의정부지방법원 2025타경73517. 포천시 영중면 양문산업단지 안에 있는 토지와 2층 공장 건물을 함께 보는 사건입니다. 감정평가상 1층은 공장, 2층은 사무실·식당·숙소 등으로 이용되고 있고, 토지는 공장용지 2,606.7㎡입니다. 말소기준은 2010년 11월 30일 국민은행 근저당권 1,820,000,000원이며, 그 뒤 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 정리됩니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 공장 자체의 현장성입니다. 일괄매각 대상에 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제304호의 기계기구가 포함돼 있는데, 일부 기계기구는 소재불명이고 물적동일성 판단도 곤란한 상태로 일괄 감정됐습니다. 건물은 단전 상태이며 위반건축물로 등재돼 있다는 매각물건명세서 비고도 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73517 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 영중면 양문리 987 · 경기도 포천시 영중면 양문공단로3길 51 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 공장 · 2층 사무실, 식당, 숙소 등 |
| 건물 구조 | 일반철골조 스라브지붕 2층 |
| 토지 | 공장용지 · 2,606.7㎡ · 전용공업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 전은서 |
| 감정가 / 최저가 | 2,419,868,800원 / 830,015,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 유아이제사십일차유동화전문유한회사(변경전 주식회사국민은행) |
| 청구금액 | 1,169,778,455원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 말소기준권리는 2010.11.30. 설정된 국민은행 근저당권 1,820,000,000원입니다. 2013년 국민은행의 후순위 근저당권 180,000,000원과 2025년 이후 중소기업은행·신용보증기금·국민은행· 주식회사명보텍스타일의파산관재인변호사신문석의 가압류, 국민건강보험공단·포천시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 — 3회 유찰보다 ‘물건 상태’를 먼저 본다
감정가 2,419,868,800원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 830,015,000원, 감정가의 34%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 공장·토지·기계기구를 함께 평가해야 하는 물건이므로 감정가 대비 하락폭만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 830,015,000원 | 819,314,850원 | 2,069,519,600원 |
| 4회 유찰 시 | 581,010,500원 | 572,800,395원 | 2,316,034,055원 |
| 5회 유찰 시 | 406,707,350원 | 400,240,276원 | 2,488,594,174원 |
③ 예상배당표 (매각가 830,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,700,150원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,820,000,000원 | 819,314,850원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 26번 가압류 · 중소기업은행 | 29,010,554원 | 0원 |
| 5. 갑구 27번 가압류 · 신용보증기금 | 162,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 28번 가압류 · 주식회사국민은행 | 223,914,483원 | 0원 |
| 7. 갑구 32번 가압류 · 주식회사명보텍스타일의파산관재인변호사신문석 | 473,909,413원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,888,834,450원 중 819,314,850원이 배당되고 2,069,519,600원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 10,700,150원으로 반영돼 있습니다.
④ 공장·기계·제시외 건물 — 이 사건의 핵심 리스크
- 일괄매각. 토지·건물과 함께 제시외 건물이 포함되며, 감정평가서상 제시외 건물인 컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제304호 기계기구가 포함됩니다. 물적동일성 판단이 곤란하고 일부 기계기구는 소재불명으로 일괄 감정됐습니다.
- 단전. 건물은 기준시점 현재 단전된 상태로 조사됐습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에 위반건축물 등재가 기재돼 있습니다.
- 인접토지 제시외 건물. 건물 남동쪽 일부에 연접한 제시외 건물은 인접토지에 소재하는 것으로 보여 감정에서 제외됐으며 정확한 위치와 면적은 지적측량이 필요합니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 영중면 양문리 소재 양문산업단지 내에 위치하며, 인근은 중소규모 공장 등으로 형성된 공업단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 전용공업지역·지구단위계획구역·지방산업단지(양문)·성장관리권역에 해당합니다.
- 제한. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역이 표시돼 있고, 소로2류에 접합니다.
- 토지. 공장용지 2,606.7㎡, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 279,300원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기계기구 현존 여부. 목록 제304호의 실제 소재와 감정 대상의 물적동일성을 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 단전 복구. 현재 단전 상태이므로 전력 사용 재개 조건과 필요한 조치를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 내용. 등재된 위반 내용과 시정 가능 여부를 원본 서류와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 남동쪽 연접 제시외 건물이 인접토지에 소재하는 것으로 조사돼 있으므로 지적측량을 통한 위치 확인이 중요합니다.
- 일괄매각 범위. 포함되는 제시외 건물과 제외되는 컨테이너박스, 포함 기계기구의 범위를 매각물건명세서·감정평가서와 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 3회 유찰·감정가 34%라는 숫자만으로 저가라고 단정하지 말고 공장·기계·토지 상태를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 현장 확인이 더 중요하다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2010.11.30. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격과 물건 자체입니다. 2,419,868,800원의 감정가가 3회 유찰돼 830,015,000원까지 내려왔지만, 단전·위반건축물·기계기구 일부 소재불명과 물적동일성 문제·인접토지 제시외 건물이 동시에 걸려 있습니다.
따라서 이 물건은 “권리가 복잡해서 피해야 하는 경매”라기보다 권리는 정리되지만 공장과 설비의 실제 상태를 확인하지 않고 가격만 보고 들어가면 안 되는 경매에 가깝습니다. 3회 유찰이라는 할인폭보다, 매각 범위와 기계의 실제 존부·건물 상태·경계를 얼마나 정확히 확인했는지가 입찰 판단의 핵심입니다.
