부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경73326 · 의정부지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.93㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

133,000,000원 1억 3,300만 감정가 221,000,000원

감정가의 60% 2026-09-01 낙찰

최저매각가 108,290,000원 최저가 대비 +22%

낙찰일

09-01 낙찰 완료

의정부지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,082만원

최저가의 10% · 10,829,000원

실거래 대비

▼ 22.7% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.72억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 소멸 구조와 낮은 최저가가 장점이나 임차인 대항력 미상 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 108,290,000원 = 최근12개월 평균 172,500,000원의 62.8%
자금 입찰보증금 약 10,829,000원 · 인수액 0원
리스크 근저당·가압류는 소멸 구조. 임차인 전입·보증금 미상 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 아파트입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸해 인수 위험은 0원입니다. 다만 매각물건명세서상 임차인 이다인은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판단은 추가 확인이 필요합니다.

감정가

221,000,000원

최저가 108,290,000원

최근12개월 시세

172,500,000원

최근 9건 평균

최저가 ÷ 시세

62.8%

가격 메리트 구간

매수인 인수

0원

매각 소멸 구조

의정부지방법원 2025타경73326. 경기도 동두천시 동두천동 우방아이유쉘아파트 304동 402호입니다. 전용면적 84.93㎡ 규모의 아파트로 현재 감정가는 2.21억, 현재 최저매각가는 1.08억입니다.

핵심은 권리보다 가격과 임차인 확인입니다. 2019년 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인은 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경73326
소재지	경기도 동두천시 동두천동 524-2 우방아이유쉘아파트 304동 4층402호
물건종류 / 면적	아파트 · 전용 84.93㎡
소유자	이창화
감정가 / 최저가	221,000,000원 / 108,290,000원
신청채권 / 청구액	한국주택금융공사 / 101,716,845원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 확인 필요

임차인	점유	대항력	우선변제	승계
이다인	주거	미상	미상	확인 필요

전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 통해 임차관계를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 메리트 구간

우방아이유쉘아파트 동일 면적 최근 거래를 기준으로 보면 최근12개월 평균은 172,500,000원, 최신 거래는 2026.07 167,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.07	84.92㎡	5	167,000,000원
2026.02	84.93㎡	14	196,000,000원
2026.01	84.93㎡	4	180,000,000원
평균	-	12건	177,958,333원

현재 최저가는 최근12개월 평균 대비 62.8% 수준으로 가격상 여유가 있습니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -11.2%로 하락 흐름이 반영되고 있습니다.

배당 분배 (최저가 108,290,000원)

감정가 vs 실거래

④ 예상배당표

항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,316,060원
한국스탠다드차타드은행 근저당	136,440,000원	105,973,940원
웰컴저축은행	108,000,000원	0원
경기신용보증재단	25,000,000원	0원
롯데캐피탈	11,706,100원	0원
오케이에프앤아이대부	7,885,180원	0원

✅ 권리 관점 2019년 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준권리이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⚠️ 확인 관점 임차인 이다인의 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능성이 확인되면 최종 인수 판단이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

가격. 현재 최저가는 최근12개월 평균 대비 62.8%로 가격 메리트 구간입니다.
임차인. 이다인의 전입·보증금 확인 후 입찰해야 합니다.
권리. 말소기준 이후 가압류·경매개시결정은 소멸 구조입니다.
명도. 실제 점유관계와 인도 절차를 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격은 좋지만 확인은 필요하다

이 물건은 2회 유찰을 거치며 최저가가 크게 낮아졌고, 권리관계는 매각으로 정리되는 구조입니다. 최근 거래가격 대비 충분한 할인폭이 있어 가격 측면의 장점이 있습니다. 다만 임차인의 대항력 여부가 확인되지 않은 만큼, 최종 입찰 전 임차관계 확인이 핵심입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

유찰 후 가격 메리트가 생긴다 — 동두천 우방아이유쉘 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 확인 필요

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 메리트 구간

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — 가격은 좋지만 확인은 필요하다

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	2억 2,100만원
2	2026-07-28	유찰	1억 5,470만원
3	2026-09-01	대기	1억 829만원