대구지방법원 2025타경4078. 포항시 남구 구룡포읍 구룡포여의주타워 가동 4층 402호입니다. 물건 분류는 근린시설이며, 감정평가상 실제 이용상태는 일반숙박시설입니다. 내부에는 방 2개와 거실, 욕실 겸 화장실, 풀시설 등이 설치된 것으로 조사됐습니다.

이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 가격 하락 폭입니다. 감정가 612,000,000원에서 다섯 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 102,858,000원으로 낮아졌습니다. 다만 이는 감정가 대비 할인율이지, 주변 실제 거래가격 대비 할인율이 아닙니다. 숙박시설은 주거용 아파트와 가격 형성 및 환금성 구조가 다르므로 개별 시설의 운영 가능성과 실제 시장가치를 별도로 확인해야 합니다.

권리 측면에서는 2022년 설정된 이곡새마을금고 근저당권이 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전된 이력이 핵심입니다. 그런데 별도 말소기준 표시는 2025년 포항시 압류를 가리키고 있어, 원근저당권의 설정일과 이전 관계를 기준으로 말소기준을 다시 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 승계와 말소기준 확인이 핵심

등기 흐름에서 중요한 부분은 2022.09.26 설정된 채권최고액 600,000,000원의 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 이곡새마을금고이며, 이후 근저당권 변경과 이전등기를 거쳐 새마을금고중앙회가 권리자로 기재됩니다.

2025.06.10의 근저당권 이전은 기존 근저당권에 관한 권리자 변경으로, 이전등기 접수일을 새로운 근저당권 설정일로 단순 취급해서는 안 됩니다. 이후 2025.09.01 새마을금고중앙회가 임의경매를 신청했습니다.

2023.10.17 포항시 압류는 2024.02.08 해제로 말소됐습니다. 이후 2025.02.05 및 2025.03.05 포항시 압류가 다시 등기됐으며, 해당 압류와 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.

매각물건명세서상 명시된 인수권리는 없으며 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 매각에 따른 권리소멸 범위는 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조해 확정해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 17%, 그러나 시장가치는 별도 문제

현재 최저매각가는 102,858,000원으로 감정가의 16.81%입니다. 다섯 차례 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 감정가와 실제 환금가치는 구분해야 합니다.

최저가가 1억 원대까지 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력이 입증되는 것은 아닙니다. 이 물건은 일반숙박시설로, 매수 후 숙박업 운영 가능성, 시설 유지관리, 영업 관련 비용, 실제 매수 수요가 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

특히 동일 건물 또는 인근 숙박시설의 확인 가능한 실거래 비교가격이 없어, 현재 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 과거 소유권이전 당시 거래가액 820,000,000원 역시 현재 시세를 대신할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,858,000원 가정 · 배당 기초 재검증 필요)

현재 산정에는 집행비용 2,240,012원과 차감 후 잔여액 100,617,988원이 기재되어 있습니다. 그러나 신청채권액 600,000,000원에 대한 채권자 배당이 반영되지 않아, 기재된 잔여액을 실제 소유자 교부 예상액으로 사용할 수 없습니다.

100,617,988원은 매각대금에서 추정 집행비용만 차감한 산술 잔액입니다. 신청채권자·조세채권 등의 실제 배당을 반영하지 않은 수치이므로 소유자에게 이 금액이 교부된다는 의미가 아닙니다. 배당표와 관련 차트는 기초자료 확인용이며 법원의 실제 배당결과를 나타내지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구룡포초등학교 동측 인근에 위치합니다. 구룡포항을 중심으로 형성된 중심상가지대로 상가, 음식점, 어판장, 숙박업소 등이 밀집하며 남서측 인근에는 구룡포상설시장이 자리하고 있습니다.
• 교통. 읍소재지 중심상가지대로 간선도로에 접하고 차량 출입이 자유로우며, 감정평가상 대중교통 사정도 매우 편리한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 9층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅과 화강석판 및 알루미늄복합판넬, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 데코타일 등으로 마감돼 있습니다.
• 시설. 급배수·위생설비, 천장형 시스템 냉난방설비, 승강기 및 소화설비 등이 설치되어 있습니다. 내부에는 일반숙박시설에 해당하는 객실 및 풀시설 등이 있습니다.
• 도로. 남동측 약 20m, 남서측 약 8m, 북동측 및 북서측 약 6m의 포장도로에 접합니다. 대지 형상은 가로장방형이며 인접지와 대체로 평탄합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역으로 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구), 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,243,000원/㎡이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 구룡포 중심상권과 항만 인접이라는 입지 특성이 있으나, 일반숙박시설은 실제 운영수요와 매수층의 범위에 영향을 받을 수 있습니다. 5회 유찰 이력을 감안해 단순 감정가 대비 할인율보다 실질 수요 및 재매각 가능성을 우선 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2022.09.26 이곡새마을금고 근저당권과 2025.06.10 새마을금고중앙회 이전등기를 대조하고, 2025.02.05 포항시 압류를 말소기준으로 표시한 근거를 확인하세요.
• 배당표 재산정. 신청채권액 600,000,000원에 대한 배당이 누락된 상태이므로 최신 등기부와 채권관계를 반영한 배당 분석이 필요합니다. 산식상 소유자 잔여액을 실제 배당액으로 취급하면 안 됩니다.
• 임대차·점유 조사. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현장 방문을 통해 숙박시설 운영자, 점유자, 임대차계약, 보증금과 명도관계를 확인하세요.
• 실거래·환금성 확인. 구룡포 지역 일반숙박시설 및 유사 용도 집합건물의 거래 사례를 확인하고 최저가 102,858,000원이 실제 시세 대비 어느 수준인지 별도로 판단하세요.
• 운영 가능성 검토. 일반숙박시설의 용도와 현재 내부구조를 기준으로 숙박업 관련 인허가 및 시설 운영 가능성을 관계 기관에서 확인하세요.
• 시설 상태·관리비. 객실 내부, 풀시설, 냉난방설비, 누수 및 유지보수 상태를 점검하고 공용부분 미납 관리비의 승계 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 2026.07.11 발급 등기부 이후 변동 여부를 포함해 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 17%가 곧 시세의 17%는 아니다”

포항 구룡포여의주타워 402호는 감정가 612,000,000원에서 5회 유찰을 거쳐 최저가 102,858,000원까지 내려온 일반숙박시설입니다. 명세서상 인수권리가 없고 매수인 인수 산정액도 0원이라는 점은 확인되는 사항입니다.

그러나 실제 임대관계는 미상이고, 2022년 근저당권 승계와 2025년 압류 사이의 말소기준 표시 불일치가 존재합니다. 더불어 신청채권액 600,000,000원이 배당 계산에 반영되지 않은 상태여서 현재 예상배당표는 그대로 신뢰하기 어렵습니다.

가격 역시 신중히 평가해야 합니다. 5회 유찰과 감정가 대비 16.81%라는 수치는 할인 폭을 나타낼 뿐, 실제 시장가치에 비해 저렴하다는 근거가 아닙니다. 동일 용도 실거래와 숙박시설의 운영·환금 가능성을 확인하기 전까지 가격상 이점을 확정하기 어렵습니다.

결론적으로, 명시된 인수권리는 없지만 권리 기준과 배당 계산의 재검증이 필요하며, 다회유찰·특수용도·시세 확인 부족을 함께 고려해야 하는 고위험 검토 대상입니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 실제 권리 정리와 시장에서 회수 가능한 가격을 확인하는 데 있습니다.