의정부지방법원 2025타경71840. 의정부동 해뜨는개발 14층 1405호, 전용 48.665㎡의 아파트입니다. 감정가는 154,000,000원이지만 5회 유찰돼 최저매각가는 25,883,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 16.81%에 불과해 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 2021년 4월 1일 전입·점유를 시작한 임차인 윤가희입니다.
말소기준권리는 2023년 5월 8일 신용보증기금 가압류입니다. 임차인의 전입과 점유는 이보다 약 2년 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않으며 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저가만 보고 2,588만원짜리 물건으로 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71840 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 167-2 해뜨는개발 14층 1405호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 48.665㎡ · 방1·주방·거실·욕실·발코니·보일러실·현관 · 지상15층 중 14층 |
| 소유자 | 양도경 (2021.12.03. 거래가 150,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 25,883,000원 (5회 유찰·감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 141,058,849원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
| 등기 발급일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
등기부상 과거 우리은행 근저당과 국민은행 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.05.08. 신용보증기금 가압류 17,353,636원입니다. 그 뒤의 의정부시 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 근로복지공단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 윤가희는 2021.04.01. 전입신고와 점유를 시작했고, 2023.07.26. 보증금 129,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차권등기 시점은 말소기준보다 늦지만, 보존된 전입·점유 시점은 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 매수인 인수 가능성이 명시된 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 윤가희 제1405호 전부 · 주거 2023.07.26. 임차권등기 | 2021.04.01. 1차 확정일자 2021.02.22. 2차 확정일자 없음 | 129,000,000원 배당요구 2023.07.26. | 대항력 있음 우선변제 배당 없음 잔액 승계 |
이 사건은 주택도시보증공사가 경매를 신청했지만, 윤가희는 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금을 다른 채권과 중복 합산할 문제는 없지만, 임차인 보증금 자체를 일반적인 소멸채권처럼 제외해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 본다
가격 비교는 전체 기간 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선했습니다. 동일 면적대 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 140,000,000원, 최신 거래는 2025년 12월 145,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래보다 1.9% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 48.67㎡ | 13 | 145,000,000원 |
| 2025.03 | 47.2㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 2024.06 | 48.67㎡ | 13 | 138,000,000원 |
| 2022.02 | 48.87㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2021.11 | 48.67㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 140,000,000원 |
대항력 인수형의 가격 기준선은 최저매각가 25,883,000원이 아니라 보증금 규모를 반영한 실질취득 약 129,000,000원입니다. 이 기준은 최근 12개월 평균 140,000,000원의 92.1%, 최신 거래 145,000,000원의 89.0% 수준입니다. 최근 시세보다 낮기는 하지만, 시세 대비 여유 폭은 2,588만원이라는 표면 가격이 주는 인상만큼 크지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 865,894원 |
| 인수 · 임차인 윤가희 보증금 | 129,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 17,353,636원 | 17,353,636원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 141,058,849원 | 7,663,470원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 19,850,359원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 중 채권자에게 배당되는 금액은 25,017,106원이며, 채권 미배당액은 153,245,738원입니다. 임차인 보증금은 배당액 0원으로 추정돼 매수인 인수위험이 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 구조
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 가격 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 | 25,883,000원 | 25,017,106원 | 153,245,738원 | 실질취득은 보증금 129,000,000원 기준으로 판단 |
| 6회 유찰 시 | 18,118,100원 | 17,391,974원 | 160,870,870원 | 최저가 하락만큼 체감 취득비가 내려간다고 보기 어려움 |
| 7회 유찰 시 | 12,682,670원 | 12,054,382원 | 166,208,462원 | 대항력 보증금이 가격 판단의 중심으로 계속 남음 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트로 방1, 주방, 거실, 욕실, 발코니, 보일러실, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 경의초등학교 서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·공동주택·학교 등으로 형성된 주거·상업지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 남측 약 30m, 동측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생설비, 도시가스 난방, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물의 14층이며, 사용승인일은 2013.05.14., 전체 60세대입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 거래는 확인되지만 60세대 규모이고, 최근 가격이 이전 거래 대비 1.9% 하락해 매도 기간과 가격 협상 여지를 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 매각물건명세서, 임차권등기명령, 배당요구 내역에서 보증금 129,000,000원의 미변제 잔액과 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 적용. 입찰 판단과 시세 비교는 최저가 25,883,000원이 아니라 대항력 보증금 규모를 반영한 약 129,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부, 열쇠 인도 여부, 현재 점유자를 현황조사와 현장 방문으로 다시 확인해야 합니다.
- 말소·정산 조건. 보증금 정산과 임차권등기 말소에 필요한 서류, 지급 상대방, 동시이행 절차를 입찰 전에 설계해야 합니다.
- 자금계획. 입찰보증금은 최저가의 10%인 2,588,300원이지만, 잔금만 준비해서는 부족합니다. 임차보증금 인수 대응 자금을 별도로 확보해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 이전 거래보다 1.9% 낮아졌으므로 수리비·세금·명도비용까지 더한 총원가가 최근 시세에 근접하지 않는지 점검해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분, 도시가스·전기·수도 정산 범위를 관리주체와 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 종기 및 변경된 매각기일을 법원 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “2,588만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 최저매각가만 보면 감정가의 16.81%까지 떨어진 초저가 경매처럼 보입니다. 하지만 말소기준보다 앞선 대항력 임차인과 보증금 129,000,000원이 존재합니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 가격 판단은 최저가 25,883,000원이 아니라 실질취득 약 129,000,000원으로 해야 합니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 140,000,000원과 최신 거래 145,000,000원보다 낮지만, 최근 가격 추세는 -1.9%이고 5회 유찰·60세대 규모·인수형 권리구조가 겹쳐 있습니다. 가격은 일부 여지가 있지만 권리와 환금성은 보수적으로 봐야 하는 C등급 물건입니다. 승부처는 낮은 최저가가 아니라 보증금 정산, 임차권등기 말소, 실제 점유 인도까지 통제할 수 있느냐입니다.
