의정부지방법원 2025타경72820. 의정부동 현대탑캐슬 19층 건물 중 3층 304호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자인 주식회사더캠프는 2020.09.28. 이 부동산을 거래가액 240,000,000원에 취득했고, 2021.03.24. 신우새마을금고 앞으로 채권최고액 230,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이므로 이후의 압류 3건과 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.

권리의 선후만 놓고 보면 매수인이 승계할 등기상 권리는 없습니다. 그러나 점유관계는 단순하지 않습니다. 확인된 5명 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 인수금액과 별개로 실제 인도·명도 과정과 점유 형태는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준은 2021.03.24. 설정된 신우새마을금고 근저당권입니다. 용인시 압류 2건과 구미세무서장 명의 국세 압류, 신우새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2022.04.07. 기흥세무서장 압류와 2024.12.18. 기흥세무서장 압류는 각각 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요

확인된 점유자는 5명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 모두 전입신고일이 말소기준일인 2021.03.24.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 미상이므로 임대차계약서 존재 여부와 실제 점유 범위를 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 싸다고 단정 금지

현재 최저가는 122,500,000원으로 감정가 250,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 동일 유형의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

특히 사건상 용도는 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔입니다. 일반 주거용 아파트와 달리 용도, 관리상태, 임대수요, 주차타워 이용과 향후 매도 수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 현재 가격의 적정성은 인근 오피스텔과 근린시설의 실제 거래·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)

신우새마을금고의 채권최고액 기준 미배당액은 110,015,000원입니다. 신청채권액은 163,000,000원이며 현재 예상배당만으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 배당 부족액의 매수인 인수는 0원입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 1호선 의정부역 남동측 인근이며 오피스텔, 근린생활시설과 숙박시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 의정부역이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
• 이용상태. 사건상 근린시설이나 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 19층 건물이며 급배수·위생·난방·화재탐지·소화전·승강기와 주차타워 설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역의 주상용 토지이며 공시지가는 2,124,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역과 소로3류에 해당하고 일부 필지는 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유 범위 확인. 점유자 5명이 304호 전체를 공동 사용하고 있는지, 각자의 점유 부분이 나뉘는지 현장에서 확인하세요.
• 임대차 서류 대조. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이므로 매각물건명세서와 임대차계약서를 확인하세요.
• 조세 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 배당순위를 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 실제 오피스텔 이용 사이의 인허가·전입·대출·임대 조건을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고 인근 오피스텔·근린시설의 실제 거래가와 임대수익을 대조하세요.
• 주차타워 점검. 주차 가능 차량 규격, 운영상태와 이용비용을 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비와 기타 체납액을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 점유 리스크는 별개”

이 물건은 2021.03.24. 근저당 이후의 등기상 권리가 모두 소멸하고 예상배당표상 매수인 인수액도 0원인 말소형 물건입니다. 그러나 점유자 5명의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이고, 사건상 근린시설을 오피스텔로 이용하고 있다는 점은 반드시 별도로 검토해야 합니다.

현재 최저가는 122,500,000원으로 감정가의 49%지만, 비교 가능한 최근 실거래를 확인하지 않은 상태에서 이를 곧바로 저가 매수 기회로 평가할 수는 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 점유·용도·가격 검증은 필수입니다.