의정부지방법원 2025타경73585. 경기도 의정부시 금오동 을지타워 1층 101호 근린시설입니다. 2021년 준공된 지상 7층·지하 2층 건물에 위치하며, 건축물대장상 표구점으로 등재되어 있지만 현재는 음식점 ‘끼니 김밥’으로 이용되고 있습니다.
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 24.01%라는 최저매각가 비율입니다. 784,000,000원에서 188,238,000원으로 입찰 문턱이 크게 낮아졌습니다. 그러나 경매에서 할인율은 감정가와의 차이를 보여줄 뿐, 현재 시장에서 그 가격에 되팔거나 임대할 수 있다는 의미는 아닙니다. 특히 이 물건은 상권 자체에 대한 경고가 있어 권리분석과 수익성 분석을 분리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73585 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 439 을지타워 1층 101호 도로명주소: 경기도 의정부시 동일로 713 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) · 60.8㎡ · 지상 7층 중 1층 |
| 현황 이용상태 | 음식점 ‘끼니 김밥’ · 건축물대장상 표구점 |
| 소유자 | 오경아(2분의 1), 윤재원(2분의 1) |
| 소유권 이전 | 2021.10.28 · 등기 거래가액 831,397,230원 |
| 감정가 | 784,000,000원 |
| 최저매각가 | 188,238,000원 (4회 유찰 · 감정가의 약 24%) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 유에스에이치유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 695,352,486원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.28 국민은행 근저당권 · 채권최고액 717,600,000원 |
| 임차인 | 김은주 · 보증금 20,000,000원 · 월차임 1,500,000원 |
| 예상 인수액 | 0원 (제시된 권리판정 및 배당 추정 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 국민은행 근저당
핵심은 2021.10.28 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 717,600,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리로 분류되어 있습니다. 이후의 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 권리입니다.
앞서 2023년에 진행된 국민은행 신청 임의경매는 취하되어 관련 등기가 이미 말소되었습니다. 현재 사건은 유에스에이치유동화전문유한회사가 신청한 2025타경73585입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김은주 1층 101호 · 60.8㎡ |
2025.09.05 | 20,000,000원 | 1,500,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 해당 없음 |
김은주의 전입일은 2025.09.05로, 말소기준권리인 국민은행 근저당 설정일 2021.10.28보다 늦습니다. 제공된 권리판정에서는 대항력이 없는 임차인으로 분류되며, 매수인이 인수할 보증금은 0원으로 추정됩니다.
다만 상가임대차의 대항력은 주택의 전입신고와 달리 건물 인도 및 사업자등록 신청 등을 기준으로 판단합니다. 따라서 전입일만으로 상가임차인의 대항력을 최종 확정해서는 안 됩니다. 사업자등록 시기, 실제 점유 개시일, 확정일자 및 배당요구 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 숫자보다 먼저 면적을 확인해야 한다
을지타워의 실거래 자료는 총 12건이며 전체 평균 거래금액은 125,133,333원입니다. 최근 12개월 평균은 107,500,000원, 최신 거래는 2025.11의 105,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -16.4%로 하락 방향입니다.
하지만 결정적인 차이가 있습니다. 아래 거래들은 모두 20.64㎡ 소형 호실로, 거래층도 5~7층입니다. 본건은 60.8㎡의 1층 근린시설이므로 단순 금액 비교로 본건의 적정가격을 산출할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 20.64㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2025.10 | 20.64㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2024.08 | 20.64㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2024.02 | 20.64㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 20.64㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2023.07 | 20.64㎡ | 7 | 141,000,000원 |
| 2022.05 | 20.64㎡ | 6 | 140,600,000원 |
| 2022.04 | 20.64㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2022.02 | 20.64㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2022.01 | 20.64㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2022.01 | 20.64㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2021.11 | 20.64㎡ | 7 | 143,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 188,238,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,435,332원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 717,600,000원 | 184,802,668원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가에 매각된다고 가정하면, 집행비용 3,435,332원을 제외한 184,802,668원이 국민은행 근저당권에 배당됩니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 532,797,332원의 미배당이 발생하고 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다.
