의정부지방법원 2025타경73525. 동두천시 생연동 대진아파트 5층 501호, 전용 59.04㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 박수미로 2020.04.16 매매대금 50,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 2023.11.03 설정된 한국토지주택공사 명의 주택임차권과 2025.11.07 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 제공된 권리판정상 2025.11.07 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있고, 그보다 앞선 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 서울보증보험 주식회사(양도전: 임차인 한국토지주택공사)가 2026.02.04 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약의 대상이 되는 57,000,000원 임차보증금 승계분은 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 단, 이 확약은 그 승계분에만 적용되며 서은영의 별도 미상 임차관계까지 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73525 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 282 5층 501호 · 도로명 경기도 동두천시 생골로 45 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.04㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 5층 501호 |
| 사용승인 | 1988.06.02 · 대진아파트 25세대 |
| 소유자 | 박수미 (2020.04.16 매매, 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 23,667,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 61,911,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약은 해소, 미상 임차인은 별도
오래된 한국주택은행·국민은행·중앙새마을금고·우리은행 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다. 현재 분석의 중심은 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권등기에는 보증금 57,000,000원, 임대차계약일 2021.08.28, 확정일자 2021.09.06, 점유개시일 2021.10.29, 주민등록일자 2023.11.02가 기재되어 있습니다. 그러나 이 신고는 보증금 대위·승계 중복신고로 분류돼 별도의 두 번째 보증금으로 합산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서은영 실제 임차인 | 501호 · 2024.05.30 | 미상 | 가능·미상 전입이 말소기준보다 앞서나 보증금·확정일자 미상 | 미상 배당요구 2026.01.21 | 미상 확약 적용 대상 밖 |
| 한국토지주택공사 보증금 대위·승계 신고 | 5층 501호 전부 · 주민등록 2023.11.02 | 57,000,000원 서은영 보증금 관련 승계 신고로 별도 합산 금지 | 포기 확약 | 행사 확정일자 2021.09.06 | 승계 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘미상 인수까지 포함한 총액’이 기준
대진아파트 전용 59.04㎡ 실거래는 최근 자료에서 8건 확인됩니다. 전체 평균은 68,937,500원이지만 2021~2023년의 상대적으로 높은 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.03의 52,000,000원 1건이며, 최근 가격은 과거 구간 대비 -27.1% 하락 추세로 제시됩니다. 따라서 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 52,000,000원과 최신 거래 52,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.04㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2023.02 | 59.04㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.09 | 59.04㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2022.05 | 59.04㎡ | 1 | 57,000,000원 |
| 2022.04 | 59.04㎡ | 3 | 76,000,000원 |
| 2022.01 | 59.04㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 2021.12 | 59.04㎡ | 3 | 74,500,000원 |
| 2021.12 | 59.04㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 68,937,500원 |
표면 최저가 23,667,000원은 최근 12개월 실거래 52,000,000원의 45.5%입니다. 그러나 이 비율은 서은영의 미상 보증금 인수 가능성을 전혀 포함하지 않은 숫자입니다. 따라서 45.5%만 보고 “최근 시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가해서는 안 됩니다. 실제 비교 기준은 23,667,000원에 확약 밖 임차인 인수액을 더한 실질취득비용이며, 현재 그 추가금액을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,667,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 826,006원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 우선변제 | 57,000,000원 | 22,840,994원 |
| 2. 강제경매 신청 · 서울보증보험 주식회사 | 61,911,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 임차보증금에서 34,159,006원이 미배당으로 남지만, 2026.02.04 확약에 따라 이 승계분은 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수 0원*으로 봅니다. 이 계산은 서은영의 미상 보증금 문제를 해결해 주는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물의 5층 501호입니다. 사용승인일은 1988.06.02입니다.
- 입지. 생연초등학교 동측에 위치하고, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설·공공시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 1호선 동두천중앙역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역이며 중로1류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 561,900원/㎡입니다.
- 환금성. 25세대 소규모 단지이고 최근 12개월 동일면적 실거래는 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%로 제시돼 거래·경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 5층 501호 표기는 등기사항전부증명서와 집합건축물대장에서 표현이 다르고, 지하실은 등기상 전유부분·대장상 공용부분으로 각각 등재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서은영 보증금 확인이 최우선. 현재 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금과 확정일자, 임대차계약 관계를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확약서 원문 대조. 2026.02.04 확약의 제출인·대상 임차보증금·대항력 포기·임차권등기 말소 문구를 원문으로 확인해야 합니다.
- 57,000,000원 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증금 대위·승계 건으로 별도 임차인의 보증금처럼 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 최저가 45.5% 착시 경계. 최근 실거래 대비 최저가 비율은 낮지만 확약 밖 인수액이 미상이라 가격 메리트는 아직 확정되지 않았습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 52,000,000원, 최신 거래 52,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -27.1%를 기준으로 보수적인 응찰 상한을 검토해야 합니다.
- 지하실 공부 불일치 확인. 등기상 전유부분과 집합건축물대장상 공용부분의 차이가 권리·면적·이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·임대차관계·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 끝난 위험과, 아직 숫자가 없는 위험을 분리하라”
이 사건의 표면만 보면 감정가 69,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 23,667,000원까지 내려온 전형적인 저가 경매처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 57,000,000원 임차보증금 승계분은 2026.02.04 확약으로 실질 인수 0원이지만, 그 확약 밖에 실제 임차인 서은영이 남아 있고 보증금·확정일자가 미상입니다.
시장도 낙관적으로 보기 어렵습니다. 최근 12개월 동일면적 실거래와 최신 거래는 모두 52,000,000원이고, 최근 가격은 과거 구간보다 27.1% 낮아진 흐름입니다. 따라서 “최저가가 23,667,000원이니 싸다”가 아니라, 서은영의 미상 인수액까지 확정한 뒤 그 실질취득비용을 52,000,000원과 비교하는 것이 순서입니다. 확약은 분명한 호재지만, 미상 임차인이 남아 있는 이상 이 물건은 가격보다 권리 확인이 먼저인 사건입니다.
