대구지방법원 2025타경4042. 포항 구룡포항 북서측 인근의 구룡포여의주타워 가동 503호입니다. 물건종류는 근린시설이며 감정평가상 숙박시설로 이용 중입니다. 감정가는 482,000,000원이지만 여섯 차례 유찰되면서 최저매각가는 56,706,000원까지 낮아졌습니다. 감정가와 현재 최저가의 차이가 크기 때문에 가격이 먼저 눈에 들어오는 물건입니다.
하지만 경매에서 감정가 대비 할인율은 곧바로 수익률이나 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 이 물건은 숙박시설로 이용 중인 상업용 집합건물이고, 현재 가격이 실제 매매시장에서 어느 수준인지 별도로 확인해야 합니다. 특히 등기상 근저당권 이전 이력과 예상배당 결과를 함께 검토할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 5층 503호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 호미로 225 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설 이용 중 · 철근콘크리트조 9층 건물 중 5층 503호 |
| 소유자 | 박지미 (2021.05.07. 소유권이전 · 등기 거래가액 830,535,000원) |
| 감정가 | 482,000,000원 |
| 최저매각가 | 56,706,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 새마을금고중앙회 / 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각물건명세서 | 명시된 인수권리 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소·이전 관계 확인
권리관계에서 먼저 확인할 부분은 2021년 설정된 채권최고액 600,000,000원의 근저당권입니다. 이곡새마을금고 명의로 설정됐고 이후 채무자 변경, 성서새마을금고로의 이전, 새마을금고중앙회로의 이전이 차례로 기재되어 있습니다.
따라서 경매개시결정만을 기준으로 선순위 권리가 모두 정리됐다고 단정하지 말고, 원등기와 부기등기, 말소 접수 및 근저당권 이전의 효력을 원본 등기부에서 대조해야 합니다. 실제 유효한 선행 근저당권이 확인되면 말소기준 판단도 달라질 수 있습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 숙박시설 운영주체와 점유자의 사용관계, 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유자가 없거나 명도가 완료된 물건이라고 볼 수는 없습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 11.76%, 실제 시세도 그럴까?
현재 최저매각가는 56,706,000원으로 감정가 482,000,000원의 11.76%입니다. 감정가 대비 가격 하락 폭이 크지만, 이것만으로 현재 최저가가 실거래 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 숙박시설의 실제 이용 상태와 상업용 집합건물의 매매·임대 수요를 함께 검토해야 합니다.
| 구분 | 가격 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 482,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 56,706,000원 | 11.76% | 6회 유찰 |
| 7회 유찰 시 | 39,694,200원 | 8.24% | 가정 시나리오 |
| 8회 유찰 시 | 27,785,940원 | 5.76% | 가정 시나리오 |
가격이 추가로 낮아지는 경우에도 그 자체로 가격 메리트가 확보되는 것은 아닙니다. 현재의 최저가와 향후 회차별 가격은 실제 매매사례, 임대수익, 운영 상태 및 환금 가능성을 기준으로 별도로 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,706,000원 가정)
현재 회차의 추정 배당 산식은 집행비용을 제외한 금액이 소유자 잔여로 표시되어 있습니다. 그러나 신청채권자의 청구액은 600,000,000원이며, 근저당권 이전 이력도 확인되므로 아래 배당 수치를 실제 배당 결과로 받아들여서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 추정 배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 1,420,708원 |
| 새마을금고중앙회 · 배당 재검증 | 600,000,000원 | 미확정 |
| 산식상 소유자 잔여 | — | 55,285,292원 |
집행비용 1,420,708원은 추정치입니다. 소유자 잔여 55,285,292원은 채권자 배당이 반영되지 않은 산식상 금액이며, 실제 소유자 교부액으로 확정할 수 없습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
이는 채권이 모두 변제됐다는 의미가 아닙니다. 실제 배당순위와 채권액, 근저당권의 유효 여부를 재확인해야 하며, 해당 산식만으로 채권자의 미배당액이나 소유자의 실제 교부액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구룡포항 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 시장, 업무시설, 숙박시설, 음식점 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 9층 건물 중 5층 503호입니다. 화강석·복합판넬 등의 외벽 마감과 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·시스템 냉난방설비 등이 확인됩니다.
- 도로. 남동측 약 20m, 남서측 약 8m, 북서측 약 6m, 북동측 약 4m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구), 비행안전제3구역, 상대보호구역, 구룡포항 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,243,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설로 이용 중입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 실제 영업·점유 관계는 추가 확인이 필요합니다.
- 환금성. 일반적인 주거용 물건과 달리 숙박시설로 이용 중인 상업용 집합건물입니다. 매수층과 활용 목적이 제한될 수 있으므로 매각 가능성과 실제 사용 수요를 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당권 원본 대조. 이곡새마을금고 설정 근저당권과 성서새마을금고·새마을금고중앙회 이전 기록의 유효 여부, 말소 접수 및 말소기준권리를 확인하세요.
- 예상배당 재산정. 새마을금고중앙회의 청구액 600,000,000원과 배당 산식상 채권자 배당 0원의 불일치를 확인하고, 실제 배당순위를 다시 검토하세요.
- 현장 점유 확인. 숙박시설의 실제 운영주체와 임대차 여부, 점유자의 권원 및 명도 가능성을 확인하세요. 임대관계는 미상입니다.
- 적정가격 검증. 감정가 대비 11.76%라는 숫자를 시세 할인율로 해석하지 말고, 유사 상업용 집합건물의 최근 거래와 수익성을 비교하세요.
- 활용 가능성. 숙박시설의 실제 이용 상태와 일반상업지역 내 관련 규제를 검토하고, 향후 활용 목적에 필요한 인허가 사항을 확인하세요.
- 관리비·점유 비용. 미납 관리비, 공용부분 체납 및 점유자와의 인도 협의에 수반될 비용을 점검하세요.
- 매각기일 확인. 2026.10.12. 매각기일 전 사건 진행 상황과 변경·취하 여부, 최신 매각물건명세서 및 등기사항전부증명서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 11.76%라고 시세의 11.76%는 아니다”
포항 구룡포여의주타워 503호는 6회 유찰로 최저매각가가 56,706,000원까지 낮아진 근린시설입니다. 매각물건명세서에는 명시된 인수권리가 없지만, 600,000,000원 근저당권의 이전·말소 이력 및 예상배당 산식은 원본 서류와 대조할 필요가 있습니다.
또한 숙박시설로 이용 중인 상업용 물건으로, 임대관계가 미상인 만큼 점유와 이용 상태를 확인해야 합니다. 실제 거래시세와 수익성이 검증되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인 폭만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
결론은 권리·배당 재검증과 시장가격 확인이 우선이라는 것입니다. 6회 유찰과 낮아진 최저가를 매력의 근거로 삼기보다는, 근저당권의 실제 효력, 점유 상태, 숙박시설 활용 가능성 및 환금성을 확인한 후 입찰 여부와 가격을 판단해야 합니다.
