의정부지방법원 2025타경73577. 포천시 영중면 영평리의 토지와 1층 창고를 함께 매각하는 강제경매입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 1층으로, 1995.05.24 사용승인을 받았으며 현재 창고로 이용 중입니다. 토지면적은 645㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용으로 조사됐습니다.
등기 흐름은 단순한 편입니다. 임동순이 2013.04.11 소유권을 이전받은 날 영중농업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2019.08.12 채권최고액 변경과 담보 추가가 있었으며, 2025.11.14 이은애의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 매각으로 말소기준 근저당권과 뒤의 경매개시결정은 소멸하므로 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73577 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 영중면 영평리 272-18 · 경기도 포천시 영중면 전영로 1403 |
| 물건종류 | 창고 및 토지 일괄매각 |
| 이용상태 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 창고 · 사용승인일 1995.05.24 |
| 토지 | 645㎡ · 지목 대 · 업무용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 임동순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 429,380,000원 / 210,396,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이은애 / 101,527,671원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 ‘임차인 없음’으로 단정하기보다는 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인한 뒤 명도계획을 세워야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 210,396,000원으로 감정가 429,380,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 감정가 대비 가격은 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서는 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 210,396,000원 | 206,650,456원 | 5,377,215원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 147,277,200원 | 144,415,319원 | 67,612,352원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 103,094,040원 | 100,850,723원 | 111,176,948원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 5,377,215원에서 67,612,352원, 111,176,948원으로 늘어납니다. 그러나 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액이며, 제시된 시나리오상 낙찰자의 인수금으로 전환되지는 않습니다. 낙찰자 관점의 가격 판단은 미배당액보다 창고의 실제 상태, 토지의 이용 가능성, 진입로와 제외 건물을 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,396,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,745,544원 |
| 1. 근저당권 · 영중농업협동조합 | 110,500,000원 | 110,500,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 이은애 | 101,527,671원 | 96,150,456원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 212,027,671원, 예상배당액은 206,650,456원이며 5,377,215원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 일괄매각 범위와 현장 리스크
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영평삼거리 북서측 근거리에 있으며, 주변은 근린생활시설·주택·나지가 혼재합니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 건물로 외벽과 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 에폭시 마감이며 급·배수시설과 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 소음구역. 군사격장 대형 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있어 적용 대상과 범위를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 공시지가. ㎡당 133,200원으로 조사됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2013.04.11 영중농업협동조합 근저당권과 2019.08.12 채권최고액 변경등기를 원본에서 함께 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 창고 사용주체를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 ㄷ·ㄹ의 위치, 면적, 사용관계를 구분하세요.
- 진입로 확인. 목록 1·2의 지적상 맹지 상태와 목록 3을 통한 소로 연결 상태를 현장에서 확인하세요.
- 토지 현황 확인. 목록 2의 공부상 지목과 실제 부속토지 이용상태 차이가 향후 이용에 미치는 영향을 점검하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구와 군사격장 소음대책구역, 배출시설설치제한지역 등의 적용 내용을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 비율만 보지 말고 창고 상태, 토지 활용성, 진입 조건과 제외 건물을 반영해 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 현장이 어려운 물건
이 사건은 등기상으로는 말소기준이 명확합니다. 2013.04.11 영중농업협동조합 근저당권과 뒤의 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 복잡한 선순위 권리나 대항력 임차인이 확인되는 구조는 아닙니다.
그러나 이 물건의 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 창고와 토지를 함께 사는 구조이고, 목록 1·2는 지적상 맹지이며 목록 3을 통해 소로와 연결됩니다. 공부상 지목과 현황이 다른 토지가 있고, 제시외 건물 가운데 ㄷ·ㄹ은 매각에서 제외됩니다. 임대관계도 미상입니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자보다 실제 점유, 진입로, 제외 건물, 토지 활용 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 현장조사 없이는 가격 판단을 보류”입니다.
