대구지방법원 2025타경4042. 포항 구룡포항 북서측 인근의 구룡포여의주타워 가동 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 숙박시설입니다. 감정가 482,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 회차 최저매각가는 81,009,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 이 물건은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 숙박시설로 이용되는 상업용 집합건물인 만큼 낮은 최저가 자체를 시세 메리트로 해석하면 안 됩니다.
권리 측면에서는 매각물건명세서에 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 확인됩니다. 임차인도 확인되지 않아 현재 확인 범위에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기에는 2021년 설정된 600,000,000원 근저당권과 이후 성서새마을금고·새마을금고중앙회로 이어지는 이전 내역이 존재하고, 새마을금고중앙회가 2025년 임의경매를 신청했습니다. 따라서 실제 배당순위와 채권잔액은 원본 배당관계 서류를 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설로 이용 중 · 철근콘크리트조 9층 중 5층 |
| 소유자 | 박지미 |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 81,009,000원 (5회 유찰, 감정가 17%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수표시는 없지만 근저당 승계 관계는 확인 필요
임차인 없음. 보증금을 승계할 대항력 임차인은 확인되지 않았고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당 없습니다. 따라서 확인된 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 부산은행의 1,727,000,000원 근저당권은 2021년 말소됐고, 이곡새마을금고의 600,000,000원 근저당권은 이후 채무자 변경 및 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전된 기록이 있습니다.
② 가격 판단 — 81,009,000원이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 81,009,000원, 감정가 482,000,000원의 16.81% 수준이며 이미 5회 유찰됐습니다. 다음 유찰 시 시나리오는 56,706,300원, 그 다음은 39,694,410원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다.
오히려 반복 유찰 자체가 중요한 시장 신호입니다. 감정평가상 용도는 숙박시설이고 주변도 시장, 업무시설, 숙박시설, 음식점 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 상업지역입니다. 따라서 매수층이 제한될 수 있고, 운영수익·공실·재매각 가능성에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,009,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,858,162원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,150,838원 |
현재 계산상 집행비용 1,858,162원과 소유자 잔여 79,150,838원으로 표시됩니다. 다만 등기에는 새마을금고중앙회로 이전된 600,000,000원 근저당권과 신청채권 600,000,000원이 확인되므로, 실제 배당은 이 표만으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제도 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구룡포항 북서측 인근에 위치하며 주변은 시장, 업무시설, 숙박시설, 음식점 및 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 근린시설이며 감정평가 시점에는 숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 9층 중 5층 503호이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·시스템 냉난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 20미터, 남서측 약 8미터, 북서측 약 6미터, 북동측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 2,243,000원/㎡입니다. 규제자유특구, 비행안전제3구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 숙박시설 이용의 상업용 집합건물로 일반 주거형 부동산보다 매수층이 제한될 수 있고, 5회 유찰 이력은 환금성을 보수적으로 봐야 할 근거입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.05.07 근저당권 설정과 이후 권리이전, 2025.08.21 경매개시결정을 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 채권·배당 확인. 새마을금고중앙회 신청채권 600,000,000원과 예상배당 내용 사이에 차이가 있으므로 채권계산서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자·영업자·사용자를 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 숙박시설 운영성. 현재 이용상태가 숙박시설이므로 영업 지속 가능성, 시설 상태, 운영비 및 공실 가능성을 별도로 검토하세요.
- 유찰 원인 확인. 5회 유찰은 가격 외에도 용도·수요·운영성·물건 상태가 원인일 수 있으므로 현장조사가 중요합니다.
- 시장가 별도 조사. 비교 실거래 자료가 없으므로 인근 숙박·상업용 집합건물의 매매사례와 임대수익을 별도로 확보한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 법원 매각기록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “17% 가격”보다 중요한 것은 팔릴 수 있는가
이 물건은 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권이 없고, 확인된 임차인도 없어 현재 확인 범위의 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 482,000,000원이 5회 유찰돼 81,009,000원까지 내려왔음에도 비교 실거래가 없어 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 더구나 실제 이용은 숙박시설이고 반복 유찰까지 이어졌습니다.
등기상 600,000,000원 근저당권의 이전·승계와 새마을금고중앙회의 경매신청 관계는 입찰 전 원본으로 다시 확인해야 합니다. 결국 이 사건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 권리관계 원본 검증, 숙박시설의 실제 운영가치, 그리고 향후 환금성입니다. 권리 인수는 가벼워 보이지만, 투자 판단은 보수적으로 접근할 물건입니다.
