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특수권리·특수조건 1

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

B 매력지수62 유찰 1회

부동산강제경매

2025타경73293 · 의정부지방법원 · 연립/다세대
434㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
1,351,000,000원 13억 5,100만 감정가 1,763,462,000원
감정가의 76% 2026-07-28 낙찰
최저매각가 1,234,423,000원 최저가 대비 +9%
낙찰일
07-28 낙찰 완료
의정부지방법원 일괄매각 2개 목록
입찰 보증금
1억 2,344만
최저가의 10% · 123,442,300원
감정가 대비
▼ 23.4% 싸게 매수
감정가 17.63억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.1666g 감정가 대비 30% 할인 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 1회 유찰 후 최저가는 내려왔지만 임차인 인수 없이도 근저당 채권 부담과 환금성 점검이 필요한 다가구형 물건입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 연립/다세대 + 토지

1회 유찰로 가격은 내려왔지만, 점유·환금성을 확인해야 한다 — 양주 정드림

의정부지방법원 2025타경73293 · 경기도 양주시 장흥면 삼상리 353-2 정드림
감정가 17.63억 · 최저매각가 12.34억(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.28 · 강제경매
62점
매력지수 B등급 · 1회 유찰 가격 메리트와 인수 0원 구조이나 다가구·임차관계 확인 필요
말소기준 근저당 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만, 임차인 보증금 미상 항목과 다가구형 환금성 검토가 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 매수인 인수 0원 구조입니다. 다만 연립/다세대 + 토지 물건으로 임차인 일부 보증금이 확인되고, 임대관계 미상 부분이 있어 권리보다 점유·환금성 확인이 핵심입니다.
감정가
1,763,462,000원
평가금액
최저가
1,234,423,000원
1회 유찰(70%)
인수
0원
권리 인수 없음
핵심지표
B 62점
권리 안전·점유 확인

의정부지방법원 2025타경73293. 경기도 양주시 장흥면 삼상리 353-2 정드림 물건입니다. 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정가는 17억 6,346만원, 현재 최저매각가는 12억 3,442만원입니다. 2025년 6월 2일 설정된 고양누리새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호의정부지방법원 2025타경73293
소재지경기도 양주시 장흥면 삼상리 353-2 정드림
용도연립/다세대 + 토지
소유자김연희
감정가 / 최저가1,763,462,000원 / 1,234,423,000원
청구금액233,551,500원
매각기일2026.07.28

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리

말소기준권리는 2025.06.02 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 근저당권자 고양누리새마을금고입니다. 이후 2025.10.02 강제경매개시결정, 2025.11.21 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유 분석

점유자전입일보증금판단
임준섭2025.06.09미상대항력 없음
황경주2025.09.25미상대항력 없음
임희경2025.09.3060,000,000원대항력 없음
김창인2025.09.22미상대항력 없음
⚠️ 점유 확인 포인트 임차인들의 전입은 모두 말소기준권리 이후로 대항력은 없습니다. 다만 일부 보증금이 미상이고 임대관계가 미상으로 조사되어 실제 점유 현황과 관리관계 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,234,423,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-14,744,230원
고양누리새마을금고 근저당1,200,000,000원1,200,000,000원
은도종합건설회사 경매개시233,551,500원19,678,770원
김태순 가압류9,751,500원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
유찰 회차별 가격
1회 유찰 후 최저가 12.34억. 추가 유찰 시 가격 구간 변화.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 인수 위험은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 연립/다세대 + 토지 구조이며 임대관계 미상 부분이 있습니다. 가격만 보고 접근하기보다 점유·관리비·임대현황 확인이 우선입니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 양주시 장흥면 삼상리 삼상초등학교 북서측 인근으로 단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스 정류장과 교외선 일영역이 위치합니다.
  • 이용상태. 1층은 근린생활시설(현장조사일 현재 공실), 2층~4층은 다가구주택입니다.
  • 토지. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 토지면적은 434㎡입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차현황 확인. 보증금 미상 점유자가 있어 현황 재확인이 필요합니다.
  • 권리 검토. 근저당 이후 권리는 소멸 구조로 인수 부담은 없습니다.
  • 가격 전략. 현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준이며 추가 유찰 가능성도 검토할 수 있습니다.
  • 시설 확인. 1층 근린생활시설 공실 여부와 건물 관리상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리됐지만, 물건 특성을 봐야 한다”

이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되는 안전한 권리 구조입니다. 다만 일반 아파트와 달리 연립/다세대 + 토지 형태이고 여러 점유자가 조사되어 있어, 낙찰 후 실제 이용과 환금성 검토가 중요합니다. 권리는 합격, 점유와 상품성 확인이 필요한 물건입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 양주시 장흥면 삼상리 353-2

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