한 줄 평 임차인 인수 위험 없이 매수인 인수액 0원 구조입니다. 두 번 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 12개월 거래 평균은 7,550만원, 최신 거래는 6,900만원이고 최근 거래 추세도 -20.1% 하락했습니다. 가격만 보고 접근하기보다 용도와 환금성을 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
98,000,000원 / 48,020,000원
2회 유찰
최근 12개월 평균
75,500,000원
최근 거래 4건
최저가 ÷ 최근시세
63.6%
최근 평균 대비
매수인 인수
0원
임차인 없음
의정부지방법원 2025타경73392. 의정부동 태림더끌리움씨티 5층 506호 근린시설입니다. 감정가는 9,800만원, 현재 최저가는 4,802만원으로 두 차례 유찰을 거친 상태입니다. 권리관계는 비교적 단순합니다. 2023년 광명농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73392 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 492-1 태림더끌리움씨티 5층 506호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 건물 내 제5층 제506호 |
| 소유자 | 이성수 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 48,020,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광명농업협동조합 / 78,788,207원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
말소기준권리는 2023.10.27 설정된 광명농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 태림리더스 가압류, 의정부시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험은 없습니다.
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장 흐름 확인
태림더끌리움씨티 동일 면적대 최근 거래를 보면 6,000만원부터 1억원까지 편차가 있습니다. 최근 12개월 평균은 7,550만원이며 최신 거래는 2026년 6월 6,900만원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.99㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2025.11 | 14.65㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2025.08 | 14.65㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2025.04 | 14.65㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 평균 | — | 최근 12개월 4건 | 75,500,000원 |
현재 최저가 4,802만원은 최근 12개월 평균 대비 63.6% 수준입니다. 다만 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 -20.1%로 하락했고, 전체 평균 거래가 8,815만원에는 과거 고가 거래가 포함되어 있어 최근 시장 흐름을 우선해서 판단해야 합니다.
⚠️ 환금성 확인 필요 태림더끌리움씨티는 130세대 규모이며 최근 거래 흐름은 확인되지만, 근린시설·도시형생활주택 성격의 물건은 일반 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,264,360원 |
| 근저당 · 광명농업협동조합 | 86,400,000원 | 46,755,640원 |
| 가압류 · 태림리더스 | 20,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 최근 시세
최저가는 최근 평균 대비 낮지만, 거래 추세 하락을 함께 고려해야 합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 인수도 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의할 점 최저가는 낮아졌지만 근린시설·도시형생활주택 성격과 최근 거래 하락 추세를 고려해야 합니다. 낙찰 후 환금성과 실제 이용 목적을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 경전철의정부역 북서측 방향으로 아파트와 근린생활시설이 분포하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 대중교통 여건도 양호합니다.
- 이용. 도시형생활주택으로 이용중이며 철근콘크리트구조 16층 건물 내 5층 물건입니다.
- 환금성. 최근 거래는 존재하지만 최근 12개월 거래 흐름은 하락 추세입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 검토. 근저당 이후 권리는 소멸하며 인수 위험은 없습니다.
- 가격 검토. 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만 최근 거래 추세 하락을 반영해야 합니다.
- 용도 검토. 근린시설·도시형생활주택 성격을 고려해 실제 수요층을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗, 승부는 환금성”
이 물건은 매수인이 떠안을 권리가 없는 깔끔한 구조입니다. 두 번 유찰로 가격은 감정가 대비 49%까지 낮아졌고 최근 평균 거래보다 낮은 수준입니다. 다만 최근 거래 추세는 하락했고, 아파트보다 수요층이 좁은 용도라는 점은 고려해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 검토, 환금성은 확인이 필요한 물건입니다.
