부동산강제경매

2025타경73412 · 의정부지방법원 · 근린시설
200㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

115,935,000원 1억 1,593만 감정가 245,030,600원

감정가의 48% ▼ 52% 할인

다음 매각기일

07-28

의정부지방법원 10:30

입찰 보증금

1,159만원

최저가의 10% · 11,593,500원

감정가 대비

▼ 52.7% 싸게 매수

감정가 2.45억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 52% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 유찰 2회로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 2명의 보증금 미상 확인이 필요한 근린시설+토지 물건입니다.

가격 최저매각가 115,935,000원은 감정가 245,030,600원의 47% 수준으로 유찰 2회 진행
자금 현재 회차 배당 기준 영중농업협동조합 근저당에 113,511,910원 배당 예상
리스크 박상순·허철호 대항력 있음 표시, 보증금 미상으로 인수 가능성 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 약 47%까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 다만 가격만 보고 접근하기에는 위험 요소가 있습니다. 등기상 말소기준권리는 영중농업협동조합 근저당으로 정리되지만, 대항력 있음으로 표시된 임차인 2명(보증금 미상)이 있어 실제 인수 부담 확인이 선행되어야 합니다.

감정가 / 최저가

245,030,600원
115,935,000원

2회 유찰

현재 낙찰 가정

115,935,000원

감정가 47%

임차 위험

2명 확인 필요

대항력 있음 표시

배당상 인수

0원

등기 권리 기준

의정부지방법원 2025타경73412. 경기도 양주시 남면 신산리 285-154 소재 근린시설+토지 사건입니다. 감정가는 245,030,600원이며 현재 최저매각가는 115,935,000원으로 2회 유찰 후 진행 중입니다. 권리 분석의 핵심은 가격보다 점유와 임차 관계입니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경73412
소재지	경기도 양주시 남면 신산리 285-154
물건종류	근린시설 + 토지
소유자	허하윤
감정가 / 최저가	245,030,600원 / 115,935,000원
신청채권 / 청구액	조성옥 / 40,433,915원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.04.05 설정된 영중농업협동조합 근저당권(채권최고액 120,000,000원)입니다. 해당 근저당 이후 발생한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 갑구 9번 가등기(허하윤 관련)는 담보가등기 여부 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 확인이 핵심

임차인	전입일	대항력	우선변제	승계
박상순	2016.07.08	有	확인 필요	가능성 확인 필요
박형석	2025.07.10	無	확인 필요	없음
허철호	2006.05.02	有	확인 필요	가능성 확인 필요
김세희	2025.07.09	無	확인 필요	없음

⚠️ 대항력 임차인 보증금 미상 박상순·허철호는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음 표시입니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하기 전에 임대차 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 115,935,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,423,090원
근저당 · 영중농업협동조합	120,000,000원	113,511,910원
강제경매 · 조성옥	40,433,915원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저매각가

최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 확인 전 단순 가격 비교는 위험합니다.

✅ 권리 관점 영중농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 등기상 매수인 인수 권리는 확인되지 않습니다.

⛔ 핵심 위험 박상순·허철호의 대항력 있음 표시와 보증금 미상이 가장 큰 변수입니다. 보증금 확인 결과에 따라 실질취득 비용이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·현황 메모

위치. 경기도 양주시 남면 신산리 소재 남면초등학교 북서측 인근으로 단독주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
이용상태. 단층 근린생활시설 및 주택 구조로 조사되었습니다.
토지. 일반상업지역, 토지면적 200㎡, 지목은 대입니다.
규제. 성장관리권역, 제한보호구역, 비행안전구역 등 다수 제한사항이 포함됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 대항력 있는 임차인의 보증금 확인 전 입찰가 산정 금지.
가등기 확인. 갑구 9번 가등기의 성격 확인 필요.
점유 확인. 현황조사와 실제 점유관계 확인 필요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 필요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 인수 위험”

이 사건은 감정가 대비 낮은 최저가가 장점처럼 보입니다. 하지만 근린시설+토지 물건은 임대차와 점유 관계가 가격보다 중요합니다. 특히 대항력 있음으로 표시된 임차인의 보증금이 미상인 만큼, 낙찰가는 끝이 아니라 실질취득 비용 계산의 시작점입니다.

부동산강제경매

유찰로 가격은 내려왔지만, 대항력 임차인 확인이 필요한 양주 신산리 물건

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 보증금 확인이 핵심

③ 예상배당표 (매각가 115,935,000원 가정)

④ 입지·현황 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 인수 위험”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (17장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-19	유찰	2억 3,660만원
2	2026-06-23	유찰	1억 6,562만원
3	2026-07-28	유찰	-