의정부지방법원 2025타경73436. 감정평가상 단독주택으로 이용 중인 토지·건물로, 토지면적은 128.8㎡입니다. 감정가 422,698,560원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 144,985,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 34%라 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 정반대입니다. 배당표상 대항력 있는 김명남 78,500,000원, 김병숙 150,000,000원, 이민주 45,000,000원의 보증금 합계 273,500,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
따라서 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질 금액은 최저매각가 144,985,000원에 인수보증금 273,500,000원을 더한 418,485,000원입니다. 이는 감정가 422,698,560원의 약 99.0% 수준입니다. 더 유찰되어 최저가가 내려가더라도 확인된 인수보증금 자체는 273,500,000원으로 남습니다. 여기에 보증금이 명확히 확정되지 않은 점유관계까지 있어, 단순 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73436 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 427-41 · 경기도 의정부시 흥선로128번길 15-6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 128.8㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이송희 · 2018.09.20 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 422,698,560원 / 144,985,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김문주 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유가 핵심
등기상 과거 의정부2동새마을금고 근저당, 양주축산업협동조합 근저당, 의정부농업협동조합 근저당과 김재욱 전세권은 모두 이미 말소된 권리입니다. 이번 사건에서 선언된 말소기준은 2025.10.29 강제경매개시결정입니다. 문제는 임차관계입니다. 김명남은 2020.12.08, 김병숙은 2021.08.19, 이민주는 2019.01.04 전입으로 모두 말소기준보다 앞서 있고, 배당계산에서도 이 세 사람의 보증금 합계 273,500,000원을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 위험은 ‘인수되는 보증금’
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명남 | 2층 우측호(202호) | 78,500,000원 | 2020.12.08 / 확인 안 됨 | 대항력 있음 | 매수인 인수 |
| 김병숙 | 3층 | 150,000,000원 | 2021.08.19 / 확인 안 됨 | 대항력 있음 | 매수인 인수 |
| 김문주 | 별지 도면 표시 부분 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 전입일 미상 / 2023.03.06 | 대항력 가능·미상 | 2025.04.03 배당요구 · 승계 아님 |
| 이민주 | 북서쪽 부분 36.3㎡ · 주거(임차권등기) | 45,000,000원 | 2019.01.04 / 2018.10.01·2022.09.21 | 대항력 있음 | 매수인 인수 |
| 김복순 | 1층 72.6㎡ 중 약 36㎡ · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2021.03.18 / 2021.03.18 | 대항력 있음 | 우선변제 |
| 현재 | 주거 | 미상 | 2021.03.18 / 2021.03.18 | 대항력 가능·미상 | 2025.11.20 배당요구 · 보증금 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 위 임차관계는 보증기관 중복신고로 합산된 것이 아닙니다. 특히 배당표는 김명남·김병숙·이민주의 보증금 합계 273,500,000원을 매수인 인수로 명시하고 있습니다. 김복순은 확정일자와 배당요구에 따라 50,000,000원이 우선배당되는 것으로 계산되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 1.45억이 아니라 4.18억부터 본다
현재 회차의 최저매각가는 144,985,000원입니다. 그러나 매수인 인수로 계산된 금액이 273,500,000원이므로 실질취득 부담은 418,485,000원입니다. 감정가 422,698,560원과 비교하면 약 99.0%입니다.
즉 세 차례 유찰되어 표면 가격이 감정가의 약 34%까지 내려왔어도, 권리부담까지 더하면 감정가와 거의 같은 수준입니다. 실거래 자료가 없어 시장가 대비 싸고 비싼지를 단정할 근거도 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 주는 것은 금물입니다.
| 현재 회차 최저가 | 144,985,000원 |
|---|---|
| 확인 인수보증금 | 273,500,000원 |
| 현재 실질취득 | 418,485,000원 |
| 감정가 대비 실질취득 | 약 99.0% |
| 4회 유찰 시 | 최저가 101,489,500원 + 확인 인수 273,500,000원 |
| 5회 유찰 시 | 최저가 71,042,650원 + 확인 인수 273,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 144,985,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,829,790원 |
| 1. 임차인 김복순 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 인수 · 김명남 | 78,500,000원 | 0원 |
| 인수 · 김병숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이민주 | 45,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 김문주 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,155,210원 |
현재 회차에서는 김복순 보증금 50,000,000원과 신청채권자 김문주 50,000,000원이 전액 배당되고 42,155,210원이 소유자에게 남는 계산입니다. 반면 김명남·김병숙·이민주의 보증금 273,500,000원은 배당액 0원으로 계산되어 매수인 인수에 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도의료원 의정부병원 서측 인근으로, 공동주택·단독주택·병원·근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 의정부역 및 흥선역이 소재합니다. 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 용도 표시와 별개로 감정평가에서는 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며 적벽돌 외벽, 벽지·일부 타일 내벽, 샤시 창호입니다.
- 토지. 128.8㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지로 공시지가는 1,338,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현재 최저가 144,985,000원만 보지 말고, 확인 인수액 273,500,000원을 더한 418,485,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 김명남·김병숙·이민주 보증금. 배당계산상 각각 78,500,000원·150,000,000원·45,000,000원이 매수인 인수입니다. 명도와 보증금 반환재원까지 함께 검토해야 합니다.
- 김문주 지위 확인. 50,000,000원 임차권등기와 신청채권자가 동일인으로 표시되어 있어 임대차계약·채권관계 원본 확인이 필요합니다.
- 보증금 미상 점유관계. 전입·확정일자와 배당요구가 확인되더라도 보증금이 명확하지 않은 점유관계가 남아 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 확인된 인수액 273,500,000원은 그대로입니다.
- 현장 점유 확인. 한 건물 안에 여러 임차관계와 임차권등기가 존재하므로 호칭, 실제 점유범위, 출입구·계량기 분리 등을 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 서류를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 유찰”보다 “2.735억 인수”가 먼저다
이 사건의 표면 숫자는 감정가 422,698,560원에서 최저가 144,985,000원까지 떨어진 3회 유찰입니다. 하지만 권리분석의 핵심 숫자는 그보다 큰 273,500,000원의 확인 인수보증금입니다. 현재 회차에서 이를 합한 실질취득 부담은 418,485,000원으로 감정가와 거의 같습니다.
게다가 여러 임차관계가 한 건물에 겹쳐 있고, 김문주는 임차권등기권자이면서 신청채권자로도 나타나며, 보증금이 명확하지 않은 점유관계도 남아 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 4.18억 수준의 실질취득이 시장가 대비 싼지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 많이 내려왔으니 싸다”가 아니라, “인수보증금과 점유관계를 모두 해소하고도 취득할 이유가 있는가”를 먼저 묻는 사건입니다.
