의정부지방법원 2025타경72770. 혜성루첸리 3층 302호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박철완이며 2022.08.10 매매를 원인으로 거래가액 146,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2024.08.14 등기된 민연주의 주택임차권 146,000,000원입니다. 이 임차권은 말소기준으로 제시된 2025.07.16 강제경매개시결정보다 앞서고, 전입일 2022.08.05, 확정일자 2022.07.13으로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
그대로라면 최저가 140,000,000원에서 집행비용 2,760,000원을 제외한 137,240,000원만 임차보증금에 배당되고, 부족분 8,760,000원이 매수인에게 남습니다. 그러나 이 사건은 여기서 결론이 바뀝니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 민연주의 임차보증금반환채권을 양수해 우선변제권을 승계했고, 2026.06.26 대항력 포기·미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72770 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 3층 302호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용중 |
| 소유자 | 박철완 (2022.08.10 매매 · 거래가액 146,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 152,475,718원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2022.01.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 결론이 달라진다
민연주의 임차권은 2024.08.14 등기됐고, 전입·점유개시는 2022.08.05, 확정일자는 2022.07.13입니다. 말소기준으로 제시된 2025.07.16 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 현재 회차 배당계산에서도 보증금 146,000,000원 중 137,240,000원만 배당되어 8,760,000원이 부족합니다.
또 하나의 신고인인 시보증은 별도의 실제 임차인이 아니라 민연주 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고입니다. 따라서 보증금을 별도로 더하지 않습니다. 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 / 신고인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민연주 | 제302호 전부 · 주거(임차권등기) | 146,000,000원 | 있음 → 확약으로 포기* | 있음 | 해당 없음 |
| 시보증 | 민연주 보증금 대위·승계 신고 | 별도 합산 없음 | 민연주 권리 승계 신고 | 승계 | 보증기관 대위·승계 |
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 시세 표본이 오래됐다
혜성루첸리의 비교 거래는 전용 22.08㎡를 중심으로 한 12건이며, 평균 거래가는 151,250,000원, 최저 146,000,000원, 최고 161,000,000원입니다. 현재 최저가 140,000,000원은 제공된 최근 12건 평균의 92.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 22.08㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2022.08 | 22.08㎡ | 7 | 161,000,000원 |
| 2022.08 | 22.08㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2022.07 | 22.08㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2022.07 | 22.08㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2022.06 | 22.08㎡ | 7 | 161,000,000원 |
| 2022.05 | 21.31㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 22.08㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2022.05 | 21.31㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 22.08㎡ | 4 | 151,000,000원 |
| 2022.05 | 22.08㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2022.05 | 22.08㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 151,250,000원 |
표면상 현재 최저가 140,000,000원은 평균 151,250,000원과 최신 거래 146,000,000원보다 낮습니다. 다만 최신 실거래가 2022.10에 그쳐 현재 시장가격을 그대로 대표한다고 보기 어렵습니다. 특히 이미 4회 유찰됐고, 이 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 8.0회, 매각률은 0.0%로 나타납니다. 단순히 92.6%라는 숫자만 보고 가격 가점을 크게 주기 어려운 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 민연주 보증금 | 146,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 152,475,718원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 민연주 보증금 부족분은 8,760,000원으로 산출됩니다. 그러나 2026.06.26 확약서에 따라 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약 없이는 낙찰가가 내려가도 총액이 고정된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 140,000,000원 | 8,760,000원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 112,000,000원 | 36,368,000원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 89,600,000원 | 58,412,800원 | 0원* |
확약이 없다면 대항력 있는 민연주의 보증금 146,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 즉 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건에서는 다만 확약서가 해당 임차인의 대항력을 포기시키므로 각 회차의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙초등학교 동측 인근으로, 오피스텔·업무시설·상업시설이 밀집된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장과 의정부 경전철 의정부중앙역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 3층 302호입니다.
- 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 해당하고 남측으로 대로에 접합니다.
- 토지. 공시지가 3,123,000원/㎡, 토지면적 154.7㎡이며 상업기타 용도로 조사됐습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 47세대이며 과거 실거래는 존재하지만 최신 거래가 2022.10이고, 경매 통계상 평균 유찰 8.0회·매각률 0.0%로 반복 유찰 위험을 가볍게 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 민연주 임차권에 정확히 대응하는지 원본으로 대조하세요.
- 보증기관 승계 중복 주의. 시보증 신고는 민연주 보증금에 대한 대위·승계이므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.01 등록 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 비교 실거래가 2022년에 집중돼 있으므로 151,250,000원 평균을 현재 가치로 그대로 사용하지 말고 현장 매물과 거래 가능 가격을 확인하세요.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 4회 유찰, 단지 경매 평균 8.0회라는 숫자가 권리 외에 상품성·수요·가격 문제를 반영하는지 현장 조사하세요.
- 점유·명도 확인. 감정평가상 임대 및 점유관계는 미상으로 조사돼 있으므로 실제 점유자와 인도 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 시장성이 남는다
이 사건은 표면만 보면 선순위 대항력 임차권 때문에 위험합니다. 보증금 146,000,000원이 현재 최저가 140,000,000원을 넘고, 배당계산상 8,760,000원의 미배당액이 남기 때문입니다. 그러나 2026.06.26 주택도시보증공사의 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
그렇다고 바로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 현재 140,000,000원은 과거 최근 12건 평균 151,250,000원의 92.6%이고 최신 거래 146,000,000원보다도 낮지만, 실거래 표본은 2022년에 머물러 있습니다. 여기에 4회 유찰과 단지 평균 8.0회 유찰, 0.0% 매각률이 겹칩니다. 권리의 큰 장애물은 확약으로 해소됐지만, 환금성과 현재 시세 확인이 남은 물건입니다.
