의정부지방법원 2025타경72143. 의정부시 의정부동 의정부역한양수자인파크뷰 9층 903호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있지만 감정평가서의 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)입니다. 전용면적은 14.5384㎡이며, 25층 건물 중 9층에 위치합니다. 감정가는 85,000,000원, 5회 유찰된 현재 최저매각가는 41,650,000원입니다.

이 물건에서 가장 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 등기부에 임차보증금 85,000,000원의 선순위 주택임차권이 존재한다는 점입니다. 임차인 이드로의 전입일은 2021.04.01, 확정일자는 2021.03.15로 강제경매개시결정일인 2025.04.21보다 빠릅니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.

그런데 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.07.01자로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 주택도시보증공사는 이드로의 보증금반환채권 양수인이므로, 확약 내용대로라면 배당액이 보증금에 미달해도 해당 임차권의 미배당액을 매수인이 부담하지 않습니다. 따라서 확약 적용 시 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

말소기준권리로 제시된 권리는 2025.04.21 강제경매개시결정입니다. 이보다 먼저 성립한 임차인의 대항력과 2024.08.08 등기된 주택임차권은 후순위 압류처럼 단순히 소멸하는 권리로 취급할 수 없습니다. 특히 임차권등기상 보증금은 85,000,000원이고, 전입과 확정일자가 모두 말소기준일보다 빠릅니다.

반면 2025.11.28 의정부시 압류와 2025.12.10 국가 압류는 말소기준 이후 설정된 등기로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 체납세금의 배당순위는 구별해야 하며, 조세 관련 우선배당 가능성은 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 인수는 확약으로 해소

실제 임차인은 이드로 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 이드로의 보증금반환채권을 양수해 우선변제권을 승계한 신청채권자입니다. 따라서 이드로 보증금 85,000,000원과 주택도시보증공사 청구금액 85,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

확약의 효력은 보증금반환채권을 양수한 주택도시보증공사와 그 대상인 이드로의 임차권에 관한 것입니다. 확약 대상 밖의 별도 점유자 또는 권리가 발견된다면 해당 위험까지 소멸시키는 것은 아닙니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사되어 있으므로, 실제 점유관계와 명도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 낮지만 하락 추세

의정부역한양수자인파크뷰의 동일 면적대인 전용 14.54㎡ 실거래입니다. 최근 12개월 거래 10건의 평균은 66,300,000원이고, 가장 최근인 2026년 10월 거래는 60,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 66,916,666원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용합니다.

확약을 반영한 현재 회차의 실질취득 예상액은 41,650,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 66,300,000원의 62.8%이며, 최신 거래 60,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약의 효력과 해당 호실의 이용·점유조건이 확인된다면 실거래 수치상 가격 차이는 존재합니다.

그러나 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -5.3%의 하락 추세입니다. 또한 비교 거래는 같은 면적대라도 12층·15층·18층·22층 등 대상 호실의 9층과 층수가 다릅니다. 현재 시세가 추가 하락하거나 실제 매각·임대 수요가 부족하면 단순한 실거래 평균 대비 할인율이 실제 투자수익으로 이어지지 않을 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)

집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 주택도시보증공사는 이드로의 보증금반환채권 양수인이므로 보증금채권과 신청채권자 청구액을 별도 보증금채권으로 중복 합산하지 않습니다. 위 표는 제시된 배당 추정의 항목별 표현이며, 실제 배당 수령 주체·순위·배당액은 법원의 배당절차에서 확정됩니다. 배당 부족액과 매수인 인수액도 구별해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 결과를 바꾼다

이 사건은 낙찰가가 떨어질수록 반드시 실질취득 부담이 줄어드는 일반적인 물건과 구별해야 합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가해 총 취득 부담이 보증금 수준에 머무릅니다. 반대로 해당 확약이 적용되면 보증금 인수 부담이 0원이므로 낙찰가 하락이 실질취득액 감소로 이어집니다.

