대구지방법원 2025타경4047. 포항시 북구 장성동 장성현대 104동 11층 1101호, 전용 84.73㎡ 아파트입니다. 겉으로 보이는 가격은 감정가 158,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 37,935,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차인 이혜숙은 임대차계약일 2021.07.27, 주민등록·점유개시 2021.07.28, 확정일자 2021.07.27이고 보증금은 165,000,000원입니다. 말소기준인 2024.05.16 울산광역시 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차권이므로, 배당에서 보증금이 모두 변제되지 않으면 부족분은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 37,935,000원을 기준으로 집행비용 1,082,830원을 제외한 36,852,170원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 128,147,830원이 남습니다. 따라서 낙찰가만 보면 감정가의 24% 수준이지만, 실제로는 낙찰대금에 미배당 보증금을 더 부담하는 구조입니다. 다음 회차로 더 내려가더라도 낙찰가가 줄어든 만큼 인수액이 증가해 총 부담은 보증금 165,000,000원 안팎에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4047 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1408-1 현대아파트 104동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.73㎡ · 철근콘크리트벽식조 18층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 최금옥 · 2023.05.18 소유권이전 · 거래가액 158,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 37,935,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,666,562원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 장성현대 · 645세대 · 1999.03.03 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.05.16 갑구 6번 울산광역시 압류입니다. 그보다 앞서 이혜숙은 2021.07.28 주민등록과 점유를 시작했고, 2021.07.27 확정일자를 받았습니다. 2024.04.08에는 보증금 165,000,000원의 주택임차권까지 등기했습니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 선순위이고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜숙 | 제11층 제1101호 84.73㎡ 전부 · 주거 | 165,000,000원 | 2021.07.28 | 2021.07.27 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 3,793만원이 아니라 약 1.65억
장성현대의 최근 12개월 평균 거래금액은 120,909,090원, 최신 거래는 2026.09 전용 84.73㎡ 7층 130,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -3.3%로 하락입니다. 전체 거래 평균 121,250,000원보다도 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.73㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 12 | 118,000,000원 |
| 2026.08 | 76.98㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 14 | 118,000,000원 |
| 2026.06 | 76.98㎡ | 1 | 108,000,000원 |
| 2026.03 | 84.73㎡ | 9 | 114,000,000원 |
| 2026.03 | 84.73㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2025.11 | 84.73㎡ | 8 | 118,500,000원 |
| 2025.11 | 84.73㎡ | 6 | 118,500,000원 |
| 2025.10 | 84.73㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 76.98㎡ | 11 | 125,000,000원 |
표면상 최저가 37,935,000원은 최근 12개월 평균의 31.4%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 제외한 값이므로 투자 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다. 매수인이 실제로 부담하는 경제적 취득가는 보증금 165,000,000원 안팎이고, 이는 최근 12개월 평균 120,909,090원과 최신 거래 130,000,000원을 모두 웃돕니다. 시장 추세마저 -3.3%이므로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,935,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,082,830원 |
| 1. 임차인 이혜숙 보증금 | 165,000,000원 | 36,852,170원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,666,562원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 이혜숙 보증금 중 36,852,170원이 배당되고 128,147,830원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 174,666,562원은 예상배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 장성현대 제104동 제11층 제1101호로, 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 양서초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 단지 남측·서측·북동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 18층 건물이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·화재탐지·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로2류와 접하고, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 현장 방문 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조·내부현황·구조변경 여부는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 37,935,000원만 보고 가격을 판단하지 말고 선순위 임차보증금 잔액 128,147,830원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 실질취득 기준. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 증가하므로 총 부담은 보증금 165,000,000원 안팎에서 크게 낮아지지 않습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 120,909,090원과 최신 거래 130,000,000원을 우선 비교하고, -3.3% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 이혜숙의 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자와 임차권등기 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 불가능했으므로 내부수리·보수공사 및 구조변경 여부를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 24%”보다 중요한 숫자는 1.65억이다
이 사건은 최저가만 보면 37,935,000원까지 내려온 4회 유찰 아파트입니다. 그러나 선순위 임차인 이혜숙의 보증금은 165,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 128,147,830원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 인수액이 커지는 구조여서 실질취득은 약 165,000,000원 수준에 묶입니다.
반면 장성현대 최근 12개월 평균은 120,909,090원, 최신 거래는 130,000,000원이고 최근 추세도 -3.3%입니다. 따라서 이 물건은 표면 할인율과 실제 가격 메리트가 정반대로 보이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 권리의 핵심은 단순합니다. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
