대구지방법원 2025타경4068. 포항 남구 대잠동 ‘포항자이아파트’ 109동 9층 902호, 전용 98.1682㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 김수빈이고, 2021년 3월 11일 거래가액 525,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 근저당들은 이미 말소됐으며, 현재 권리분석의 핵심은 2022년 2월 9일 전입·점유를 시작하고 2022년 2월 17일 확정일자를 받은 정성훈의 주택임차권입니다. 임차보증금은 500,000,000원이고, 2024년 2월 15일 임차권등기가 이뤄졌습니다.
이 사건의 말소기준은 2025년 8월 29일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 정성훈의 전입일은 그보다 앞선 2022년 2월 9일이고 대항력이 인정되어, 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 최저매각가만 보고 할인율을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4068 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 대잠동 1036 포항자이아파트 제109동 제9층 제902호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 98.1682㎡ · 지상30층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 김수빈 (2021.03.11. 소유권이전 · 거래가액 525,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 471,000,000원 / 113,087,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 535,864,148원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차보증금이 먼저다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정성훈 | 제9층 제902호 98.1682㎡ 전부 | 2022.02.09 | 2022.02.17 | 500,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 인수 389,296,218원 |
실제 임차인은 1명입니다. 정성훈은 2022년 2월 9일 전입·점유, 2022년 2월 17일 확정일자를 갖추고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 113,087,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,383,218원을 제외한 110,703,782원이 임차보증금에 배당되고, 남은 389,296,218원은 매수인이 인수합니다.
② 시세 비교 — 기준은 113,087,000원이 아니라 약 500,000,000원
동일 면적 98.17㎡ 실거래는 최근 12개월 평균이 439,777,777원이고, 최신 2026년 8월 거래는 417,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 -1.2%로 하락 방향입니다. 전체 12건 평균 441,083,333원보다도 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 98.17㎡ | 25 | 417,000,000원 |
| 2026.08 | 98.17㎡ | 8 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 98.17㎡ | 5 | 430,000,000원 |
| 2026.05 | 98.17㎡ | 14 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 98.17㎡ | 21 | 440,000,000원 |
| 2026.02 | 98.17㎡ | 22 | 455,000,000원 |
| 2026.01 | 98.17㎡ | 15 | 448,000,000원 |
| 2025.11 | 98.17㎡ | 33 | 458,000,000원 |
| 2025.09 | 98.17㎡ | 25 | 440,000,000원 |
| 2025.08 | 98.17㎡ | 23 | 428,000,000원 |
| 2025.07 | 98.17㎡ | 10 | 452,000,000원 |
| 2025.06 | 98.17㎡ | 6 | 455,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 98.17㎡ | 9건 | 439,777,777원 |
현재 실질취득액 502,383,218원은 최근 12개월 평균 439,777,777원보다 62,605,441원, 약 14.2% 높고, 최신 거래 417,000,000원보다 85,383,218원, 약 20.5% 높습니다. 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 25.7%에 불과하지만, 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계가 있기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,087,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,383,218원 |
| 1. 임차인 정성훈 보증금 | 500,000,000원 | 110,703,782원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 535,864,148원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 정성훈의 보증금 중 110,703,782원만 배당되고 부족분 389,296,218원을 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 535,864,148원은 이 가정에서 배당액이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰이 더돼도 총액은 거의 내려가지 않는다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰 · 감정가 24%) | 113,087,000원 | 389,296,218원 | 502,383,218원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 79,160,900원 | 422,663,996원 | 501,824,896원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 55,412,630원 | 445,984,797원 | 501,397,427원 |
매각가가 113,087,000원에서 79,160,900원, 다시 55,412,630원으로 내려가더라도 매수인 인수액은 389,296,218원에서 422,663,996원, 445,984,797원으로 증가합니다. 결국 합계는 각각 502,383,218원 → 501,824,896원 → 501,397,427원으로, 계속 500,000,000원 부근에 묶입니다. 이 구조에서는 추가 유찰이 일반적인 의미의 가격 할인으로 연결되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 대잠동 대잠사거리 남측 인근. 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있고 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상30층 건물의 9층 902호이며 사용승인일은 2018.09.21입니다. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공원 저촉, 중로1류·소로1류 접합, 철도보호지구·상대보호구역·중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실지조사 당시 거주인 폐문부재로 내부 및 구조를 직접 확인하지 못했습니다.
- 거래·경매 흐름. 단지는 1,567세대이며 동일 면적 거래가 이어지고 있으나 최근 가격 추세는 -1.2%입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회, 낙찰률은 15.38%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 기준 113,087,000원만 준비하는 구조가 아닙니다. 미배당 보증금 389,296,218원을 합치면 502,383,218원입니다.
- 대항력 임차권 승계 확인. 정성훈의 전입일 2022.02.09, 확정일자 2022.02.17, 임차권등기 2024.02.15, 보증금 500,000,000원 및 배당요구 사실을 원본과 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시에도 매각가와 인수액 합계는 각각 501,824,896원, 501,397,427원으로 실질 취득원가가 크게 낮아지지 않습니다.
- 시세는 최근 자료 우선. 최근 12개월 평균 439,777,777원, 최신 거래 417,000,000원, 최근 추세 -1.2%를 기준으로 보면 약 500,000,000원의 실질취득은 가격상 우위가 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 및 구조를 직접 확인하지 못했으므로 현황 확인이 필요합니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용과 실제 배당, 당해세·최우선변제 여부에 따라 최종 인수액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “113,087,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 오독은 감정가 471,000,000원짜리 아파트가 4회 유찰돼 113,087,000원까지 떨어졌다고만 보는 것입니다. 실제로는 대항력 있는 임차인 정성훈의 500,000,000원 보증금이 존재하고, 현재 배당 가정에서 389,296,218원이 매수인에게 남습니다. 그래서 현재 실질취득액은 502,383,218원입니다.
최근 12개월 평균 거래가는 439,777,777원, 최신 거래는 417,000,000원이고 시장 추세도 -1.2%입니다. 즉 이 사건은 최저가 할인율은 매우 커 보이지만 실질취득액은 최근 시세보다 높은 구조입니다. 추가 유찰을 거쳐도 미배당 보증금이 함께 늘어나 총액은 약 500,000,000원에 고정됩니다. 권리구조를 반영하면 가격 메리트가 아니라 인수 부담이 결론을 지배하는 물건입니다.
