의정부지방법원 2025타경73585. 의정부시 금오동 을지타워 1층 101호의 근린시설입니다. 감정가는 784,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 384,160,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 등기상 말소기준은 2021.10.28. 주식회사국민은행 근저당권 717,600,000원입니다. 현재 경매개시결정은 유에스에이치유동화전문유한회사가 채권자로 등기되어 있고, 이 경매개시결정과 말소기준 근저당은 매각으로 소멸합니다.
점유관계에는 임차인 김은주가 있습니다. 보증금 20,000,000원, 월 임대료 1,500,000원이고 전입일은 2025.09.05입니다. 이는 말소기준권리 2021.10.28보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73585 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 439 을지타워 1층 101호 · 도로명 경기도 의정부시 동일로 713 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 60.8㎡ · 제1층 제101호 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건축물대장 / 현황 | 표구점으로 등재 · 현황은 음식점 ‘끼니 김밥’으로 이용중 |
| 소유자 | 오경아·윤재원 각 2분의 1 · 거래가액 831,397,230원 |
| 감정가 / 최저가 | 784,000,000원 / 384,160,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 695,352,486원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 인수는 0원
말소기준권리는 2021.10.28 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 2023.10.04 국민은행의 종전 임의경매개시결정은 2025.07.04 취하되어 2025.07.09 말소됐고, 이후 2025.11.18 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 사건의 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은주 | 1층 101호, 60.8㎡ | 2025.09.05 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 숫자는 강한 경고, 다만 면적은 다르다
을지타워의 확인된 실거래는 모두 20.64㎡이고 본건은 60.8㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래를 본건의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 107,500,000원, 최신 거래는 2025.11의 105,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 -16.4%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 20.64㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2025.10 | 20.64㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2024.08 | 20.64㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2024.02 | 20.64㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 20.64㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2023.07 | 20.64㎡ | 7 | 141,000,000원 |
| 2022.05 | 20.64㎡ | 6 | 140,600,000원 |
| 2022.04 | 20.64㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2022.02 | 20.64㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2022.01 | 20.64㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2022.01 | 20.64㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2021.11 | 20.64㎡ | 7 | 143,000,000원 |
| 전체 평균 | 20.64㎡ | 12건 | 125,133,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 20.64㎡ | 2건 | 107,500,000원 |
현재 최저매각가 384,160,000원은 수집된 최근 12개월 평균 대비 357.4%입니다. 다만 해당 비율의 실거래 표본이 본건과 다른 면적이므로 이를 그대로 동일면적 시세배수로 해석해서는 안 됩니다. 반대로 전체 평균 125,133,333원보다 감정가가 크게 높다는 이유만으로도 즉시 ‘고평가’라고 단정할 수 없습니다. 이 사건에서는 면적 불일치 자체가 가격 판단의 중요한 불확실성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 384,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,178,240원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 717,600,000원 | 377,981,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 국민은행 근저당 채권에는 339,618,240원의 미배당이 발생하지만, 해당 근저당은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부 을지대학교병원 남측 인근으로, 주변은 대학병원·근린생활시설·단독주택·다세대주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 현황 용도. 근린생활시설로 이용 중이며, 집합건축물대장상 용도는 표구점이나 현황은 음식점 ‘끼니 김밥’입니다.
- 도로. 단지 북동측 일부가 광대로와 접하고, 동측·서측·남측·북측으로 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 공시지가 2,605,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 환금성. 을지타워는 29호, 2021.09.17 준공이며 경매물건 평균 유찰 2.9회·낙찰률 0.0%입니다. 감정평가에서도 주변 유사 상가 대부분이 공실이라고 적시했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 면적 확인. 확인된 거래는 20.64㎡, 본건은 60.8㎡입니다. 최근 평균 107,500,000원을 본건의 직접 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래구간은 이전 거래 대비 -16.4%입니다. 과거 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해서 가격을 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 2회 유찰 최저가는 384,160,000원입니다. 3회 유찰 시 268,912,000원, 4회 유찰 시 188,238,400원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 임차인. 김은주 보증금 20,000,000원·월 1,500,000원, 전입일 2025.09.05입니다. 대항력은 없지만 실제 인도·영업 종료 과정은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 차이. 건축물대장상 표구점, 현황 음식점입니다. 현황 이용과 공부상 용도를 반드시 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 상권 공실. 감정평가서에 주변 유사 상가 대부분이 공실이고 상권이 성숙되지 않았다고 기재돼 있으므로 임대수요와 재매각 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.10.28 국민은행 근저당이고, 임차인 김은주는 그보다 늦은 2025.09.05 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 384,160,000원은 수집된 최근 12개월 평균의 357.4%이고 최근 흐름도 -16.4% 하락입니다. 동시에 그 거래표본은 20.64㎡로 본건 60.8㎡와 달라 직접 비교 신뢰도가 낮습니다. 여기에 2회 유찰, 을지타워 경매물건 평균 2.9회 유찰·낙찰률 0.0%, 주변 유사 상가 대부분 공실이라는 환금성 경고까지 겹칩니다. 권리는 통과지만 가격과 환금성은 강한 보수 접근이 필요한 근린시설입니다.
