 관계를 점검하세요.
- 대항력 확인. 점유 시작일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되기 전에는 임차인 인수 위험이 없다고 단정하지 마세요.
- 공동담보. 305호와의 공동담보 관계 및 일괄매각 대상 전체의 등기·배당 구조를 함께 검토하세요.
- 시세·수익가치. 감정가 대비 할인율이 아니라 주변 상가의 실제 매매가, 임대료, 공실 기간과 관리비를 기준으로 응찰 상한을 계산하세요.
- 내부 상태. 학원 인테리어의 상태와 향후 사용계획 적합성, 원상회복 또는 추가 공사 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 매각결과. 기재 매각기일인 2026.06.23 이후 매각결과, 기일 변경 또는 재매각 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 점유와 환금성을 먼저 본다”
이 물건은 등기상으로는 해석이 명확합니다. 2013.05.10 김제수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 임의경매개시결정과 압류까지 매각으로 소멸해 확인된 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 60,337,000원에 낙찰되고 별도 인수권리가 없다면 등기상 실질취득액도 60,337,000원입니다.
하지만 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 359,000,000원에서 5회 유찰됐다는 이유만으로 싸다고 볼 수 없고, 확인 가능한 실거래 비교값도 없습니다. 더구나 현재 학원으로 이용 중인데 임대관계가 미상이고, 305호와 공동담보이며 일괄매각 조건까지 존재합니다. 등기권리는 소멸형이지만 점유·수익·환금성은 보류형입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 숫자가 아니라 실제 점유자가 누구인지, 해당 공간이 얼마의 임대수익과 재매각 가치를 갖는지를 입찰 전에 확인하는 데 있습니다.
