의정부지방법원 2025타경71928. 의정부동 중앙쉐르빌 2층 202호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 219,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 75,117,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 물건이 아닙니다. 전입일 2021.04.02, 확정일자 2021.02.10인 임차인 김경태가 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 217,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문입니다.

현재 회차에서 집행비용 1,752,106원을 차감하면 김경태에게 배당되는 금액은 73,364,894원입니다. 보증금 잔액 143,635,106원은 매수인에게 인수될 수 있으므로, 75,117,000원에 낙찰받더라도 실질취득은 218,752,106원입니다. 최저가가 낮아진 만큼 인수액이 커져 총부담은 임차보증금 217,000,000원 부근에서 유지됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

등기부상 국민은행 근저당권 1,440,000,000원은 2021.01.21 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.02.08 인천세무서장 처분의 압류입니다. 이후의 국세·건강보험·서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

그러나 김경태의 임차권은 다릅니다. 임차권등기 접수일은 2023.05.19로 말소기준권리보다 늦지만, 임대차계약일 2021.02.10, 점유개시일 2021.04.01, 주민등록일 2021.04.02로 확인됩니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있다고 밝히고 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 신고 1건

실제 임차인·점유자는 김경태와 김태형 2명입니다. 시보증 신고는 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시돼 있으므로 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.

김태형은 2023.11.30 전입해 2023.02.08 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 점유관계와 명도 조건은 원본 서류에서 추가 확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

중앙쉐르빌의 최근 12개월 거래는 2026.02 거래 1건입니다. 전용 68.79㎡, 6층, 거래금액 197,300,000원입니다. 대상 물건은 전용 49.92㎡로 면적이 일치하지 않으므로 정밀한 동일면적 시세로 단정할 수는 없고, 단지 내 최근 거래 참고값으로만 사용해야 합니다.

최저가 75,117,000원은 최근 거래금액의 38.1%에 불과하지만, 이 비율은 인수액을 제외한 숫자라 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 실질취득 218,752,106원은 최근 거래 197,300,000원보다 21,452,106원 높고, 최근 거래금액의 110.9%입니다.

④ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 약 218,000,000원

낙찰가가 75,117,000원에서 60,093,600원, 48,074,880원으로 내려가도 예상 인수액은 143,635,106원에서 158,388,085원, 170,190,468원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 218,752,106원 → 218,481,685원 → 218,265,348원으로 거의 변하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정된 금액입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액과 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 당해세가 먼저 차감되면 김경태의 배당액이 줄고 매수인 인수액은 143,635,106원보다 커질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부중앙역 북동측 방향에 위치하며, 주변은 다세대주택 등이 분포하는 주거지대입니다. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층 건물로, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 PVC샷시입니다. 위생·급배수·소화·승강기 설비를 갖췄습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되고 폭 20m~25m 중로1류에 접합니다.
• 토지. 토지면적 586.7㎡, 평지·사다리형·중로한면이며 토지이용상황은 주상용입니다. 공시지가는 2,639,000원/㎡입니다.
• 환금성 표본. 중앙쉐르빌은 2018.10.26 사용승인, 9세대입니다. 제공된 경매 통계상 평균 유찰은 6.6회, 매각률은 0.0%이며 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득가로 상한 설정. 최저가 75,117,000원이 아니라 예상 인수액을 합친 218,752,106원을 기준으로 자금계획과 가격 판단을 해야 합니다.
• 김경태 보증금 확인. 임대차계약서, 임차권등기명령, 배당요구, 보증금 변제·양도·대위 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건의 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 우선 차감액이 있으면 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 김태형 점유 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 조건을 확인해야 합니다.
• 승계 중복 구분. 시보증 신고는 김태형 관련 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 있으므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.04.22 민간임대주택등기의 경매 후 처리와 행정상 의무관계를 관할기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 면적 불일치 유의. 최근 거래 197,300,000원은 전용 68.79㎡이고 대상은 49.92㎡입니다. 동일면적 거래와 인근 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납, 내부 상태, 누수, 설비 상태와 실제 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “75,117,000원짜리 물건이 아니다”

이 사건의 핵심은 감정가 대비 34.3%까지 내려온 최저가가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 김경태의 대항력 있는 임차보증금 217,000,000원입니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당액 143,635,106원을 더하면 실질취득은 218,752,106원입니다.

한 차례, 두 차례 더 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어나 실질취득은 약 218,000,000원 수준에 머뭅니다. 최근 거래는 면적이 다른 1건뿐이라 정밀 시세 비교에는 한계가 있지만, 현재 실질취득액은 그 거래금액 197,300,000원보다도 21,452,106원 높습니다.

최저가는 낮지만 총부담은 낮지 않습니다. 여기에 당해세가 선순위로 차감될 경우 인수액이 더 커질 수 있고, 보증금 미상 점유자 김태형의 점유관계도 남아 있습니다. 이 물건은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 잔액과 실질취득가를 기준으로 판단해야 하는 고위험 인수형입니다.