대구지방법원 포항지원 2025타경4078. 구룡포항 중심상가지대에 있는 구룡포여의주타워 가동 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 방 2개·거실·욕실 겸 화장실·풀시설을 갖춘 일반숙박시설입니다. 소유자 김진수는 2022년 9월 26일 거래가 820,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 이곡새마을금고 명의의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 포항시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 근저당권 자체도 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐지만 말소기준의 순위는 그대로 유지됩니다. 확인된 임차인은 없으며 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 등기상 인수권리는 없지만, 실제 점유 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 포항지원 2025타경4078 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 호미로 225 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 일반숙박시설 · 철근콘크리트조 9층 건물 중 4층 |
| 내부구조 | 방 2 · 거실 · 욕실 겸 화장실 · 풀시설 |
| 소유자 | 김진수 (2022.09.26. 거래가 820,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 612,000,000원 / 299,880,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 세금은 배당 변수
말소기준은 2022년 9월 26일 이곡새마을금고의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 근저당권은 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐고, 새마을금고중앙회가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후 포항시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰과 회차별 미배당
현재 최저매각가는 299,880,000원으로 감정가 612,000,000원의 49%입니다. 그러나 일반숙박시설은 주거용 아파트와 이용 목적이 다르므로, 감정가 대비 하락률만으로 싸다고 결론 내리기 어렵습니다. 유찰이 추가되면 낙찰가와 근저당 예상배당은 함께 줄고, 근저당 미배당은 늘어나지만 매수인이 인수하는 금액은 계속 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 299,880,000원 | 294,881,680원 | 305,118,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 209,916,000원 | 206,177,176원 | 393,822,824원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 146,941,200원 | 144,084,023원 | 455,915,977원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 299,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,998,320원 |
| 을구 1번 근저당권 · 이곡새마을금고 | 600,000,000원 | 294,881,680원 |
| 근저당 미배당 | - | 305,118,320원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 차감한 매각대금 전액이 근저당권 배당에 사용돼도 채권최고액 전부를 충족하지 못합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구룡포초등학교 동측 인근이며, 구룡포항을 중심으로 형성된 중심상가지대입니다. 상가·음식점·어판장·숙박업소가 밀집하고 남서측 인근에 구룡포상설시장이 있습니다.
- 교통. 읍소재지 중심상가지대의 간선도로에 접해 대중교통 사정이 매우 편리하고, 차량 출입이 자유롭습니다.
- 도로. 남동측 폭 20미터, 남서측 폭 8미터, 북동측과 북서측 폭 6미터 정도의 포장도로에 접한 중로각지입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 9층 건물이며, 급배수·위생·천장형 시스템 냉난방·승강기·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 일반숙박시설로 이용되며 내부는 방 2개, 거실, 욕실 겸 화장실, 풀시설로 구성됩니다. 임대관계는 미상입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 1,520㎡, 일반상업지역이며 공시지가는 2,243,000원/㎡입니다. 도시지역·규제자유특구·비행안전제3구역·중점경관관리구역 등에 속합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 구룡포항 중심상권 입지는 장점이지만, 일반숙박시설이라는 특수 용도와 2회 유찰 이력 때문에 가격과 실제 이용 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 점유자 확인을 통해 실제 명도 대상과 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 포항시 압류와 관련된 조세가 당해세인지, 배당요구 금액이 얼마인지 확인해 배당표 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 근저당권 승계 내역 확인. 이곡새마을금고에서 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 채권계산서를 원본에서 대조해야 합니다.
- 숙박시설 상태 확인. 방 2개·거실·욕실 겸 화장실·풀시설의 실제 상태와 천장형 냉난방·급배수·승강기·소화설비의 작동 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 주거용 부동산 가격과 비교하지 말고, 일반숙박시설의 실제 이용 상태와 구룡포항 상권 내 거래 수준을 별도로 검토해야 합니다.
- 매각 진행 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.06입니다. 진행·변경·결과와 차기 기일 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 조세·점유 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 단순하지 않다”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없어 매수인 인수액 0원으로 분석됩니다. 현재 최저가 299,880,000원이 곧 실질취득액이라는 점은 분명합니다.
그러나 일반숙박시설이라는 용도, 2회 유찰, 임대관계 미상, 당해세 배당 가능성은 별도의 검토사항입니다. 현재 회차에서 근저당 미배당이 305,118,320원 발생하더라도 그 금액을 매수인이 인수하는 것은 아니지만, 대규모 미배당과 반복 유찰은 감정가만으로 시장가치를 판단하기 어렵다는 신호입니다. 권리는 인수 0원, 가격과 환금성은 보수적으로. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 일반숙박시설로서의 실제 가치와 점유·운영 상태 확인입니다.