의정부지방법원 2025타경72853. 포천시 군내면 용정리 ‘포천웰플렉스용정산단’ 4층 423호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 2023년 12월 29일 설진황 명의로 소유권이 이전됐고, 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 이후 국·용인시·포천시의 압류 3건, 신용보증기금의 가압류 30,400,000원, 에프더블유2506유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기 순서상 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 포함돼 있다면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로, 권리 소멸과 배당액 확정은 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 군내면 용정리 479-1 포천웰플렉스용정산단 4층 423호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타 / 공장(지식산업센터) 이용 중 |
| 소유자 | 설진황 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 72,716,000원 (4회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2506유동화전문유한회사 / 80,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.29. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2023년 12월 29일 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 접수된 국·용인시·포천시 압류, 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 72,716,000원으로 감정가 212,000,000원의 34.3%입니다. 감정가에서 139,284,000원 내려온 가격이지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아 이 비율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 평가할 수 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장으로 이용 중인 지식산업센터입니다. 매각물건명세서에도 입주조건을 별도 확인하도록 기재돼 있습니다. 따라서 응찰가는 감정가 할인율보다 실제 입주 가능 여부, 해당 용도의 수요와 매각 가능성, 현재 점유관계를 확인한 뒤 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,708,888원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 71,007,112원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 30,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 126,400,000원 중 71,007,112원이 배당되고, 미배당액은 55,392,888원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영 전이므로 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 72,716,000원 | 71,007,112원 | 55,392,888원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 58,172,800원 | 56,725,690원 | 69,674,310원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 46,538,240원 | 45,300,552원 | 81,099,448원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 포천시 군내면 용정리에 소재하며, 주위는 지식산업센터 등이 들어선 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 인접도로를 통해 건물로 진출입할 수 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 위생설비, 급배수설비와 전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 공장용지로 이용되고 있으며 평지·중로각지로 기재돼 있습니다. 토지면적은 13,330.5㎡, 공시지가는 434,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·지방산업단지·성장관리권역에 포함되며, 토지거래계약 허가구역과 배출시설설치제한지역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공장형 지식산업센터이고 4회 유찰된 물건입니다. 실제 이용 가능 업종과 입주조건, 매수 수요를 확인하지 않으면 낮은 최저가가 곧바로 환금성으로 이어지지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입주조건 확인. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 입주조건은 별도 확인이 필요합니다. 응찰 전 실제 이용 가능 여부를 먼저 확정해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 현재 사용자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국·용인시·포천시 압류 중 당해세 해당 금액이 있으면 예상배당액이 달라질 수 있으므로 세금 교부청구와 법정기일을 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 최저가 72,716,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매와 임대 수요를 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 4회 유찰이 가격 때문인지, 입주조건·점유·수요·환금성 때문인지 구분한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 세금 관련 서류를 직접 대조하고 매각기일 및 절차 진행 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”
이 물건의 등기 권리는 단순합니다. 2023년 12월 29일 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리 소멸에서 끝나지 않습니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래가 없고, 공장형 지식산업센터의 입주조건과 임대관계가 확인되지 않았습니다. 여기에 4회 유찰과 세금 압류 3건까지 겹쳐 있습니다. 결론은 권리는 말소형, 가격은 검증 전, 운영·환금성은 주의입니다. 낮은 최저가보다 실제로 사용할 수 있는지, 다시 팔 수 있는지를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
