의정부지방법원 2025타경72921. 양주시 광사동 광장프라자 5층 504호 근린시설입니다. 감정평가상 기호(1~2)는 근린생활시설, 기호(3)은 문화 및 집회시설로 이용되고 있습니다. 가격만 보면 감정가 2,092,000,000원에서 두 차례 유찰돼 1,025,080,000원까지 내려온 상태입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 49%라는 할인율보다 선순위 점유·임차관계의 인수 범위입니다.
말소기준권리는 2024.04.24 설정된 부천농업협동조합 근저당권 1,794,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 주식회사다빈 근저당 210,000,000원, 이후의 경매개시결정과 양주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부 권리만 보면 기준권리 이후 권리는 정리가 되지만, 임차관계는 별개의 문제입니다. 특히 주식회사 제이제이컴퍼니의 전입일은 2019.04.01로 말소기준권리보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72921 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광사동 651-6 광장프라자 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 기호(1~2) 근린생활시설 · 기호(3) 문화 및 집회시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하2층/지상7층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 지피지주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,092,000,000원 / 1,025,080,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기·대장 | 등기부상 504호·505호 구분 등재, 집합건축물대장상 2024.08.06 504호 단일호수로 전유부 합병 |
| 현황 | 모두 공실 · 관리비 체납으로 단전중 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 소유자는 지피지주식회사이고, 2024.04.24 부천농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 주식회사다빈 근저당권과 2025.08.07 경매개시결정, 2025.10.17 양주시 압류, 2026.01.29 부천농업협동조합의 추가 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — ‘공실’과 ‘인수 없음’은 같은 말이 아니다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이제이컴퍼니 | 504호 | 2019.04.01 | 미상 | 11,000,000원 | 대항력 있음 · 인수액 미상 |
| 케이제 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
실제 임차인은 2명으로 확인됩니다. 주식회사 제이제이컴퍼니는 전입일이 말소기준권리보다 5년 이상 빠르므로 대항력 문제가 명확히 존재합니다. 반면 케이제는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 있다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.
현황에는 모두 공실이고 관리비 체납으로 단전 중이라고 기재돼 있습니다. 그러나 공실이라는 현장 상태가 기존 임차인의 보증금 반환관계나 대항력을 자동으로 제거하는 것은 아닙니다. 특히 선순위 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 배당표상 매수인 인수 0원이라는 숫자를 실제 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 49% 할인보다 ‘실질취득가’ 확인이 먼저
현재 최저매각가는 1,025,080,000원으로 감정가 2,092,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 가정은 717,556,000원, 그 다음은 502,289,199원입니다. 하지만 실거래 시세 자료가 없는 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,025,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,650,800원 |
| 1. 근저당 · 부천농업협동조합 | 1,794,000,000원 | 1,012,429,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다빈 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,004,000,000원 중 예상 배당은 1,012,429,200원이며, 미배당액은 991,570,800원입니다. 주식회사다빈은 현재 회차에서 예상배당 0원입니다. 위 배당계산의 매수인 인수 0원은 선순위 임차인의 미상 보증금이 확정된 결과가 아니므로, 실제 입찰 판단에서는 임차관계를 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주2동행정복지센터 남서측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 대체로 무난합니다.
- 도로. 북서측 왕복 6차선, 남동측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 해당하며 공시지가는 2,452,000원/㎡입니다.
- 건물 현황. 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상7층 건물로 기본 위생·급배수·소화·화재경보·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 등기부상 504호·505호로 구분돼 있으나 집합건축물대장상 2024.08.06 504호 단일호수로 전유부가 합병됐습니다.
- 관리 상태. 모두 공실이며 관리비 체납으로 단전 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제이제이컴퍼니 보증금 확인. 2019.04.01 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 배당 여부를 확인해 실제 인수액을 계산해야 합니다.
- 케이제 전입일 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확정 전에는 위험을 0으로 두지 마세요.
- 공실 여부와 임차권을 분리해 판단. 현황상 공실이라는 사실만으로 기존 보증금 반환채무가 소멸했다고 볼 수 없습니다.
- 504·505호 합병 상태 확인. 등기와 집합건축물대장 표시가 다르므로 일괄매각 대상과 현재 전유부 현황을 원본으로 대조해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 현재 관리비 체납으로 단전 상태이므로 체납 범위와 공용부분 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 최저가보다 실질취득가 기준. 낙찰가에 선순위 임차보증금 인수액이 더해지는지 확인한 뒤 총 취득비용으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 2,092,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 1,025,080,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 2019.04.01 전입한 선순위 임차인의 보증금이 미상이고, 매각물건명세서상 다른 점유자 역시 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 등기부의 후순위 근저당·압류가 소멸한다는 사실과 매수인의 최종 인수액이 0이라는 판단은 동일하지 않습니다.
권리 기준으로는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다. 제이제이컴퍼니의 보증금과 배당 여부, 케이제의 전입·보증금, 504·505호 합병 후 실제 점유관계가 확인되기 전에는 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 결론내리기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 유찰됐는가’보다 낙찰 후 얼마를 더 떠안게 되는가입니다.
