의정부지방법원 2025타경72143. 의정부역한양수자인파크뷰 9층 903호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이지만, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)으로 확인됩니다. 전용면적은 14.5384㎡이며, 25층 건물의 9층입니다. 현재 소유자는 한승우이고 2024.01.04 매매를 원인으로 80,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 임차권입니다. 이드로는 2021.03.15 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.03.31 점유를 시작해 2021.04.01 주민등록을 마쳤습니다. 임차보증금은 85,000,000원이며 2024.08.08 주택임차권등기가 접수됐습니다. 말소기준으로 제시된 2025.04.21 강제경매개시결정보다 선순위여서 확약이 없었다면 인수 문제가 핵심 위험이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72143 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 369-2 의정부역한양수자인파크뷰 9층 903호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 경의로 108 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택) 이용 |
| 전용 / 층 | 14.5384㎡ · 25층 건물 내 9층 903호 |
| 소유자 | 한승우 · 2024.01.04 매매 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이드로 | 제903호 전부 · 주거(임차권등기) | 85,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 |
실제 임차인은 이드로 1명입니다. 전입신고일 2021.04.01은 말소기준 2025.04.21보다 앞서고, 확정일자 2021.03.15와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인이 아니라 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권을 승계한 신청채권자입니다.
* 배당모형 자체에는 현재 매각가 85,000,000원 기준 임차보증금 미배당액 1,930,000원이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 다만 위 확약에 따라 해당 금액의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
말소기준 이후인 2025.11.28 의정부시 압류와 2025.12.10 국 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 현장 점유관계는 입찰 전 별도 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 8,500만원이 최근 평균의 125.2%
가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 전용 14.54㎡ 동일 면적대 최근 12개월 평균은 67,875,000원, 최신 거래는 2026.09 71,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -2.7%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 14.54㎡ | 22 | 71,000,000원 |
| 2026.06 | 14.54㎡ | 15 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 14.54㎡ | 16 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 14.54㎡ | 18 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 14.54㎡ | 23 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 14.54㎡ | 23 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 14.54㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 14.54㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 2025.09 | 14.54㎡ | 21 | 70,000,000원 |
| 2025.09 | 14.54㎡ | 21 | 70,000,000원 |
| 2025.09 | 14.54㎡ | 25 | 69,000,000원 |
| 2025.09 | 14.54㎡ | 21 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.54㎡ | 8건 | 67,875,000원 |
전체 실거래 평균은 68,500,000원이지만, 가격 메리트 판단에는 최근 데이터가 더 중요합니다. 확약 반영 후 현재 실질취득액은 85,000,000원으로 최근 12개월 평균의 125.2%입니다. 최신 거래 71,000,000원보다도 14,000,000원 높습니다. 따라서 감정가와 최저가가 동일하다는 이유로 현재 회차를 “싸다”고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 1. 임차인 이드로 보증금(우선변제) | 85,000,000원 | 83,070,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차보증금 부족분은 1,930,000원이지만, 2026.07.01 확약에 따라 이드로 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 덕분에 총취득가가 다시 내려간다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 100% | 85,000,000원 | 1,930,000원 | 0원 | 85,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 80% | 68,000,000원 | 18,624,000원 | 0원 | 68,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 64% | 54,400,000원 | 31,979,200원 | 0원 | 54,400,000원 |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 총취득액이 크게 내려가지 않는 구조가 될 수 있습니다. 이 사건은 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 이드로에 대한 실질 인수액을 0원으로 반영하므로, 유찰 시 매각가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부1동 주민센터 북서측 인근. 주위는 아파트단지·업무시설·숙박시설·다세대주택·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 의정부역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이며 전용면적은 14.5384㎡입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역이며 북측 약 30m 도로와 동측 약 25m 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 299세대, 2020.12.21 준공 단지이나 경매 통계상 평균 유찰 6.1회·매각률 0.0%로 나타나 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 내용과 적용 대상이 이드로 임차보증금반환채권과 일치하는지 원문을 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 재확인하세요.
- 현재 가격 경계. 실질취득 85,000,000원은 최근 12개월 평균 67,875,000원의 125.2%이며 최신 거래 71,000,000원보다 14,000,000원 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간보다 -2.7% 낮으므로 전체 평균 68,500,000원만 보고 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 유찰 이력 반영. 본건 3회 유찰, 단지 평균 6.1회 유찰·매각률 0.0%라는 경매 통계를 가격 상한과 환금성 판단에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 85,000,000원의 선순위 임차권이 감정가와 정확히 겹치는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 그러나 2026.07.01 주택도시보증공사의 확약으로 이드로 임차권의 실질 인수 위험은 0원으로 낮아졌습니다. 권리 측면에서는 큰 반전입니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 85,000,000원은 최근 12개월 평균 67,875,000원의 125.2%, 최신 거래 71,000,000원보다도 높고, 시장 추세는 -2.7%입니다. 본건 3회 유찰에 단지 경매 평균도 6.1회 유찰·매각률 0.0%로 환금성 지표까지 약합니다. 확약으로 권리는 크게 정리됐지만, 현재 가격은 시세 이상이고 환금성도 약하다. 이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 얼마까지 가격이 내려오느냐입니다.
