의정부지방법원 2025타경72921. 경기도 양주시 광사동 광장프라자 5층 504호를 중심으로 살펴볼 근린시설 경매입니다. 감정가는 20억 원을 넘지만 네 차례 유찰 끝에 최저매각가가 5억 원대로 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 느껴질 수 있습니다. 그러나 이 사건에서 먼저 살펴야 할 것은 할인율이 아니라 실제 매각대상, 선순위 점유관계, 낙찰 후 추가로 부담할 금액입니다.

등기상 소유자는 지피지주식회사입니다. 2024.04.24 부천농업협동조합 근저당권이 설정되었고, 같은 날 주식회사다빈의 후순위 근저당권도 설정되었습니다. 이후 주식회사 다빈의 임의경매개시결정, 양주시 압류, 부천농업협동조합의 추가 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 담보권의 소멸 구조는 확인되지만, 말소기준권리보다 앞선 전입 기록이 있다는 점에서 점유·임차관계는 별도 검토가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 인수는 미확정

말소기준권리는 2024.04.24 부천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,794,000,000원이며, 동일 날짜에 설정된 주식회사다빈의 210,000,000원 근저당권은 후순위입니다. 이후의 임의경매개시결정과 양주시 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

한편 2012.05.14 롯데쇼핑주식회사 명의로 설정되었던 100,000,000원 전세권은 2019.03.19 이미 말소되었습니다. 따라서 해당 전세권을 현재 존속하는 인수권리로 계산해서는 안 됩니다. 과거의 신탁등기도 말소되어 있습니다.

② 임차인·점유 관계 — 공실 기재와 선순위 전입의 충돌

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 임차·점유 관련 명의는 2건입니다. 두 명의 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차·점유관계의 확인 대상으로 구분해야 합니다. 특히 보증금이 확인되지 않아 인수 가능 금액을 계산할 수 없습니다.

제이제이컴퍼니는 현황조사, 케이제는 매각물건명세서에 기초합니다. 전입일만으로 대항력을 최종 확정할 수 없으며, 상가의 사업자등록·인도 요건과 주거 부분의 실제 이용 및 주민등록 요건 등 적용 법률과 사실관계를 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 검토 — 감정가 24%는 시세 24%가 아니다

이 사건의 감정가는 2,092,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 502,289,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 네 번의 유찰이 반영된 결과지만, 이것만으로 시장가치 대비 저평가되었다고 판단할 수 없습니다.

근린시설은 실제 사용 용도, 임대수익, 공실 기간, 관리비 부담, 건물 상태와 개별 상권에 따라 거래가격 차이가 큽니다. 이 물건은 특히 근린생활시설과 문화 및 집회시설이 함께 언급되는 일괄매각 대상이며, 호수 합병 이력까지 있어 일반적인 단일 상가 호실과 직접 비교하기 어렵습니다.

회차가 진행될수록 최저매각가는 낮아지지만, 이것이 곧 실질취득원가의 동일한 하락을 의미하지는 않습니다. 특히 선순위 임차보증금 인수 가능성이 남아 있다면 낙찰가와 인수액을 합산한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 502,289,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각되는 경우의 추정 배당 구조입니다. 선순위 부천농업협동조합 근저당에 배당재원이 집중되어 후순위 주식회사다빈에는 배당이 돌아가지 않는 것으로 계산됩니다.

채권최고액 기준 채권 합계는 2,004,000,000원이며, 추정 채권자 배당액은 494,866,110원, 미배당액은 1,509,133,890원입니다. 주식회사다빈의 신청채권액 210,000,000원도 현재 배당 시나리오에서는 충족되지 않습니다.

