대구지방법원 포항지원 2025타경4042. 구룡포항 북서측 인근의 구룡포여의주타워 가동 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 당시에는 숙박시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가 482,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 165,326,000원, 감정가의 34.3%까지 낮아졌습니다.
권리구조의 결론은 비교적 명확합니다. 2021.05.07. 설정된 이곡새마을금고 근저당권 600,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 근저당권은 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐습니다. 매각물건명세서에는 매수인이 떠안을 권리와 법정지상권이 모두 해당 없다고 기재되어 있으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 실제 점유자와 영업·사용관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 포항지원 2025타경4042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 5층 503호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 호미로 225 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정상 숙박시설 이용 · 철근콘크리트조 9층 중 5층 |
| 소유자 | 박지미 (2021.05.07. 소유권이전, 거래가액 830,535,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 165,326,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 명세서상 매수인 인수 0원
등기 흐름의 핵심은 2021.05.07.입니다. 2021.02.03. 설정됐던 부산은행 근저당권 1,727,000,000원은 같은 날 해지를 원인으로 말소등기가 접수됐고, 이후 이곡새마을금고 근저당권 600,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 채무자는 2024.03.06. 주식회사제이더블유승리로 계약인수됐습니다. 근저당권자는 2025.06.10. 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐고, 새마을금고중앙회가 2025.08.21. 임의경매를 개시했습니다.
② 가격 구조 — 최저가 34.3%, 실질취득도 같은 금액
매수인 인수액이 0원이므로 이 사건은 낙찰가가 곧 실질취득액입니다. 현재 회차에서 165,326,000원에 낙찰된다면 실질취득액도 165,326,000원이며, 한 차례 더 유찰될 경우 115,728,200원, 두 차례 더 유찰될 경우 81,009,740원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가·실질취득 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 165,326,000원 | 2,164,788,564원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 115,728,200원 | 2,213,691,995원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 81,009,740원 | 2,247,848,435원 |
다만 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 확정할 수는 없습니다. 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 숙박시설로 이용되는 근린시설이고, 이미 3회 유찰됐습니다. 운영수익, 공실, 시설상태, 관리비, 인허가와 매수 수요층을 확인하지 않은 채 “감정가의 34.3%이므로 싸다”고 판단하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,326,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,114,564원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,727,000,000원 | 162,211,436원 |
| 2. 근저당 · 이곡새마을금고 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 2,327,000,000원, 채권자 배당액은 162,211,436원, 미배당액은 2,164,788,564원입니다. 신청채권자 새마을금고중앙회가 승계한 근저당권에는 배당액이 없는 것으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구룡포항 북서측 인근으로, 주변은 시장·업무시설·숙박시설·음식점 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 9층 건물의 5층 503호입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 20미터, 남서측 약 8미터, 북서측 약 6미터, 북동측 약 4미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·가로장방형 상업용 건부지이며, 토지면적은 1,520㎡, 공시지가는 2,243,000원/㎡입니다.
- 규제. 규제자유특구, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당하거나 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 숙박시설로 이용되는 근린시설은 실제 영업수익과 공실, 시설상태에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 3회 유찰 이력도 재매각 가능성과 목표 수익률에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 부산은행 근저당 말소 확인. 2021.05.07. 말소등기의 유효성과 배당 시뮬레이션상 선순위 배당 반영 사유를 등기 원본과 채권서류로 확인하세요.
- 점유자·운영자 확인. 감정상 숙박시설로 이용 중이고 임대관계는 미상입니다. 실제 운영 주체, 점유 형태, 객실 사용상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 용도·영업 가능성 확인. 사건상 근린시설과 감정상 숙박시설 이용상태를 건축물대장, 영업 관련 서류 및 현황과 대조하세요.
- 수익성 검증. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만 보지 말고 공실, 시설보수, 관리비와 운영비를 포함한 실질 수익성을 계산하세요.
- 명도비용 반영. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로, 점유 이전과 영업시설 정리 과정에 필요한 기간과 비용을 보수적으로 반영하세요.
- 규제 확인. 상대보호구역·비행안전제3구역·중점경관관리구역 등 토지이용 제한이 향후 사용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 매각 진행상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.06.이므로 매각 결과, 변경, 재매각 여부를 법원 공고와 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·채권계산서를 직접 확인하고, 당해세와 미납 관리비도 별도로 조회하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 165,326,000원에 낙찰된다면 실질취득액 역시 165,326,000원으로 계산됩니다. 권리 인수만 놓고 보면 구조는 단순한 편입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 물건은 숙박시설로 이용 중인 근린시설이고, 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 되며, 실제 점유·운영 상태와 환금성을 확인해야 합니다. 여기에 등기상 말소된 부산은행 근저당권이 배당 시뮬레이션에서는 선순위로 계산된 차이까지 남아 있습니다. 결론은 “인수는 0원, 가격은 현장 수익성으로 판단, 배당구조는 원본 재검증”입니다.