대구지방법원 포항지원 2025타경4047. 포항시 북구 장성동 장성현대아파트 104동 1101호입니다. 전용면적은 84.73㎡이고, 철근콘크리트벽식조 18층 건물 중 11층에 있습니다. 현재 소유자 최금옥은 2023년 5월 18일 거래가 158,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 울산광역시 압류가 발생했고, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다.

이 사건을 일반적인 압류·근저당 소멸형 경매로 접근하면 중요한 부분을 놓칩니다. 임차인 이혜숙은 2021년 7월 28일 전입과 점유를 시작했고, 확정일자는 그보다 앞선 2021년 7월 27일입니다. 임차권등기도 2024년 4월 8일에 마쳐졌습니다. 모두 말소기준인 2024년 5월 16일 압류보다 앞섭니다.

따라서 이 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다. 다만 이번 매각에는 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 별도 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서의 조건과 실제 이행 여부를 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소

등기상 말소기준은 2024년 5월 16일 울산광역시 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 설정된 근저당권 및 전세권도 등기부상 이미 말소되었습니다.

문제는 말소기준 이전에 성립한 주택임차권입니다. 이혜숙의 임차보증금은 165,000,000원으로 현재 최저매각가보다 높습니다. 전입·점유 및 확정일자가 선행하고 임차권등기까지 마쳐져 있으므로, 별도의 포기 조건이 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으며, 이혜숙과 별개의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 보증금 역시 임차인 이혜숙의 165,000,000원을 기준으로 판단합니다.

특히 매각물건명세서의 보증금 반환청구권 포기 주체가 채권자로 기재되어 있으므로, 포기 권한과 범위, 이혜숙의 잔존 청구권 여부, 임차권등기 말소 이행 방식을 입찰 전에 확인해야 합니다. 해당 조건은 이 사건에 기재된 보증금 반환청구권에 관한 것으로, 별도의 권리자가 존재한다면 그 권리까지 자동으로 포기되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 조건이 이행돼야 1.106억의 의미가 살아난다

장성현대아파트의 최근 12개월 실거래 평균은 120,000,000원입니다. 2026년 9월 최신 거래금액은 130,000,000원입니다. 현재 최저가 110,600,000원은 최근 12개월 평균의 92.2%에 해당합니다.

다만 이는 어디까지나 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 정상 이행되어 실질 인수액이 0원인 경우의 가격 비교입니다. 포기가 효력을 갖지 못하면 단순 최저가가 아니라 보증금 미배당액까지 합친 실질취득비용을 기준으로 비교해야 합니다.

최근 거래 목록에는 전용 84.73㎡와 76.98㎡가 함께 포함되어 있습니다. 개별 호실의 정확한 가격 비교에는 동일 면적 거래를 우선 참고해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

현재 회차에서는 추정 집행비용 공제 후 매각대금 전액이 임차인 우선배당에 사용됩니다. 임차보증금의 산술상 미배당액은 56,748,400원이며, 주택도시보증공사에 대한 별도 예상배당액은 0원입니다. 임차보증금과 신청채권자의 청구액을 각각 독립적인 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

위 배당은 추정 집행비용 및 제공된 배당 순서에 따른 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당금은 달라질 수 있습니다. 미배당액 56,748,400원은 일반 배당 방식의 계산 결과이며, 명세서상 반환청구권 포기·말소 조건이 이행되면 해당 금액을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는다는 전제로 분석합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 권리 위험은 사라지지 않는다

일반적인 선순위 임차보증금 인수형이라면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차에서 낙찰가와 산술상 인수액을 합산한 실질취득비용은 167,348,400원입니다. 이는 임차보증금 165,000,000원에 집행비용이 반영된 수준으로, 유찰 자체가 실질취득비용을 크게 낮춰주지 못합니다.

반면 이번 사건은 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 조건이 정상 이행된다면 각 회차의 산술상 미배당액을 매수인 실질 인수액으로 더하지 않습니다. 따라서 회차별 가격을 판단하기 전에 해당 조건의 유효성과 이행 가능성을 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항시 북구 장성동 양서초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다. 단지 남측·서측·북동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 18층 건물 중 11층입니다. 위생·급배수시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역으로, 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 860,600원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지·환금성. 645세대, 1999년 준공 단지입니다. 최근 실거래 표본의 거래가격 범위가 108,000,000원~140,000,000원으로 나타나 면적·층·상태에 따른 가격 차이를 고려할 필요가 있습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.1회입니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 내부수리·보수공사 여부 및 구조변경 유무는 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 반환청구권 포기 조건 확인. 매각물건명세서상 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기가 매수인에게 어떠한 범위와 효력으로 적용되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 매각 조건에 임차권등기 말소가 명시된 만큼, 낙찰 후 말소 절차와 이행에 필요한 서류 및 주체를 확인해야 합니다.
• 임차인 권리관계. 이혜숙의 전입·점유·확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 채권자의 포기 약정으로 해소되는 권리의 범위를 확인하고, 약정 외 잔존 임차보증금 반환청구권이 없는지 점검해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유자 및 점유 상태를 확인해야 합니다. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다.
• 가격 검토. 최근 12개월 실거래 평균 120,000,000원 및 최신 거래 130,000,000원을 참고하되, 최저가 110,600,000원과의 비교는 실질 인수액 0원 조건이 충족된 경우에만 유효합니다.
• 추가 부담. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능액, 세금 및 명도 관련 비용을 확인해야 합니다. 집행비용·배당액 역시 최종 배당표와 대조해야 합니다.
• 현장·원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “5회 유찰보다 중요한 것은 인수 조건의 이행”

이 사건은 5회 유찰로 최저매각가가 110,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 120,000,000원보다 낮지만, 권리구조를 확인하지 않고 가격만으로 평가하기에는 주의가 필요한 물건입니다.

이혜숙의 보증금 165,000,000원은 말소기준권리 이전부터 대항력을 갖춘 임차보증금이며, 일반 배당 기준으로는 56,748,400원의 미배당액이 발생합니다. 그 금액까지 인수한다면 실질취득비용은 최근 실거래 평균을 넘어섭니다.

다만 이번 매각은 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 해당 조건이 적법하고 완전하게 이행되면 관련 실질 인수액은 0원이고, 현재 최저가를 기준으로 가격을 검토할 수 있습니다.

결론적으로, 이 물건의 핵심은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건의 확실한 이행 여부입니다. 감정가에서 크게 내려왔다는 사실만으로 판단하기보다, 해당 조건을 먼저 확인해야 합니다. 조건 이행을 전제로 하더라도 최근 실거래 평균 대비 가격 차이가 크지 않고 내부 상태도 확인되지 않았으므로, 권리·점유·수리비용까지 함께 검토하는 접근이 필요합니다.