대구지방법원 2025타경4078. 구룡포항 중심상가지대에 있는 구룡포여의주타워 가동 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 일반숙박시설이며 내부는 방 2, 거실, 욕실겸화장실, 풀시설로 조사됐습니다. 감정가 612,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 146,941,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
권리 측면에서는 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없고, 임차인 목록도 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 서류상 임차인이 없다는 사실과 실제 현장 점유관계 확인은 분리해서 봐야 합니다. 특히 일반숙박시설은 주거용 아파트와 달리 영업·점유·시설운영 상태가 가치와 명도 난이도에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4078 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 4층 402호 |
| 도로명 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 호미로 225 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 일반숙박시설 · 철근콘크리트조 9층 중 4층 402호 |
| 내부구조 | 방 2 · 거실 · 욕실겸화장실 · 풀시설 |
| 소유자 | 김진수 |
| 감정가 / 최저가 | 612,000,000원 / 146,941,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 원본 대조가 중요하다
권리분석 산정상 말소기준은 2025.02.05 포항시 압류입니다. 이후 2025.03.05 포항시 압류와 2025.09.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에 별도의 인수권리와 법정지상권도 명시돼 있지 않아 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
실제 임차인 목록은 0명입니다. 따라서 합산할 임차보증금이나 대항력 임차인 인수액도 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 조사돼 있으므로, 입찰 전 현장 점유자·영업자·숙박시설 운영 주체가 누구인지 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 146,941,000원으로 감정가 612,000,000원의 24.01% 수준입니다. 5회 유찰 시 102,858,700원, 6회 유찰 시 72,001,090원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래 등 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 시나리오 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 146,941,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 102,858,700원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 72,001,090원 | 0원 |
즉 이 사건은 최저가가 낮아졌다는 사실과 시장가치 대비 싸다는 판단을 구분해야 합니다. 일반숙박시설은 주거용 공동주택보다 개별 시설 상태·영업수익·운영 가능성·수요층에 따라 가격 편차가 클 수 있어, 실거래나 수익자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 저평가라고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,941,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,857,174원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 144,083,826원 |
현재 배당 시뮬레이션에는 채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있고, 신청채권 청구액은 600,000,000원, 신청채권자 예상배당은 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구룡포초등학교 동측 인근으로, 구룡포항을 중심으로 형성된 중심상가지대입니다. 상가·음식점·어판장·숙박업소가 밀집하고 남서측 인근에 구룡포상설시장이 있습니다.
- 교통. 읍소재지 중심상가지대로 간선도로에 접해 있으며 대중교통 사정이 매우 편리하고 차량 출입이 자유로운 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남동측 약 20m, 남서측 약 8m, 북동측 및 북서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 시설. 급배수·위생·천장형 시스템 냉난방·승강기·소화설비가 있으며, 내부는 방 2·거실·욕실겸화장실·풀시설의 일반숙박시설입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역의 평지·가로장방 토지이며 공시지가는 2,243,000원/㎡입니다. 규제자유특구, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당하거나 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반숙박시설은 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래가격으로 가치 판단하기 어렵고, 실제 숙박수요와 운영성과에 따라 매수층이 제한될 수 있으므로 4회 유찰의 원인을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본 확인. 2022.09.26 근저당 설정과 이후 권리 이전 이력이 있는 만큼 말소·존속 상태와 2025.02.05 압류의 말소기준 순위를 최신 등기사항전부증명서에서 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 임차인 목록은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 운영자·점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 숙박시설 영업성 검토. 방 2·거실·풀시설을 갖춘 일반숙박시설인 만큼 객실 운영 가능성, 시설 유지상태와 실제 수익 창출 여부를 확인하세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 비교 실거래가 없습니다. 단순 할인율보다 반복 유찰의 원인을 먼저 확인해야 합니다.
- 배당 시뮬레이션 원본 대조. 현재 배당표에서는 신청채권 청구액 600,000,000원에 대한 예상배당이 0원으로 표시되므로, 실제 배당요구·채권신고·등기상 권리관계를 매각기록과 함께 확인하세요.
- 규제·시설 상태 확인. 비행안전제3구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 토지이용 규제와 숙박시설 운영에 필요한 현황을 함께 점검하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “왜 4번 유찰됐나”
이 물건의 권리분석 숫자만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 일반숙박시설이 감정가 612,000,000원에서 네 차례 유찰돼 146,941,000원까지 내려왔음에도, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가치보다 싼지는 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “감정가의 24%”라는 할인 숫자가 아니라 근저당 이력의 최신 등기 원본 확인, 실제 점유·운영관계, 숙박시설의 수익성과 재매각 가능성입니다. 권리 인수 부담은 낮지만 가격 적정성과 환금성 검증이 부족한 상태에서 최저가만으로 공격적으로 평가하기는 어렵습니다. 권리는 비교적 단순, 가격과 환금성은 보수적으로. 이 구분이 필요한 물건입니다.
