의정부지방법원 2025타경73219. 포천시 신북면 심곡리의 공장용 부동산입니다. 감정평가 이용상태는 공장이며 내부에 중이층, 숙소, 화장실 등이 있고, 건물은 조립식 경량판넬조 판넬지붕 단층으로 조사됐습니다. 토지는 공장용지 251㎡, 계획관리지역이며 공업용으로 이용되고 있습니다. 현재 회차 최저가는 237,472,000원으로 감정가 484,635,000원의 49% 수준입니다.
권리구조의 기준점은 2016.09.28 중소기업은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 2025.06.11 중소기업은행 가압류 5,523,434원과 2025.09.22 임의경매개시결정이 이어졌고, 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 임차인 차영섭의 전입신고일 2020.07.14 역시 말소기준보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73219 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 심곡리 451-2 · 건물 등기상 심곡리 456-3, 경기도 포천시 신북면 포천로1967번길 4-40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 감정평가상 공장으로 이용 중 |
| 건물 | 조립식 경량판넬조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 1997.02.07 · 내부 중이층·숙소·화장실 등 소재 |
| 토지 | 공장용지 251㎡ · 공업용 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정자영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 484,635,000원 / 237,472,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함, 감정평가서상 제시외건물 ㄹ. 계사 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 임차인도 후순위
말소기준은 2016.09.28 중소기업은행 근저당권입니다. 근저당 채권최고액은 120,000,000원이고, 공동담보로 심곡리 451-2 토지와 456-3 토지가 기재돼 있습니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차영섭 | 2020.07.14 | 미상 | 미상 | 2025.11.26 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
차영섭의 전입신고일은 2020.07.14로 말소기준일 2016.09.28보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 배당요구는 2025.11.26 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 237,472,000원으로 감정가 484,635,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 부동산은 공장 + 토지로 이용되는 비주거 자산입니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교가 확보되지 않은 상태에서는 감정가 대비 낙폭을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석하면 안 됩니다.
특히 공장용 부동산은 토지 형상·도로접면·설비·건물 상태·허용 업종·환경 관련 규제 등에 따라 개별성이 큽니다. 이 물건은 계획관리지역이면서 성장관리계획구역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 포함돼 있어 실제 사용 목적과의 적합성이 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,124,608원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 5,523,434원 | 5,523,434원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 107,823,958원 |
현재 최저가 237,472,000원을 가정하면 확인된 채권 125,523,434원은 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여는 107,823,958원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장으로 이용 중이며 내부에 중이층, 숙소, 화장실 등이 소재합니다. 전기 및 위생설비가 되어 있습니다.
- 주위환경. 상심곡마을 남측 인근으로 농경지, 임야, 돈사, 공장, 모텔, 주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 공장용지 251㎡, 공업용 이용, 완경사·부정형이며 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 120,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 보전관리지역에 접합니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 다만 감정평가서상 제시외건물 ㄹ. 계사는 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 49%를 시세 할인율로 착각하지 않기. 공장·토지는 개별성이 커 별도 시장가 검증이 필요합니다.
- 임차인 원본 확인. 차영섭은 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 공장 사용 적합성. 성장관리계획구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등 규제가 실제 계획 업종과 충돌하지 않는지 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각 대상과 제외되는 제시외건물 ㄹ. 계사의 현황·경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로·형상·진입. 토지가 부정형이고 세로한면(가) 조건이므로 대형차량 진입, 적재·회차 공간 등 실제 공장 운영성을 점검해야 합니다.
- 건물 상태. 1997.02.07 사용승인된 조립식 경량판넬조 건물의 노후도와 보수비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 시나리오의 매수인 인수는 0원이지만 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 ‘공장의 실제 가치’
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2016.09.28 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 차영섭도 2020.07.14 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 최저가가 237,472,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔어도 이 부동산은 공장 + 토지이고 이미 2회 유찰됐습니다. 동일 조건의 최신 실거래 비교가 없는 만큼 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증. 실제 공장용 시장가·규제 적합성·건물 상태·제시외 건물 범위까지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.
