의정부지방법원 2025타경72734. 양주시 옥정동 퍼스트프라자 2층 근린시설로, 매각물건명세서상 목록 1·2·3·4가 일괄매각됩니다. 각 호는 집합건축물대장상 구분되어 있으나 현황은 호별 경계벽을 제거하고 일반음식점 ‘장어명가 철원막국수’로 함께 이용 중입니다. 따라서 이 사건은 등기상 한 호만 보는 것이 아니라, 일괄매각 범위와 실제 점유·시설 상태를 묶어서 확인해야 합니다.
권리의 기준점은 2022년 8월 18일 설정된 의정부농업협동조합 근저당권 1,020,000,000원입니다. 임차인 이충희의 전입일은 2025년 1월 23일로 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 이후 김재원의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 배당 부족액이 발생하더라도 그 채무를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72734 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 964-7 퍼스트프라자 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 목록 1·2·3·4 일괄매각 · 일반음식점으로 일괄 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 2층 건물 중 제2층 · 사용승인일 2019.11.22 |
| 소유자 | 이덕표 (2022.08.18 소유권이전 · 2022.06.30 매매 · 거래가액 374,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,598,000,000원 / 1,118,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재원 / 168,542,465원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
등기 흐름에는 초기 신탁과 신탁 말소 이력이 있으나, 현재 소유자는 이덕표입니다. 2022년 8월 18일 설정된 의정부농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 같은 근저당권의 공동담보로 퍼스트프라자 제2층 205호와 206호가 기재되어 있습니다. 2025년 김재원의 강제경매개시결정은 기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이충희 | 340.2000㎡ / 주거 | 2025.01.23 | 30,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 없음 승계 없음 |
이충희의 전입신고는 말소기준권리인 2022년 8월 18일 근저당권보다 늦은 2025년 1월 23일입니다. 따라서 낙찰자에게 보증금 30,000,000원이 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구는 확인되지 않으며, 조사상 용도는 ‘주거’로 기재되어 있으나 감정 이용상태는 네 개 호실을 합친 일반음식점입니다. 점유 부분·실제 사용 형태·계약 상대방을 현장에서 대조해야 합니다.
② 가격 구조 — 70% 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 1,598,000,000원, 1회 유찰 후 최저매각가는 1,118,600,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준이며 매수인 인수액이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득금액도 1,118,600,000원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 한 호가 아니라 네 개 구분호를 일괄 취득하는 근린시설이며, 경계벽을 제거해 음식점으로 통합 사용 중입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 ‘저렴하다’ 또는 ‘가격 메리트가 충분하다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,118,600,000원 | 83,528,465원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 783,020,000원 | 415,752,665원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 548,114,000원 | 648,309,605원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,118,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,586,000원 |
| 1. 근저당 · 의정부농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 김재원 | 168,542,465원 | 85,014,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 의정부농업협동조합 근저당권은 채권최고액 기준 전액 배당되고, 신청채권자 김재원은 청구액 168,542,465원 중 85,014,000원을 배당받아 83,528,465원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정중학교 남동측 인근의 양주 신도시 옥정택지지구에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·업무시설·근린공원·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 25m, 서측과 남측 각각 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역이며, 토지면적은 1,697.2㎡, 공시지가는 ㎡당 3,121,000원입니다.
- 시설. 급배수·위생·화재경보·소화전·승강기·주차설비가 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 각 호의 경계벽을 제거한 현황과 구분등기 상태를 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 주거용 한 호가 아닌 근린시설 4개 호 일괄매각이므로, 매수 자금 규모와 재임대·재매각 대상이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1·2·3·4의 각 호수, 대지권, 감정평가액 배분과 매각 대상 전체를 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 경계벽 제거 상태. 204호부터 207호까지 통합 이용 중인 현황이므로 구조변경 승인 여부, 소방·피난·영업시설 기준과 향후 원상복구 가능성을 확인하세요.
- 임차인 실체 확인. 이충희의 조사상 용도 ‘주거’와 현황상 일반음식점 이용이 일치하지 않습니다. 임대차계약서, 사업자등록, 실제 점유자와 영업주를 현장에서 확인하세요.
- 명도 비용. 대항력과 보증금 인수는 없지만 점포 영업·시설·집기 철거와 인도 협의에는 별도의 기간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 옥정동 근린시설의 최근 매매사례, 보증금·차임·공실률과 예상 수익률을 기준으로 응찰가 상한을 산정하세요.
- 공동담보 확인. 의정부농업협동조합 근저당권의 공동담보로 기재된 205호·206호 및 일괄매각 대상 사이의 관계를 등기부와 배당요구종기 서류에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 상가 관리비 체납, 전기·수도·가스 요금, 당해세와 공용부분 부담을 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건 진행상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 현황은 별도 문제”
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2022년 의정부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 2025년에 전입한 임차인 이충희는 후순위라 대항력이 없습니다. 신청채권자의 미배당액이 남더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 안전한 권리구조가 곧 좋은 가격을 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 1,118,600,000원이지만 실거래 비교자료가 없고, 네 개 호실의 경계벽을 제거한 대형 음식점이라는 특수성이 있습니다. 조사상 임차 용도와 실제 이용상태도 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 실제 점유관계, 통합 구조의 적법성과 복구비, 상권 임대수익, 적정 매입가를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다. 권리는 통과, 가격과 현황은 보류.
