의정부지방법원 2025타경73233. 포천시 동교동 진흥빌라 1층 103호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 63,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가는 21,609,000원까지 내려왔습니다. 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고 청구금액은 80,556,438원입니다.

이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 58,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 임대차계약일 2015.06.24., 확정일자 2015.06.25., 전입신고 2015.07.09.로, 말소기준인 2018.03.27. 디지비캐피탈 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 회차 배당 후 남는 37,179,962원을 매수인이 인수할 가능성이 있고, 낙찰가와 인수액을 합친 총 취득부담은 보증금 58,000,000원 수준으로 고정되는 구조였습니다.

그러나 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사가 2026.01.27. 해당 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 보증금에 한해 매수인의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 다만 이 확약은 해당 승계채권에만 적용되므로, 별도의 점유자나 확인되지 않은 임대차가 있다면 그 위험까지 함께 해소하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 보증금은 확약으로 해소

② 임차·승계관계 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계신고 1건

한국토지주택공사 명의의 임차권등기는 보증기관의 대위·승계 신고로 분류됩니다. 이를 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 0명이고, 보증금 승계 신고는 1건입니다.

* 확약 적용 전 배당계산상 미배당액은 37,179,962원이지만, 2026.01.27. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 따라 해당 보증금의 실질 인수액을 0원으로 판단했습니다.

③ 시세 비교 — 가격 할인과 하락 추세를 함께 봐야 한다

진흥빌라의 확인 거래는 4건이며, 대상 면적 64.71㎡와 거래 사례 면적 73.08㎡·75.69㎡가 일치하지 않습니다. 따라서 단순 금액 비교는 참고치로만 사용해야 합니다. 최신 거래는 2025.11. 29,000,000원이고 최근 12개월 평균도 29,000,000원입니다.

현재 실질취득액 21,609,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 29,000,000원의 74.5%입니다. 확약이 원본대로 유효하다면 가격상 여유는 있습니다. 다만 전체 평균 41,500,000원은 2021년의 65,000,000원 거래가 섞여 높아진 수치이므로 가격 가점의 핵심 근거로 삼기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 21,609,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 미배당액은 37,179,962원입니다. 다만 확약서에 따라 해당 미배당액의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 검증이 우선

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 58,000,000원 부근에서 고정됩니다. 이 사건은 확약으로 그 구조가 해소되므로, 추가 유찰 시에는 낙찰가 하락이 실질취득액 하락으로 이어집니다. 단, 모든 판단의 전제는 확약서가 해당 보증금 전액과 임차권등기 말소에 확실히 적용되는지입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 동교2통마을회관 동측 인근으로 연립주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설·공장·창고·농지·임야가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 1996.06.28. 사용승인된 19세대 진흥빌라로, 알씨조·평스래브지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물입니다.
• 도로·토지. 대체로 사다리형 평지이며 남측 약 4m 포장도로와 접합니다. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·주거용지 등에 속합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았고 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 환금성. 확인 거래가 4건에 불과하고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 4.0회, 매각률은 0%로 나타나 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.01.27. 확약의 제출 주체, 보증금 전액 적용 여부, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 함께 대조해야 합니다.
• 별도 점유자 확인. 확약은 한국토지주택공사·서울보증보험 승계채권에만 적용됩니다. 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 현장 점유자와 전입세대를 확인해야 합니다.
• 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있으므로 세금 체납 내역을 확인해야 합니다.
• 면적 차이 보정. 대상 전용면적은 64.71㎡이고 비교 거래는 73.08㎡·75.69㎡입니다. 단순 금액 비교만으로 입찰가를 정하지 마십시오.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -36.5%이므로 과거 평균 41,500,000원보다 최신 거래 29,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
• 저환금성 감안. 19세대·1996년 준공·1층 물건이며 4회 유찰됐습니다. 재매각 기간과 가격 변동 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·전입세대확인서·세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “싼 이유와 확약의 효력을 함께 확인할 물건”

표면적으로는 감정가 63,000,000원짜리 물건을 21,609,000원에 살 수 있어 큰 할인처럼 보입니다. 더구나 58,000,000원의 선순위 보증금도 2026.01.27. 확약으로 대항력과 임차권등기 말소 문제가 해소돼 매수인 실질 인수는 0원*입니다.

하지만 4회 유찰, 최근 거래 추세 -36.5%, 19세대 노후 빌라의 낮은 환금성, 비교 거래 면적 불일치, 임대관계 미상이 동시에 존재합니다. 따라서 이 사건은 단순한 권리 위험형이 아니라 확약 효력을 원본으로 확인한 뒤 낮은 환금성을 감수할 수 있는 가격인지 판단해야 하는 물건입니다. 결론은 주된 인수는 해소됐지만, 시장성과 점유 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 C등급입니다.