부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 근저당·가압류 구조는 단순하고 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 최근 동일평형 실거래 평균 1.87억, 최신 거래 1.97억 대비 현재 최저가 1.33억(약 71.1%)으로 가격 메리트는 확보된 상태입니다. 권리는 안전하고 가격은 유찰로 만들어진 유형입니다.

감정가 / 최저가

190,000,000원 / 133,000,000원

1회 유찰

최근 실거래 평균

187,041,666원

동일평형 최근 12건

최저가 ÷ 시세

71.1%

최근12개월 평균 기준

매수인 인수

0원

임차인 인수 없음

의정부지방법원 2025타경72583. 양주시 삼숭동 양주자이아파트 208동 1304호 전용 59.89㎡ 아파트입니다. 핵심은 권리보다 가격입니다. 2009년 동대구농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.

현재 최저매각가는 감정가 대비 70% 수준인 1.33억입니다. 동일 평형 최근 12개월 거래 평균은 1.87억, 최신 거래는 1.97억으로 확인되어 단순 가격 비교상 충분한 할인 구간입니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경72583
소재지	경기도 양주시 삼숭동 684-1 양주자이아파트 208동 13층 1304호
물건종류 / 전용	아파트 · 전용 59.89㎡
소유자	우현자
감정가 / 최저가	190,000,000원 / 133,000,000원
신청채권	동대구농업협동조합 · 청구액 115,103,313원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

임차인 조성자는 전입신고가 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력 없음입니다. 보증금은 미상이나 매수인 인수 위험으로 보기는 어렵습니다. 2009년 동대구농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 이후 KB국민카드 가압류·드림인자산관리대부 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 유찰이 만든 가격 구간

양주자이2단지 동일 평형 최근 거래 12건 기준 평균은 187,041,666원입니다. 최근 거래 범위는 170,000,000원~197,000,000원입니다.

거래월	층	거래가
2026.07	8층	197,000,000원
2026.07	7층	196,000,000원
2026.07	10층	185,000,000원
2026.07	14층	180,000,000원
2026.05	9층	192,000,000원
2026.03	1층	170,000,000원
평균	12건	187,041,666원

최저가 133,000,000원은 최근12개월 평균 대비 71.1%입니다. 최신 거래 197,000,000원과 비교해도 할인 폭이 존재합니다.

⚠️ 단지 경매 이력 확인 양주자이2단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.9회입니다. 가격 경쟁력은 있지만, 낙찰 이후 환금성과 매수층 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,662,000원
근저당 · 동대구농업협동조합	135,600,000원	130,338,000원
가압류 · KB국민카드	13,437,446원	0원
가압류 · 드림인자산관리대부	13,105,218원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 시세

최저가 1.33억은 최근 거래 평균보다 낮은 가격 구간입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 모두 매각으로 정리됩니다. 임차인 대항력도 없어 인수 위험은 없습니다.

✅ 가격 관점 최저매각가 1.33억은 최근12개월 평균 1.87억 대비 71.1% 수준으로 가격 메리트가 확인됩니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 양주시 삼숭동 삼숭주민자치센터 서측 인근으로 아파트단지·근린시설·학교가 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
건물. 2005년 8월 사용승인된 철근콘크리트조 15층 건물이며 기본 급배수·난방·승강기 설비가 확인됩니다.
환금성. 양주자이2단지 574세대로 거래 표본은 있으나 경매 평균 유찰 횟수 4.9회를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 말소기준권리인 동대구농업협동조합 근저당 이후 권리는 소멸 대상입니다.
가격 확인. 최근 거래 평균 1.87억 대비 현재 최저가 1.33억으로 가격 여력이 있습니다.
점유 확인. 임차인 조성자는 대항력 없음으로 확인되나 실제 점유 관계는 확인이 필요합니다.
관리비 확인. 입찰 전 체납 관리비 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 안전 + 유찰 가격” 유형

이 물건은 권리 구조가 단순하고 인수 위험이 없는 아파트 경매입니다. 감정가 기준으로는 특별한 할인 요소가 없지만, 1회 유찰 후 최저가가 최근 시세 대비 충분히 낮아졌습니다. 권리는 합격, 가격도 현재 회차에서는 경쟁력이 있는 유형입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	1억 9,000만원
2	2026-07-28	대기	1억 3,300만원

부동산임의경매

권리는 안전하지만, 가격은 유찰 후가 답 — 양주자이 1304호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 시세 비교 — 유찰이 만든 가격 구간

③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리 안전 + 유찰 가격” 유형

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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