의정부지방법원 2025타경72532. 민락동 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 10층 1004호로, 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 홍영표 명의의 소유권이전과 동시에 2023년 1월 10일 양주축산업협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 국의 압류, 임의경매개시결정, 양주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 77,175,000원으로 감정가 225,000,000원의 34.3% 수준입니다. 하지만 지식산업센터는 실제 입주 가능 업종과 입주자격, 관리규약 및 사용 제한이 거래성과 직결될 수 있습니다. 매각물건명세서에도 공장으로 이용 중이며 입주조건을 별도로 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다. 네 차례 유찰된 가격만 보기보다, 낙찰 후 실제 사용할 수 있는 물건인지부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72532 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 10층 1004호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 지상 10층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 홍영표 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 77,175,000원 (4회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양주축산업협동조합 / 92,213,970원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.10. 양주축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 100,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 인수 없이 소멸하는 구조
말소기준은 2023년 1월 10일 접수된 양주축산업협동조합의 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액은 100,800,000원이며, 이후 등기된 국의 압류, 양주축산업협동조합의 임의경매개시결정, 양주시의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2022년 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
② 가격 판정 — 감정가 대비 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 225,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저가는 77,175,000원입니다. 감정가 대비로는 34.3%지만, 감정가와 최저가의 차이만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 지식산업센터는 입주 가능 업종, 실제 사용 가능성, 공실과 임대수요, 관리비 부담에 따라 개별 호실의 가격과 환금성이 크게 달라질 수 있기 때문입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 77,175,000원 | 34.3% | 25,414,150원 |
| 5회 유찰 시 | 61,740,000원 | 27.44% | 40,571,320원 |
| 6회 유찰 시 | 49,392,000원 | 21.95% | 52,697,056원 |
유찰이 추가되면 매각가는 61,740,000원, 49,392,000원으로 내려가고 근저당권자의 미배당액은 각각 40,571,320원, 52,697,056원으로 증가합니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 유찰에 따라 커지는 것은 채권자의 미회수액이지 매수인의 권리 인수액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,175,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,789,150원 |
| 1. 근저당 · 양주축산업협동조합 | 100,800,000원 | 75,385,850원 |
| 근저당 미배당 | - | 25,414,150원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 75,385,850원이 근저당권자에게 배당되는 가정입니다. 근저당권의 미배당액은 25,414,150원이지만 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락I.C 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트 평지붕 지상 10층 건물의 10층 1004호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 차량 출입이 가능한 도로기반시설을 갖췄고, 토지는 평지의 가로장방형으로 공장 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역, 고산 지구단위계획구역, 공공주택지구, 준보전산지 및 과밀억제권역에 해당하며 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 2,099,000원이며 전체 토지면적은 6,086㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 네 차례 유찰된 지식산업센터 호실이므로, 일반 주거용 집합건물보다 매수층과 실제 사용 수요가 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입주조건 확인. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 입주조건을 별도로 확인해야 합니다. 본인의 업종과 사업 형태가 입주 대상인지 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자, 사업자등록과 사용 주체를 직접 확인하세요.
- 시세 원본 대조. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 지식산업센터의 실제 거래와 임대조건을 대조하세요.
- 관리비·부가비용. 관리비 체납, 공용부분 부담, 취득 후 부가세 처리 여부와 내부 시설 복구비용을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국과 양주시의 압류는 매각으로 소멸하지만, 실제 배당과 조세채권의 우선순위는 원본 서류로 재확인하세요.
- 명도 계획. 확인된 임차인 인수는 없더라도 실제 점유자가 있다면 인도명령과 협의 비용 및 기간을 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 사용성과 환금성은 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023년 1월 10일 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 근저당권자에게 25,414,150원의 미배당이 생기더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 소멸한다는 사실과 좋은 투자라는 평가는 같지 않습니다. 이 물건은 네 차례 유찰됐고, 공부상 공장인 지식산업센터로서 입주조건을 별도로 확인해야 합니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 숫자보다 중요한 것은 낙찰 후 실제 입주·사용이 가능한지, 공실과 관리비를 감당할 수 있는지, 다시 팔 수 있는 수요가 있는지입니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 가격 판단은 보류, 입주조건과 환금성 확인이 선행입니다.
