의정부지방법원 2025타경73413. 포천시 군내면 직두리 544, 544-1의 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 공장·작업장·창고이며 일부는 주거용으로도 이용 중입니다. 토지는 1,041㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용이고 계획관리지역입니다. 최저매각가는 281,317,000원으로 감정가 820,163,720원의 34% 회차까지 내려왔습니다.
권리의 축은 비교적 분명합니다. 과거 신한은행 근저당들은 2018.04.10. 해지로 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2018.04.26. 설정된 중소기업은행 채권최고액 240,000,000원 근저당입니다. 임차인 최병섭의 전입일은 2025.03.06.으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73413 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 군내면 직두리 544, 544-1 · 경기도 포천시 군내면 용두로120번길 45 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 작업장, 창고 · 일부 주거용 |
| 토지 | 1,041㎡ · 대 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 서정순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 820,163,720원 / 281,317,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 206,262,346원 |
| 말소기준권리 | 2018.04.26. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차인 전입이 말소기준보다 늦다
말소기준권리는 2018.04.26. 중소기업은행 근저당입니다. 그보다 앞서 존재했던 신한은행 근저당 2건은 2018.04.10. 이미 말소됐습니다. 최병섭의 전입일은 2025.03.06.으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 미상이라 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 대항력 자체가 없어 현재 분석상 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최병섭 | 2025.03.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 구조 — 감정가 34%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 회차는 3회 유찰 후 최저가 281,317,000원, 감정가의 34%입니다. 인수액이 0원이므로 현 회차 기준 실질취득액도 281,317,000원입니다. 그러나 감정가 대비 낙폭만으로 실제 시장가보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 공장·창고·작업장과 토지가 결합된 물건은 주거용 집합건물보다 개별 물건의 이용상태와 현장 조건이 가격에 미치는 비중이 큽니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 281,317,000원 | 240,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 196,921,900원 | 193,364,993원 | 46,635,007원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 137,845,330원 | 135,115,495원 | 104,884,505원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 281,317,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,738,438원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,578,562원 |
현 회차 매각가 281,317,000원에서는 집행비용 추정액을 제외하고 중소기업은행 채권최고액 240,000,000원이 전액 배당되는 구조이며, 소유자 잔여는 36,578,562원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 군내면 직두리 청성초등학교 남동측 인근. 자연취락·소규모 공장·창고·농경지가 혼재하며 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 이용상태. 기호 3-가는 공장, 기호 3-다는 창고·작업장·주거용 등으로 이용 중입니다. 기본적인 수도 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 1,041㎡, 지목 대, 공업용, 평지·부정형·세로각지(가). 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 규제. 성장관리계획구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 건물사용승인일은 1994.06.17.이며, 3-가는 조립식판넬조 조립식 판넬지붕 단층, 3-다는 일반건축물대장 기준 세멘브럭조 스레트지붕 단층입니다.
- 환금성. 공장·창고·작업장과 토지가 결합된 물건이고 3회 유찰된 만큼, 주거용 물건처럼 감정가 대비 할인폭만으로 환금성을 판단하기보다 실제 사용 가능성과 현장 상태를 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건물 3-나 멸실 확인. 공장 및 사무실이 멸실된 상태이므로 현장에서 잔존 여부와 평가 반영 관계를 확인하세요.
- 건물 3-다 구조 확인. 감정평가서상 구조와 현황 구조가 다르게 기재돼 있으므로 실제 구조·면적·사용상태를 대조하세요.
- 제시외 건물 포함 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정평가상 평가 대상을 정확히 맞춰 보세요.
- 임차인 최병섭. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 명도 및 배당관계 확인을 위해 원문 서류를 대조하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역 외 성장관리계획구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 이용 규제를 검토하세요.
- 가격 판단. 3회 유찰·감정가 34%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 공장·창고 용도와 현황을 기준으로 별도 가격 검증이 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 배당요구종기 이후 서류를 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 복잡”
이 사건은 권리만 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 2018.04.26. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 최병섭은 2025.03.06. 전입해 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건을 단순히 ‘감정가 8.20억짜리가 2.81억까지 내려온 경매’로만 보면 위험합니다. 공장·작업장·창고·주거용이 혼재하고, 건물 3-나는 멸실됐으며 3-다의 구조도 현황 차이가 기재돼 있습니다. 권리분석은 합격권이지만, 가격과 현황 검증은 보수적으로 봐야 하는 물건. 3회 유찰이라는 숫자보다 실제 남아 있는 건물과 토지의 활용 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