이 미배당 금액은 채권자의 회수 부족액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 예상 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 단, 실제 배당은 채권확정액·당해세·임차인의 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 약 24% |
188,238,000원 | 184,802,668원 | 532,797,332원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 약 17% |
131,766,599원 | 129,121,867원 | 588,478,133원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가 약 12% |
92,236,619원 | 90,176,360원 | 627,423,640원 | 0원 |
회차별 금액은 각 매각가를 가정한 배당 추정이며, 실제 차기 최저매각가나 배당 결과가 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 신청채권자에 대한 별도 예상배당은 각 시나리오에서 0원으로 표시되어 있으므로 채권승계 및 배당관계를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 금오동 소재 의정부 을지대학교병원 남측 인근에 위치합니다. 주변은 대학병원·근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2021.09.17 준공된 철근콘크리트구조 지상 7층·지하 2층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전 설비 등이 설치되어 있습니다.
- 현황 이용. 집합건축물대장상 표구점으로 등재되어 있으나 실제로는 음식점 ‘끼니 김밥’으로 이용되고 있습니다. 실제 영업 형태와 건축물대장상 용도의 적합성을 확인해야 합니다.
- 도로. 북동측 일부가 광대로에 접하며, 동·서·남·북측으로 도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이며, 토지의 공시지가는 2,605,000원/㎡입니다.
- 건물 관리. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 건축물대장 용도와 현황 사용 사이의 차이가 있어 관련 인허가 확인이 중요합니다.
- 환금성. 감정평가서에서 주변 유사 상가의 상당한 공실과 미성숙한 상권을 직접 언급하고 있습니다. 재매각 시 매수층과 임대수요가 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
- 시장 추세. 20.64㎡ 참고 거래의 최근 가격은 과거 거래 대비 16.4% 하락했습니다. 본건 1층 상가에도 동일한 하락률이 적용된다고 볼 수는 없지만, 가격 판단을 보수적으로 해야 할 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가임대차 대항요건. 김은주의 사업자등록 신청일, 건물 인도일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 주택 전입일만으로 상가 대항력을 확정하지 마세요.
- 채권자 승계관계. 근저당권자는 국민은행, 현재 신청채권자는 유에스에이치유동화전문유한회사입니다. 채권양도 및 승계 증빙과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 현황 점유·명도. 음식점으로 사용 중인 101호의 영업장 인도 가능 시점과 임차인 명도 협의, 영업시설·집기 처리 문제를 확인해야 합니다.
- 건축물 용도. 표구점으로 등재된 공간이 음식점으로 이용되는 현황에 대해 관련 용도·영업신고·시설기준의 적법성을 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 직접 비교시세 확보. 20.64㎡ 상층부 거래를 60.8㎡ 1층 상가의 적정 시세로 사용하지 마세요. 동일 층·유사 면적·유사 상권의 매매사례를 우선 확보해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현재 확인되는 월차임은 1,500,000원이지만, 이것이 신규 임대에서도 유지 가능한 수준인지 확인해야 합니다. 실제 임대료 수납, 임대차 계약 조건 및 공실 위험을 함께 검토하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분, 당해세 및 최우선변제에 따른 비용·배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 유찰 회차. 이미 4회 유찰되었고 추가 유찰 시 최저가가 더 내려갈 수 있지만, 가격 하락 자체가 투자 적합성을 보장하지 않습니다. 환금성과 임대수익을 기준으로 입찰가를 결정해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 상가임대차 관련 자료와 실제 매각조건을 재확인하세요.
맺으며 — “감정가의 24%라고 해서 싼 상가는 아니다”
의정부 을지타워 101호는 숫자만 보면 강한 할인을 받은 경매물건입니다. 감정가 784,000,000원에서 최저가 188,238,000원까지 하락했고, 현재 권리판정상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 가장 큰 위험은 근저당권 자체가 아닙니다. 4회 유찰된 근린시설이라는 점, 주변 상가 공실이 많다는 점, 상권이 아직 성숙하지 않았다는 점입니다. 여기에 최근 참고 거래가격의 -16.4% 하락 추세가 겹칩니다.
최근 거래 평균인 107,500,000원은 본건보다 면적이 작은 20.64㎡ 호실의 가격이므로 188,238,000원이 적정한지 단정할 근거는 되지 못합니다. 오히려 적정가격 검증이 끝나지 않은 상태라는 점이 핵심입니다.
종합 판단은 D등급(38점). 예상 인수액이 0원이라는 권리상 장점은 있지만, 상가임대차 대항요건과 채권승계 확인이 필요하고, 4회 유찰·주변 공실·참고 거래 하락·직접 비교시세 부족이 동시에 존재합니다. 권리상 인수 위험은 제한적이나, 가격과 환금성은 매우 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 입찰의 전제는 감정가 할인율이 아니라 실제 1층 상가의 거래가격과 임대수요를 확인하는 것입니다.
