의정부지방법원 2025타경73558. 송산주공아파트 117동 5층 504호 아파트입니다. 감정가는 240,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 168,000,000원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “감정가의 70%”라는 숫자로 접근할 물건이 아닙니다. 2018.06.01부터 주민등록과 점유가 시작된 최원석의 임차권이 있고 보증금은 185,000,000원입니다. 이 권리는 2025.11.13 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매수인 인수 구조입니다.
따라서 입찰가격이 내려가더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금 부담이 커지는 구조에서는 실질취득액을 보증금 185,000,000원 수준으로 고정해 판단해야 합니다. 현재 최저가 168,000,000원만 놓고 최근 시세의 70.6%라고 평가하는 방식은 이 사건의 경제적 부담을 제대로 보여주지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73558 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 용현동 547-3 송산주공아파트 117동 5층 504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.42㎡ · 지상 15층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 진민정 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 33,600,000원 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
가장 먼저 볼 것은 2008.04.28 국민은행 근저당 59,800,000원입니다. 이 근저당은 2016.06.10 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.11.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 최원석은 2018.06.01 주민등록·점유를 시작했고, 2024.06.07 주택임차권등기까지 마쳤으므로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주민등록·점유 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최원석 | 제504호 전부 | 185,000,000원 | 2018.06.01 | 대항력 有 우선변제권 無 매수인 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 임대차계약은 2018.04.04에 시작됐고, 2022.03.18 보증금이 185,000,000원으로 증액됐습니다. 등기사항에는 2018.04.04, 2020.03.25, 2022.03.25 확정일자 내역이 기재돼 있습니다. 다만 예상배당에서는 우선변제권이 없는 것으로 반영돼 보증금이 매수인 인수 대상으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 ‘1.85억’과 비교
송산주공1단지 동일 면적 59.42㎡의 최근 거래 12건은 2026.06~2026.09에 195,000,000원~262,000,000원에서 거래됐고 최근 12개월 평균은 238,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.09의 248,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.42㎡ | 10 | 248,000,000원 |
| 2026.09 | 59.42㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2026.09 | 59.42㎡ | 8 | 237,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 14 | 262,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 12 | 248,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 20 | 241,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 19 | 224,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 13 | 233,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 14 | 239,000,000원 |
| 평균 | 59.42㎡ | 12건 | 238,083,333원 |
가격 비교의 기준을 최저가 168,000,000원이 아니라 실질취득 185,000,000원으로 바꾸면 최근 12개월 평균 238,083,333원의 77.7%입니다. 최근 거래 최저 195,000,000원보다도 10,000,000원 낮고, 최신 거래 248,000,000원보다는 63,000,000원 낮습니다. 따라서 이 사건은 권리 부담을 반영한 뒤에도 최근 실거래 범위 아래에 위치하는 가격 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 인수 · 임차인 최원석 보증금 | 185,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 164,848,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 168,000,000원에서는 집행비용 3,152,000원을 제외한 164,848,000원이 주택도시보증공사에 배당되고, 신청채권에는 20,152,000원의 미배당이 발생합니다. 임차인 보증금은 예상배당 0원으로 매수인 인수 대상으로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 용현동 어룡초등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 의정부경전철 곤제역과 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 철골경사지붕 지상 15층 건물 내 5층 504호이며 사용승인은 2002.08.16입니다. 도시가스 개별난방·위생급배수·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 단지·거래. 송산주공1단지는 1,551세대이며 동일 59.42㎡ 최근 12건의 실거래가 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(송산지구)이며 과밀억제권역·철도보호지구·교육환경보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 감정 당시 폐문부재로 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 유지. 현재 최저가 168,000,000원이 아니라 대항력 보증금 185,000,000원을 가격 판단의 중심에 놓으세요.
- 임차권 원본 확인. 최원석의 주민등록·점유개시일 2018.06.01, 임차권등기 2024.06.07, 보증금 185,000,000원과 배당·인수 관계를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 117,599,999원, 3회 유찰 시 82,319,999원으로 최저가가 내려가더라도 대항력 인수형에서는 실질취득액이 같은 폭으로 하락하지 않습니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 회차 기준 33,600,000원입니다.
- 현황 확인. 감정 당시 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유·인도 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실거래 자료를 직접 확인한 뒤 입찰 판단을 내려야 합니다.
맺으며 — “1.68억이 아니라 1.85억으로 계산한다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 240,000,000원에서 한 차례 유찰돼 168,000,000원까지 내려온 아파트입니다. 하지만 권리분석을 붙이면 결론의 기준이 달라집니다. 2018.06.01부터 대항력을 갖춘 최원석의 보증금 185,000,000원이 말소기준보다 앞서므로, 최저가 168,000,000원을 그대로 취득원가로 볼 수 없습니다.
대항력 인수형의 원칙에 따라 실질취득액을 약 185,000,000원으로 놓고 비교하면 최근 12개월 실거래 평균 238,083,333원의 77.7%이며, 최신 거래 248,000,000원과도 차이가 있습니다. 따라서 가격 자체에는 최근 실거래 대비 여지가 있지만, 그 전제는 어디까지나 185,000,000원의 임차보증금 인수 구조를 정확히 이해하고 확인하는 것입니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 대항력 임차권입니다.
