의정부지방법원 2025타경71810. 경기도 양주시 백석읍 기산리 348 일원의 숙박시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 경사지붕 4층 숙박시설로, 구 버킹검모텔로 이용 중이며 1층 객실 7실·내실 2실·카운터, 2층부터 4층까지 각 층 객실 11실로 객실 합계 40실입니다. 건물사용승인일은 1999.12.30입니다.
가격만 보면 감정가 3,094,631,400원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가가 520,115,000원까지 내려온 상태입니다. 하지만 이 사건은 일반 아파트처럼 최저가와 실거래 평균만 비교해 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 명시된 인수권리, 농지취득자격증명 조건, 숙박시설 운영·환금성, 토지의 용도와 제한사항을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71810 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 기산리 348 · 등기상 기산리 348, 348-2 · 도로명주소 기산로 462-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(구 버킹검모텔) |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사지붕 4층 · 객실 합계 40실 · 사용승인 1999.12.30 |
| 소유자 | 조화성 |
| 감정가 / 최저가 | 3,094,631,400원 / 520,115,000원 (5회 유찰) |
| 현재 회차 비율 | 감정가 대비 16.81% |
| 청구액 | 1,445,501,012원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘인수’가 있다
현재 등기상 말소기준권리는 2016.09.30 주식회사국민은행 근저당권 1,491,600,000원입니다. 이후 2022년부터 2023년까지 설정된 가압류들과 2025년 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조유정 | 2022.10.11 | 미상 | 미상 | 2025.05.26 | 대항력 없음 보증금 확인 |
실제 임차인은 1명입니다. 조유정의 전입일 2022.10.11은 말소기준권리인 2016.09.30 근저당권보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 임차보증금이 낙찰자에게 대항해 승계되는 구조로 보지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 배당요구는 2025.05.26 접수돼 있으므로 배당관계와 최우선변제 가능 금액은 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 16.81%지만 시세 검증은 별개
현재 회차 최저매각가는 520,115,000원으로 감정가 3,094,631,400원의 16.81%입니다. 5회 유찰됐다는 사실과 감정가 대비 하락폭은 분명하지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 확인되지 않습니다.
| 현재 회차 | 5회 유찰 · 520,115,000원 · 감정가 대비 16.81% |
|---|---|
| 6회 유찰 시 | 364,080,500원 · 감정가 대비 11.76% |
| 7회 유찰 시 | 254,856,349원 · 감정가 대비 8.24% |
④ 예상배당표 (매각가 520,115,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,601,150원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,491,600,000원 | 512,513,850원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 29,952,525원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 100,750,084원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 32,385,283원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 78,972,819원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 211,200,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,441,392원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,794,085원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 34,241,419원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,012,337,607원 중 예상 배당액은 512,513,850원, 미배당액은 1,499,823,757원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 금전상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 단, 목록1 구분지상권은 별도의 비금전 인수권리입니다.
⑤ 토지·숙박시설 체크 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 숙박시설. 구 버킹검모텔로 이용 중이며 1층 객실 7실·내실 2실·카운터, 2층~4층 각 객실 11실, 총 객실 40실입니다.
- 설비. 급배수·위생설비·난방설비·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 확인된 토지 정보는 면적 2,172㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 완경사·사다리형·세로한면(가), 공시지가 303,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리권역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등이 포함되고, 제한보호구역·자연휴양림·임업용산지·준보전산지·토석채취제한지역·보전관리지역·농림지역 등이 접합니다.
- 교통. 차량 진입은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 운행 빈도 등으로 대중교통 여건은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 현황. 목록2 건물은 공부상 기산리 348, 348-2 양 지상이나 현황은 기산리 348 지상에 소재하며 숙박시설로 이용 중입니다.
감정요항의 위치·주위환경 기재에는 “경기도 파주시 광탄면 기산리 소재 마장호 동측 인근”이라는 표현이 있는 반면, 등기 및 사건 소재지는 경기도 양주시 백석읍 기산리로 확인됩니다. 소재지 관련 기재는 감정평가서 원문과 현장을 직접 대조하는 것이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 목록1의 2012.04.27. 제39057호 구분지상권이 매수인 인수사항으로 명시돼 있으므로 목적·범위·존속조건을 확인하세요.
- 농취증 선확인. 목록3 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건이므로 발급 가능 여부와 농지전용 명의변경 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 임차보증금 확인. 조유정은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구는 2025.05.26 접수돼 있으므로 최우선변제 여부까지 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 520,115,000원은 감정가의 16.81%이지만, 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인폭만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 숙박시설 실사. 객실 40실의 실제 관리상태, 영업 가능 여부, 수선비, 설비 작동상태를 현장에서 확인하세요.
- 소재지·경계 대조. 건물의 공부상 지번과 현황 지번, 감정요항의 위치 기재가 서로 다르게 나타나는 부분은 현황측량·공부·감정평가서로 확인하세요.
맺으며 — “5회 유찰”보다 권리와 절차가 먼저다
이 물건은 감정가 3,094,631,400원에서 최저매각가 520,115,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 실제 시장가 대비 저렴한지는 확인되지 않았습니다.
더 중요한 것은 가격 밖에 있습니다. 임차인 조유정은 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없고 금전상 매수인 인수액은 0원이지만, 목록1 구분지상권은 명시적으로 인수합니다. 여기에 목록3 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 숙박시설과 토지의 복합성, 5회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 ‘낮아진 최저가’보다 구분지상권·농취증·현황 확인이 선행돼야 하는 특수물건으로 보는 편이 맞습니다.