확약 미반영 인수액은 회차별 배당 추정에 따른 계산상 금액입니다. 실제 부담액은 확약의 유효성, 배당액 및 최종 매각조건에 따라 달라집니다. 실질취득액은 낙찰대금과 해당 임차권 인수액 기준으로, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 별도입니다. 유찰 후 가격은 시나리오이며 실제 다음 회차 진행이 확정된 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부1동 주민센터 북서측 인근에 있으며, 주변은 아파트단지, 업무시설, 숙박시설, 다세대주택, 교육시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 의정부역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 25층 건물로, 기본 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기 및 난방설비가 구비되어 있습니다. 건물의 사용승인 관련 준공일은 2020.12.21입니다.
• 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 관련 제한이 있으며, 북측 약 30m 포장도로와 동측 약 25m 도로에 접합니다. 토지 공시지가 자료는 3,897,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 사건 용도와 감정상 이용상태가 달라 개별 호실의 법적 용도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 단지 규모는 299세대이고 동일 면적대 실거래가 확인됩니다. 그러나 최근 거래가격 추세는 -5.3%이며, 관련 경매 통계에서는 평균 6.4회 유찰과 낙찰률 0%가 제시됩니다. 거래가 존재한다는 점과 경매에서 원활하게 매각된다는 점은 구별해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.07.01자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 원문을 확인하세요. 해당 903호와 보증금반환채권 전체에 적용되는지, 조건이나 제한이 있는지 점검해야 합니다.
• 최종 매각물건명세서 확인. 매각조건에 확약 내용이 반영되어 있는지, 매수인 인수사항이 어떻게 기재되어 있는지 매각기일에 유효한 명세서로 다시 확인하세요.
• 실제 임차인과 채권 양수인 구분. 실제 임차인은 이드로 1명이고 주택도시보증공사는 보증금반환채권 양수인입니다. 동일 보증금을 중복 합산하거나 우선변제권 승계를 새로운 임차권 발생으로 해석하지 마세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 점유자의 신원과 실제 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다. 대항력 포기와 현장 점유 해소는 동일한 문제가 아닙니다.
• 건축물 용도. 근린시설 표기와 도시형생활주택 이용상태의 차이를 확인하세요. 건축물대장상 903호의 용도, 실제 주거 사용 가능성 및 관련 제한을 검토해야 합니다.
• 하락장 기준 가격 판단. 과거 전체 거래 평균 66,916,666원보다 최근 12개월 평균 66,300,000원, 최신 거래 60,000,000원 및 -5.3% 가격 추세를 우선 고려하세요. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 입찰가격을 결정하지 마세요.
• 환금성 및 유찰 원인. 이미 5회 유찰되었고 단지 경매 통계도 부진합니다. 수요 부족, 권리관계에 대한 입찰자 경계, 용도 및 점유 문제 등을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 세금·관리비 확인. 의정부시와 국가의 압류등기가 존재합니다. 당해세 등 우선배당 가능성과 체납 관리비 중 매수인 부담이 될 수 있는 부분을 확인하세요.
• 등기·배당 원본 대조. 등기부, 임차권등기명령, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관계, 확약서 및 최신 실거래 원본을 함께 확인하세요.

맺으며 — “확약은 강점, 5회 유찰은 경고”

이 물건의 평가를 좌우하는 것은 85,000,000원짜리 선순위 임차권과 주택도시보증공사의 확약입니다. 확약이 없다면 최저가 41,650,000원만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 계산상 미배당 인수액 44,499,700원이 더해져 실질취득 부담이 보증금 수준에 머물기 때문입니다.

그러나 이 사건에는 2026.07.01자로 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 해당 확약이 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원이고, 최저가 낙찰 시 실질취득 예상액 41,650,000원은 최근 12개월 실거래 평균 66,300,000원 및 최신 거래 60,000,000원보다 낮습니다.

그럼에도 5회 유찰, 최근 가격 하락률 -5.3%, 단지 경매의 낮은 낙찰 실적, 용도 표기 차이 및 점유 미확인 문제가 남아 있습니다. 권리상의 주된 인수 위험은 확약으로 해소될 수 있지만, 가격 차이만으로 환금성까지 보장되는 것은 아닙니다.

종합 판단은 C등급, 신중 검토 대상. 확약 원본과 최종 매각조건이 일치하는지 확인한 다음, 실제 이용 가능성과 명도, 최근 거래가격의 하락 추세까지 검토해야 합니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가 자체가 아니라 확약의 확실성과 실제 매각 가능한 시장가격입니다.