의정부지방법원 2025타경72770. 의정부시 의정부동 혜성루첸리 3층 302호입니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물로, 전용면적은 22.079㎡입니다. 소유자 박철완은 2022년 8월 22일 거래가 146,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2025년 7월 16일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 물건의 핵심은 최저가 자체보다 선순위 임차보증금과 확약서의 관계에 있습니다.

민연주는 경매개시결정보다 앞선 전입·점유·확정일자와 임차권등기를 갖추고 있습니다. 따라서 확약이 없다면 보증금을 전부 배당받지 못한 경우 매수인이 미배당액을 인수하는 구조로 분석됩니다. 그런데 주택도시보증공사는 2026년 6월 26일자로 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 사건은 선순위 임차권이 존재하지만, 확약으로 그 인수 부담을 해소한 유형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약서가 해소한다

등기 흐름에서 중요한 점은 을구 1번 주택임차권이 말소기준권리보다 먼저 존재한다는 사실입니다. 민연주의 전입신고와 점유개시일은 2022년 8월 5일, 확정일자는 2022년 7월 13일입니다. 2024년 8월 14일 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 신고는 중복

실제 임차인은 민연주 1명입니다. 시보증은 민연주의 보증금에 관한 보증기관의 대위·승계 신고이므로 독립된 두 번째 임차인이나 별도의 보증금으로 계산하지 않습니다. 민연주의 보증금 146,000,000원을 두 번 합산하면 실제 인수 위험을 과대평가하게 됩니다.

민연주는 대항력과 우선변제권을 갖추고 배당요구를 했습니다. 다만 보증금반환채권 양수인인 주택도시보증공사의 확약으로 해당 보증금의 미배당액은 실질 인수 대상에서 제외됩니다. 배당요구와 대항력 포기는 서로 다른 문제이므로, 배당받지 못하는 금액이 발생한다는 사실만으로 매수인 인수라고 판단해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 최저가 6,860만원, 비교 거래는 2022년

혜성루첸리의 확인되는 실거래는 전용 약 22㎡를 중심으로 2022년 5월부터 10월까지 분포합니다. 비교 표본 12건의 평균은 151,250,000원, 가장 최근 확인되는 거래는 2022년 10월 146,000,000원입니다.

확약을 반영한 최저가 기준 실질취득액 68,600,000원은 이 거래 평균의 45.4%입니다. 다만 이 수치는 약 4년 전 거래 표본과 비교한 결과입니다. 2026년 현재의 실제 시장가치를 151,250,000원으로 단정하거나, 현재 시세 대비 같은 할인율이 유지된다고 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (최저가 68,600,000원 낙찰 가정)

표는 제시된 우선배당 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사는 민연주의 보증금반환채권 양수인이므로 해당 우선변제채권과 신청채권 기재를 독립된 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 배당순위, 채권 양수 관계, 집행비용 및 세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.

이 시뮬레이션에서는 임차보증금 146,000,000원 중 66,965,200원이 우선배당되고, 79,034,800원이 미배당으로 남습니다. 확약이 없다면 선순위 대항력에 따른 인수 부담을 검토해야 합니다. 그러나 2026.06.26 확약에 의해 해당 미배당액에 대한 대항력을 포기했으므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰해도 확약 적용 인수액은 0원

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌면, 일반적으로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수 위험이 커집니다. 그러나 이 사건에서는 해당 보증금의 대항력을 포기하는 확약이 제출되었으므로, 확약이 유효하게 적용되는 한 실질 인수액은 회차별로 0원입니다.

확약 전 산출상 인수액은 각 회차의 집행비용 등을 반영한 제시 시뮬레이션 금액입니다. 실질취득액은 낙찰대금과 확약 적용 후 해당 보증금 인수액을 합산한 수치이며, 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 포함하지 않습니다. 7회 및 8회 유찰 시 가격은 조건부 시나리오입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 의정부중앙초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 업무시설, 상업시설 등이 밀집한 상업지대이며, 감정평가상 주위 여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장과 의정부 경전철 의정부중앙역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호합니다.
• 건물. 2022.01.05 사용승인된 철근콘크리트구조 16층 건물의 3층 302호입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설로 분류되지만 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 공부상 용도와 주거 이용에 따른 금융·세금·임대 가능 조건을 반드시 구분해 검토해야 합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 남측 대로에 접하며 공시지가는 ㎡당 3,123,000원입니다.
• 공부·위반 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 임대 및 점유 관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있어 실제 인도 상황의 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 47세대 규모의 소형 건물이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 8.9회입니다. 실거래 자료도 2022년에 집중되어 있으므로 현재 거래 유동성과 매수층의 두께를 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.26 주택도시보증공사 확약서의 제출 사실, 대항력 포기 문구, 임차권등기 말소 동의 범위 및 조건을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 임차권 말소 절차 확인. 민연주의 을구 1번 임차권등기가 전액 미배당 상황에서도 확약에 따라 말소될 수 있는지 확인해야 합니다.
• 승계 신고 중복 제거. 시보증은 민연주 보증금에 관한 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인 1명, 보증금 146,000,000원 기준으로 분석하고 이를 별도 보증금으로 중복 계산하지 마세요.
• 별도 점유자 조사. 감정평가상 점유 관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 임대차 관계를 확인하세요. 확약 밖 임차인이나 점유자가 있다면 별도 대항력·명도 분석이 필요합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1번 민간임대주택등기가 매각 후 어떤 법적 영향을 미치는지 관계 기관 및 원본 서류를 통해 검토하세요.
• 실거래 시점 검증. 확인되는 비교 거래가 2022년 자료이므로 실제 입찰 전 현재 유사 면적·용도 물건의 거래 및 매물 수준을 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 보증금 인수 위험이 해소되어도 점유자 인도와 명도 비용은 별도 문제입니다. 체납 관리비의 공용부분 승계 가능성도 확인하세요.
• 배당 및 추가 비용. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등의 실제 반영 여부를 확인해야 합니다. 취득 관련 세금과 금융 비용도 별도로 고려하세요.

맺으며 — “선순위 보증금보다 중요한 것은 대항력 포기 확약의 효력”

의정부 혜성루첸리 302호는 겉으로 보면 1억 4,600만원의 선순위 임차보증금이 걸린 위험한 경매입니다. 실제로 확약이 없다면 최저가 68,600,000원 외에 미배당 보증금 79,034,800원의 인수 위험이 발생할 수 있습니다.

그러나 이 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수하고, 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했다는 점입니다. 해당 확약을 적용하면 매수인 인수액은 실질적으로 0원이며, 최저가 낙찰 시 실질취득액은 68,600,000원입니다.

가격은 2022년 실거래 평균 151,250,000원의 45.4% 수준이지만, 거래 시점이 오래되었다는 한계가 큽니다. 게다가 6회 유찰·47세대 소규모 건물·민간임대주택등기·용도와 이용상태의 차이가 함께 존재합니다. 선순위 임차보증금의 주된 인수 위험은 확약으로 해소되었지만, 환금성이나 현재 시세까지 검증된 것은 아닙니다.

결론은 조건부 검토입니다. 확약 원본과 임차권 말소 가능성을 확인하고 실제 점유자 및 현재 거래 수준을 검증한다면, 낮아진 최저매각가를 검토할 근거가 있습니다. 반대로 확약의 효력이나 현재 시세를 확인하지 못한다면, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 응찰을 결정해서는 안 됩니다.