의정부지방법원 2025타경72032. 양주시 백석읍 방성리 소재 연립/다세대와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태상 목록 9~13은 단독주택이며 내부 등 마무리공사가 아직 진행되기 전입니다. 감정가는 1,730,926,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 593,708,000원까지 내려왔습니다.
등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2025년 3월 10일 별내새마을금고가 처분금지가처분을 설정했지만 2025년 4월 10일 해제되어 4월 17일 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025년 3월 24일 별내새마을금고 근저당 684,000,000원입니다. 같은 날 설정된 별내새마을금고 근저당 741,600,000원과 3월 26일 홍승록 근저당 600,000,000원, 이후 경매개시결정과 양주시 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72032 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 방성리 183-9 |
| 등기 부동산 | [건물] 경기도 양주시 백석읍 방성리 183-18외 1필지 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 목록 9,10,11,12,13 단독주택 · 마무리공사 진행 전 |
| 소유자 | 임지승 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,730,926,000원 / 593,708,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,191,988,847원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2025.03.24. 을구 1번 별내새마을금고 근저당 684,000,000원입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당 741,600,000원과 2025.03.26. 홍승록 근저당 600,000,000원은 후순위입니다. 2025.04.08. 임의경매개시결정과 2025.04.14. 양주시 압류도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
앞서 설정됐던 별내새마을금고의 가처분은 2025.04.10. 해제되어 2025.04.17. 이미 말소됐습니다. 따라서 제공된 등기와 배당 시뮬레이션 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 임대관계는 감정평가 기타사항에서 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전에 별도로 대조할 필요가 있습니다.
② 물건 상태 — 낮아진 가격보다 먼저 볼 부분
실거래 자료가 없어 현재 최저가 593,708,000원을 인근 거래가격과 직접 비교할 수는 없습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 오히려 이번 사건에서 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 토지와 건물의 공부·현황 차이입니다.
③ 예상배당표 (매각가 593,708,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,337,080원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 별내새마을금고 | 684,000,000원 | 585,370,920원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 별내새마을금고 | 741,600,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 홍승록 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계는 2,025,600,000원이고, 현재 회차에서 채권자 예상배당은 585,370,920원, 미배당은 1,440,229,080원입니다. 배당부족은 후순위 채권자 측 문제이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 593,708,000원 | 585,370,920원 | 1,440,229,080원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 415,595,600원 | 409,039,644원 | 1,616,560,356원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 290,916,920원 | 286,044,083원 | 1,739,555,917원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 백석읍 방성리 소재 휴먼시아아파트 남서측 인근. 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 창고, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 상태. 목록 9~13은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 건이며 내·외벽과 바닥은 콘크리트 마감, 내부 등 마무리공사 진행 전 상태입니다.
- 용도지역. 목록 1,4,5,6,7은 준주거지역, 목록 2,3,8은 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·준보전산지·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 160.0㎡, 공부상 지목 임야, 토지이용상황 단독, 평지·자루형, 세로한면(가), 공시지가 421,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단순 완성형 주택이 아니라 토지와 마무리공사 전 건물이 함께 묶인 일괄매각입니다. 실거래 비교자료도 없어 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1~13이 함께 매각되는 조건과 각 토지·건물의 위치 및 현황을 현장에서 대조하세요.
- 목록 1~8 현황 확인. 공부상 임야지만 현황은 대이므로 공부와 실제 이용상태의 차이를 직접 확인하세요.
- 목록 9~13 상태 확인. 단독주택 마무리공사 진행 전이고 일반건축물대장 미등재 상태이므로 현 상태를 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자를 확인할 필요가 있습니다.
- 배당부족과 인수 구분. 현재 미배당 1,440,229,080원은 채권자 배당부족이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 시세 직접 확인. 실거래 자료가 없어 현재 최저가 593,708,000원이 시세 대비 저렴한지는 별도 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지·건축 관련 공부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기상으로는 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 선행 가처분은 이미 말소됐고, 말소기준인 별내새마을금고 근저당 이후의 근저당·경매개시·압류도 매각으로 소멸합니다. 하지만 물건 자체는 완성형 주택 한 채를 사는 유형이 아닙니다. 목록 1~8은 공부상 임야와 현황 대가 다르고, 목록 9~13은 단독주택 마무리공사 전이며 일반건축물대장 미등재 상태입니다.
감정가 1,730,926,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 593,708,000원으로 내려왔다는 사실은 눈에 띄지만, 실거래 비교값이 없는 상황에서 그 할인율만으로 “싸다”고 결론낼 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 핵심 리스크는 물건의 현황·공부 차이와 미완성 상태. 이 사건의 입찰 판단은 가격표보다 현장과 원본 공부 확인에서 갈립니다.