위 배당은 채권최고액 기준의 추정 결과입니다. 당해세·임차인 최우선변제·확정된 임차보증금 관련 배당은 반영되지 않았으며, 공동담보 관계와 실제 채권잔액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 배당모형에 기재된 매수인 인수액 0원은 확인된 임차인의 보증금 인수 위험이 해소되었다는 뜻이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 경기도 양주시 광사동 소재 양주2동행정복지센터 남서측 인근입니다. 주위에는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설과 학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 대체로 무난한 것으로 판단되었습니다.
• 도로. 북서측으로 왕복 6차선, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 차량 접근과 실제 영업시설의 접근성은 구분해 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고읍지구 택지개발)이며 성장관리권역 및 택지개발지구에 해당합니다.
• 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 지형은 평지·정방형입니다. 토지면적은 1,167.6㎡, 공시지가는 2,452,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 시설. 위생·급배수·소화·화재경보·승강기 설비가 기재되어 있으나, 관리비 체납에 따른 단전 상태이므로 설비의 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린생활시설과 문화 및 집회시설이 포함되는 일괄매각 구조입니다. 용도별 활용 제한, 공실 상태, 관리비 부담과 호수 합병에 따른 권리·공부 정리가 매수층을 좁힐 수 있어 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 보증금 확인. 제이제이컴퍼니의 2019.04.01 전입 기록에 대응하는 임대차계약, 보증금, 점유 및 사업자등록 등 대항요건을 확인하세요. 보증금 미상 상태에서 인수 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
• 케이제의 권리관계 확인. 주거 사용 기록의 실제 점유자, 전입일, 보증금 및 확정일자 여부를 확인하고 대항력 가능성을 별도로 판단하세요.
• 공실과 점유관계 대조. 매각물건명세서에는 모두 공실이라고 기재되어 있으므로 현황조사상 전입 기록과 실제 점유 상태가 어떻게 연결되는지 확인하세요. 퇴거·보증금 반환 여부까지 살펴야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 등기상 504호·505호와 대장상 합병된 504호의 관계, 문화 및 집회시설 부분을 포함한 매각대상 전체의 호수·면적·용도를 원본과 대조하세요.
• 공동담보 확인. 부천농업협동조합·주식회사다빈 근저당권에 기재된 505호 및 601호 공동담보 관계와 실제 채권잔액, 다른 담보물의 처분 여부를 확인하세요.
• 관리비·전기 복구. 관리비 체납액, 공용부분 부담 범위, 단전 해제 및 복구 조건, 정상 영업을 위한 시설 보수 비용을 확인하세요.
• 시세·임대수익 검증. 감정가 대비 24.01%만으로 입찰가격을 정하지 말고, 동일 권역·동일 용도의 최근 거래와 실제 임대 가능 조건을 확인하세요. 인수보증금이 있으면 낙찰가에 합산해야 합니다.
• 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 신탁 말소 이력 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 대조하세요.

맺으며 — “24%의 가격보다, 확정되지 않은 인수액이 더 중요하다”

이 사건은 감정가 2,092,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가 502,289,000원에 도달한 근린시설입니다. 표면적으로는 큰 폭의 가격 하락이지만, 그 하락 폭이 곧 투자수익이나 안전마진을 의미하지는 않습니다.

등기상 후순위 담보권과 압류가 소멸하는 구조는 확인됩니다. 하지만 말소기준권리보다 앞선 전입 기록, 확인되지 않은 임차보증금, 공실 기재와 점유 기록의 차이가 남아 있습니다. 여기에 일괄매각·전유부 합병·단전 상태·용도별 환금성 검토가 더해집니다.

예상배당표에는 인수액 0원으로 계산되어 있더라도, 임차인의 대항요건과 보증금이 확인되지 않은 이상 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 한다면 최저가가 내려가도 실질취득원가가 크게 낮아지지 않을 수 있습니다.

결론은 권리·점유 확인 전 입찰 보류입니다. 먼저 선순위 임차관계와 매각범위를 확정하고, 관리비 및 시설 정상화 비용을 검증한 뒤, 비교 가능한 실제 거래가격을 기준으로 판단해야 합니다. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로는 이 물건을 저렴하거나 안전한 투자 대상으로 평가하기 어렵습니다.