* 배당 시뮬레이션 자체는 미배당 보증금 83,180,000원을 매수인 인수로 계산하지만, 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 김철곤 임차권의 실질 인수는 0원입니다.

의정부지방법원 2025타경72396. 동두천 송내주공아파트 504동 1층 104호입니다. 이 사건은 등기만 보면 반드시 긴장해야 합니다. 김철곤의 주택임차권이 2024.04.11 등기되어 있고, 보증금은 250,000,000원, 주민등록·점유개시는 2022.04.08, 확정일자는 2022.03.10입니다. 데이터상 말소기준권리는 2025.05.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로 임차인의 전입이 앞섭니다. 즉 확약이 없다면 전형적인 대항력 보증금 인수형입니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차권자 김철곤의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 2026.07.01 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 김철곤 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 다만 이 확약의 효력은 김철곤 임차권에 한정된다는 점은 입찰 직전까지 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 결론이 바뀐다

실제 임차인은 김철곤 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 신청채권자이면서 김철곤의 임차보증금반환채권 양수인으로 기재되어 있으므로, 김철곤 보증금 250,000,000원과 주택도시보증공사의 250,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.

확약은 김철곤 임차권에만 적용됩니다. 이 사건에서 확인되는 다른 임차인은 없지만, 입찰 전에는 매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 다시 대조해 확약 내용과 임차권등기 말소 조건에 변동이 없는지 확인하는 것이 핵심입니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만, 1층 실거래와는 동일

송내주공5단지의 84㎡대 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 175,541,666원, 최신 거래는 2026.08 180,000,000원입니다. 확약을 적용한 현재 실질취득 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.8%입니다.

최근 거래 범위는 150,000,000원~195,500,000원이고, 현재 실질취득 170,000,000원은 최근 평균보다 낮습니다. 하지만 이 물건은 1층이고, 2026.07 같은 단지 84.80㎡ 1층 거래가도 정확히 170,000,000원입니다. 따라서 전체 평균 대비 96.8%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”고 단정하기 어렵습니다. 현재 가격은 최근 동일 단지의 1층 실거래 수준과 맞닿아 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션에서는 보증금 미배당 83,180,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.07.01 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인이므로 김철곤 보증금과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

회차 시나리오 — 확약이 유지되면 유찰이 실제 가격 인하로 연결된다

이 표가 확약의 경제적 의미를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 유찰될수록 미배당 보증금 인수액이 커져 가격 하락 효과가 상쇄되는 구조입니다. 반대로 현재의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 그대로 유지된다면 실질 인수는 각 회차 0원이어서, 실질취득은 매각가 자체로 내려갑니다. 현재 170,000,000원은 1층 최근 거래와 같지만, 2회 유찰 시 시나리오의 136,000,000원은 최근 거래 최저 150,000,000원보다 낮은 구간입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송내초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 밀집된 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철1호선 지행역이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조 철골경사지붕 15층 건물 내 1층 104호이며 사용승인일은 2003.06.17입니다. 승강기·소화전·난방·위생 및 급배수시설이 갖춰져 있습니다.
• 단지. 송내주공5단지 577세대이며, 최근 84㎡대 거래 12건이 확인됩니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,058,000원/㎡입니다. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 최근 거래가는 150,000,000원부터 195,500,000원까지 분포하며, 2026.08 최신 거래는 180,000,000원입니다. 1층 거래는 2026.07 170,000,000원이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.07.01 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 핵심입니다. 입찰 직전 해당 확약의 존재와 내용, 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 조건 확인. 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용이 실제 매각절차에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
• 중복 채권으로 계산하지 않기. 실제 임차인은 김철곤 1명이고, 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인입니다. 250,000,000원 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다.
• 현재 가격 착시 주의. 실질취득 170,000,000원은 최근 평균의 96.8%이지만 2026.07 같은 단지 1층 거래 역시 170,000,000원입니다. 평균 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 과대평가하지 않는 것이 중요합니다.
• 회차별 효과 구분. 확약이 유지된다면 2회 유찰 시 136,000,000원, 3회 유찰 시 108,800,000원으로 실질취득도 함께 내려갑니다. 확약이 없다면 각각 116,704,000원, 143,523,200원의 룰상 인수액이 발생하는 구조입니다.
• 점유 확인. 감정평가에서는 임대 및 점유관계를 미상으로 기재하고 있으므로 실제 인도 상태는 입찰 전 현황을 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수위험은 풀렸지만, 현재 가격까지 싼 것은 아니다”

이 사건의 첫인상은 보증금 250,000,000원짜리 대항력 임차권 때문에 위험한 물건입니다. 현재 매각가 기준으로도 기계적 배당계산상 83,180,000원이 미배당되기 때문입니다. 하지만 2026.07.01 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출하면서 결론은 달라집니다. 김철곤 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 170,000,000원입니다.

가격은 별도로 봐야 합니다. 170,000,000원은 최근 12개월 평균 175,541,666원의 96.8%이고 최신 거래 180,000,000원보다는 낮지만, 바로 2026.07 같은 단지 1층에서 170,000,000원 거래가 확인됩니다. 따라서 현재 회차는 권리 리스크 해소는 긍정적이지만 가격 메리트는 제한적인 구간입니다. 이 물건의 승부처는 낮아 보이는 최저가가 아니라, 확약의 유효성을 끝까지 확인하고 실제 1층 거래 수준보다 어느 가격에서 취득하느냐입니다.