105,301,000원
의정부지방법원 2025타경72691. 양주시 장흥면 일영리 ‘자연애’ 4층 402호로, 감정평가상 공동주택인 아파트로 이용 중입니다. 감정가는 307,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 105,301,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2021.10.27. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 231,000,000원이고, 이후 2025.07.16. 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적으로는 감정가 대비 가격이 크게 낮아 보이지만, 이 사건에는 가격을 검증할 실거래 표본이 제시되지 않았습니다. 자연애는 24세대이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%이며 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72691 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 장흥면 일영리 37-1 자연애 4층 402호 경기도 양주시 장흥면 권율로 83-19 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 지상 7층 중 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 · 벽돌 쌓기 마감 · 하이샷시 창호 |
| 소유자 | 김수희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 105,301,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 / 212,552,171원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 준공일 / 세대수 | 2021.06.07 / 24세대 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 파산선고는 절차 확인
2021.06.15. 박상순 명의로 소유권보존등기가 이뤄진 뒤 같은 날 수협은행에 신탁됐고, 해당 신탁등기는 2021.10.27. 말소됐습니다. 같은 날 김수희에게 소유권이전등기가 이뤄졌으며, 주식회사신한은행의 채권최고액 231,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이므로 매각으로 소멸합니다.
2024.10.22.에는 김수희에 대한 서울회생법원의 파산선고결정이 등기됐고, 2025.07.16. 에프에스에스비2503유동화전문유한회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 파산선고 등기는 근저당권처럼 매수인이 금액을 인수하는 담보권은 아니지만, 매각절차와 배당관계에 영향을 줄 수 있으므로 파산사건과 경매기록을 함께 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘시세 확인 전’
현재 최저매각가 105,301,000원은 감정가 307,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 자연애의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 낙찰가가 확인되지 않으므로 감정가 대비 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 수익성이 높다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 34%) | 105,301,000원 | 103,026,786원 | 127,973,214원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 27%) | 84,240,800원 | 82,324,466원 | 148,675,534원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 22%) | 67,392,640원 | 65,779,572원 | 165,220,428원 | 0원 |
추가 유찰 시 근저당권자의 미배당액은 127,973,214원에서 148,675,534원, 165,220,428원으로 늘어나지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 권리 인수 여부를 보여주는 결과일 뿐, 각 매각가가 실제 시장가보다 낮다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,301,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,214원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 231,000,000원 | 103,026,786원 |
| 근저당 미배당 | - | 127,973,214원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%로 추정된 2,274,214원이고, 나머지 103,026,786원이 신한은행 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 원본 기록과 채권신고 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장흥면 행정복지센터 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 8미터, 동측 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비와 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 사다리형 평지의 공동주택 부지이며 준주거지역, 일영지구 지구단위계획구역, 성장관리권역과 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 547,100원/㎡이며 토지면적은 900.0㎡입니다.
- 환금성. 24세대 단지이고 평균 유찰 횟수 4.0회, 낙찰률 0.0%로 제시돼 매수 수요와 재매각 가능성을 현지 중개업소에서 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확보. 자연애 동일 면적의 최근 실거래, 현재 매물 호가와 인근 공동주택 거래를 직접 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서와 매각물건명세서를 확인하고, 현장 방문을 통해 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 파산절차 대조. 2024.10.14. 서울회생법원 파산선고결정과 경매절차의 관계, 파산관재인 관여 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 채권자 관계 확인. 신청채권자와 등기상 근저당권자 명칭이 다르므로 채권승계와 배당요구 관련 원본 기록을 대조해야 합니다.
- 관리비·인도비용. 체납 관리비와 인도 과정에서 발생할 비용을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 기록을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 확인 보류”
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2021.10.27. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권자가 127,973,214원을 배당받지 못하더라도 그 미배당액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
문제는 권리보다 가격 검증과 점유 확인입니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 최근 실거래·낙찰가가 없고, 단지 경매 통계는 평균 4.0회 유찰과 낙찰률 0.0%를 나타냅니다. 임대관계도 미상이며 파산선고 등기와 신청채권자·배당권리자 명칭 차이도 남아 있습니다. 따라서 결론은 인수 위험은 낮지만, 싸다고 확정할 근거는 부족하다입니다. 현장 시세와 점유 상태, 경매기록을 확인한 뒤에만 입찰가를 결정해야 합니다.
