의정부지방법원 2025타경71955. 우미쁘띠린1차 12층 1214호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 감정가는 95,000,000원, 6회 유찰된 현재 최저매각가는 46,550,000원입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 보증금 110,000,000원의 대항력 임차권과 2026.05.12 확약서입니다.
김현희는 2021.11.11 임대차계약, 2021.11.12 확정일자, 2021.12.14 점유개시, 2021.12.15 주민등록을 갖추고 있습니다. 말소기준으로 제시된 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원래 구조만 보면 대항력 있는 임차인입니다. 현재 회차 배당에서는 보증금 110,000,000원 중 45,312,100원만 배당되고 64,687,900원이 부족해, 확약이 없다면 낙찰자가 그 부족분을 인수하는 구조입니다.
* 배당계산 자체의 룰상 부족액은 현재 회차 64,687,900원입니다. 다만 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 약속을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71955 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 199-3 우미쁘띠린1차 12층 1214호 · 평화로552번길 9-14 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중 |
| 전용 / 층 | 19.81㎡ · 15층 중 12층 |
| 소유자 | 손재현 · 2021.12.15 매매 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 해소
등기부상 2014.03.12 신한은행 근저당권 76,800,000원은 2022.01.05 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준으로 제시된 것은 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김현희의 임차권등기는 2024.01.03에 이뤄졌지만 실제 임대차계약·확정일자·점유·전입은 모두 2021년이어서 대항력 판단은 임차권등기일보다 앞선 실제 요건을 기준으로 봐야 합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현희 | 제1214호 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2021.12.15 / 2021.11.12 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세를 빼면 안 된다
우미쁘띠린1차는 298세대, 2014.02.26 사용승인된 단지입니다. 대상 면적은 19.81㎡이고, 동일·유사 면적의 최근 거래 12건 전체 평균은 84,375,000원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 81,333,333원과 최신 거래 80,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 19.81㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 19.81㎡ | 13 | 72,000,000원 |
| 2025.07 | 19.77㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2025.06 | 19.81㎡ | 14 | 79,000,000원 |
| 2025.06 | 19.81㎡ | 11 | 79,000,000원 |
| 2025.05 | 19.77㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2024.10 | 19.77㎡ | 7 | 97,000,000원 |
| 2024.04 | 19.81㎡ | 15 | 73,500,000원 |
| 2023.10 | 19.77㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2023.09 | 19.77㎡ | 5 | 89,000,000원 |
| 2023.06 | 19.77㎡ | 13 | 98,000,000원 |
| 2023.06 | 19.81㎡ | 6 | 87,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 81,333,333원 |
현재 최저가 46,550,000원은 최근 12개월 평균의 57.2%이고, 최신 거래 80,000,000원보다도 낮습니다. 확약을 정상적으로 반영해 실질취득을 46,550,000원으로 보면 가격 격차는 분명합니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 7.0% 하락해 있습니다. 즉 싸다는 사실과 시장이 내려오는 중이라는 사실을 동시에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 1. 임차인 김현희 보증금(우선변제) | 110,000,000원 | 45,312,100원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김현희 보증금의 미배당액은 64,687,900원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 대항력에 따라 매수인 인수로 이어지는 구조지만, 2026.05.12 확약서에 따라 본 분석의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차가 더 내려가도 봐야 할 숫자
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 46,550,000원 | 64,687,900원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 37,240,000원 | 73,830,320원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 29,792,000원 | 81,144,256원 | 0원* |
확약이 없었다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 110,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 제출된 확약이 그 인수 구조를 끊습니다. 따라서 확약의 유효성과 실제 임차권등기 말소 이행 여부가 가격할인의 전제조건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역 북동측 인근으로, 근린생활시설·주상복합·연립다세대주택·아파트가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 의정부역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 중 12층입니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지이며 서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 일반상업지역입니다.
- 규제. 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하며 공시지가는 3,489,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전용 19.81㎡ 원룸형 소형 상품이고 최근 거래 추세가 -7.0%이며, 본 건은 이미 6회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.12 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용 대상을 직접 확인하세요.
- 임차권등기 말소 조건. 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다는 약속이 실제 매각 이후 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 81,333,333원, 최신 거래 80,000,000원을 우선 기준으로 보되 최근 추세 -7.0%를 함께 반영하세요.
- 반복 유찰 원인. 본 건 6회 유찰, 단지 경매 평균 4.9회 유찰이라는 숫자를 단순 할인 기회로만 보지 말고 수요와 환금성을 함께 점검하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 실제 사용·공부·규제 상태를 원본으로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약’이 성립해야 한다
현재 최저가 46,550,000원만 보면 최근 12개월 평균 81,333,333원의 57.2%라 가격 차이가 큽니다. 그러나 이 사건을 단순한 반값 경매로 보면 안 됩니다. 김현희의 보증금은 110,000,000원이고, 원래 권리구조에서는 대항력이 있어 현재 회차 기준 64,687,900원의 미배당 인수가 생깁니다. 승부를 바꾸는 것은 2026.05.12 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다.
그 확약을 정상 반영하면 실질취득은 46,550,000원이고 최신 거래 80,000,000원, 최근 12개월 평균 81,333,333원보다 낮습니다. 반면 시장은 최근 거래군이 이전보다 7.0% 하락했고, 이 물건은 이미 6회 유찰됐습니다. 결론은 명확합니다. 확약 확인이 선행되면 가격 메리트가 있지만, 반복 유찰과 하락 추세 때문에 환금성까지 낙관할 물건은 아닙니다.
